Tilgungsdarlehen: konstante Tilgung, sinkende Rate

Ein Tilgungsdarlehen mit linearer Rückzahlung verteilt die Kreditschuld auf gleich große Tilgungsbeträge. Zusätzlich fallen Zinsen auf die jeweils noch offene Schuld an. Die Rate ist die Summe aus beiden Beträgen.

§ 488 BGB unterscheidet die Rückzahlung des Darlehens von geschuldeten Zinsen. Für den konkreten Zahlungsplan sind Vertrag und Abrechnung maßgeblich. „1.000 Euro Tilgung“ bedeutet deshalb nicht automatisch „1.000 Euro Monatszahlung“.

Bei unverändertem Zins sinkt der Zinsbetrag mit der Restschuld. Die Gesamtzahlung wird kleiner, obwohl der Tilgungsbetrag gleich bleibt. Bei Zinsänderungen, abweichender Auszahlung oder Zahlungsausfällen lässt sich dieser Verlauf nicht unverändert fortschreiben.

Darlehensbetrag, Zahl der Rückzahlungen und Zinsberechnung müssen zusammenpassen. Im einfachen Modell ist der Tilgungsbetrag die Kreditsumme geteilt durch die Anzahl der Tilgungszahlungen.

Frei angenommenes Beispiel, keine aktuellen Bankkonditionen: 120.000 € Kreditsumme, 120 Monatszahlungen und 4 % jährlicher Sollzins für den gesamten Zeitraum. Daraus folgen jeden Monat 1.000 € Tilgung.

Wir rechnen mit vollständiger Auszahlung, monatlichem Zins von 4 % / 12 auf die Restschuld vor der Zahlung und Zahlung am Monatsende. Gebühren, Sondertilgungen und Zinswechsel sind nicht enthalten. Zwischenwerte bleiben ungerundet; angezeigt werden Cent. Ein Bankplan kann andere Zinstage und Rundungen verwenden.

Die erste Zahlung beträgt 1.400 €: 1.000 € Tilgung plus 400 € Zins. Danach beträgt die Restschuld 119.000 €. Der gezahlte Zins wird im Modell nicht zur verbleibenden Kreditschuld addiert.

Beim Annuitätendarlehen bleibt im festen Modell die Gesamtzahlung gleich und der Tilgungsanteil wächst. Beim linearen Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung gleich. Für einen sinnvollen Vergleich verwenden wir denselben Betrag, denselben Zins und dasselbe Ende der vollständigen Rückzahlung.

Zusätzliches eigenes Vergleichsmodell: 120.000 €, 4 % Sollzins, monatliche Zahlung am Monatsende und vollständige Rückzahlung nach 120 Monaten. Die konstante Annuität wird mit K × j / (1 − (1 + j)⁻ⁿ) berechnet: K = 120.000, j = 0,04 / 12, n = 120. Auch hier sind Zusatzkosten nicht enthalten.

Die geringere Zinssumme der linearen Variante in diesem Vergleich entsteht durch die frühere Rückzahlung größerer Beträge. Dafür ist die anfängliche Zahlung höher. Andere Laufzeiten, Zinssätze, Kosten oder Sonderzahlungen verändern das Ergebnis.

Prüfe zuerst, ob die höchste reguläre Belastung am Anfang in dein Haushaltsbudget passt. Berücksichtige außerdem laufende Wohnkosten, Rücklagen und Ausgaben, die nicht monatlich anfallen.

Rechne einen ungünstigeren Verlauf separat: weniger Einkommen, Reparaturen oder ein neuer Zins nach Ende der Bindung. Ein sinkender Modellbetrag garantiert weder einen früheren Ruhestand noch, dass ein späterer Einkommensrückgang tragbar ist.

Die Beschäftigungsform allein beantwortet die Frage nach der Tragbarkeit nicht. Maßgeblich sind die konkrete wirtschaftliche Situation, vertraglichen Bedingungen und die Kreditentscheidung des Anbieters.

Die Dauer der Zinsbindung ist nicht automatisch die Dauer bis zur Schuldenfreiheit. Endet die Bindung vorher, sind Restschuld und weitere Konditionen gesondert zu planen. Eine lineare Rückzahlung beseitigt dieses Risiko nicht.

Sondertilgungen oder Änderungen der regulären Rückzahlung nicht allein aus der Produktbezeichnung ableiten. Lass dir schriftlich erklären, ob zusätzliche Zahlungen möglich sind, was sie kosten und wie sich der Zahlungsplan verändert.

Vergleiche den effektiven Jahreszins und die im Angebot ausgewiesenen Kosten anhand gleicher Annahmen. Ein rechnerisch passender Tilgungsplan prüft weder alle Vertragsklauseln noch deine individuelle Finanzierbarkeit.

Die Rückzahlung eines Darlehens reduziert eine Schuld. Die Absetzung für Abnutzung betrifft nach § 7 Absatz 1 EStG dagegen die Verteilung maßgeblicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzung eines Wirtschaftsguts zur Einkünfteerzielung. Es sind unterschiedliche Vorgänge.

Aus einer Tilgungszahlung entsteht deshalb nicht allein eine AfA. Ob und wie Zinsen, Gebäudekosten oder andere Aufwendungen im konkreten Fall steuerlich berücksichtigt werden, hängt von Nutzung und Voraussetzungen ab. Dieser Beitrag berechnet keine individuelle Steuerersparnis.

Nimm Angebot und Tilgungsplan zusammen zur Hand. Markiere Beträge und Begriffe, die sich nicht nachvollziehen lassen. Konkrete Rückfragen helfen mehr als die allgemeine Frage, ob das Darlehen „günstig“ ist.

• Ist der ausgewiesene Betrag reine Tilgung oder die gesamte Zahlung einschließlich Zinsen?
• Welche Restschuld steht nach jeder Zahlung und am Ende der Zinsbindung im Plan?
• Welche Kosten fehlen im Modell, sind aber laut Angebot oder Vertrag zu zahlen?
• Was passiert bei Sonderzahlung, Zinswechsel oder verzögerter Auszahlung?