Mieterhöhung prüfen: Begründung, Grenzen und Fristen

Allgemeine Teuerung allein ist keine ausreichende Grundlage für jede Erhöhung. § 557 BGB unterscheidet eine vereinbarte Erhöhung, Staffel- und Indexmiete sowie die gesetzlichen Erhöhungswege. Sonderfälle des Wohnraummietrechts und vertragliche Ausschlüsse gesondert prüfen.

Vergleiche zuerst Nettokaltmiete und Betriebskosten getrennt. Eine höhere Vorauszahlung verändert nicht automatisch die Nettokaltmiete. Das Schreiben sollte erkennen lassen, welcher Weg gemeint ist.

Nach § 558 BGB muss die Miete beim vorgesehenen Wirksamwerden grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 werden dabei nicht berücksichtigt.

Zusätzlich gelten ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. Grundsätzlich sind höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren vorgesehen; in wirksam bestimmten Gebieten sind es 15 %. Die örtliche Verordnung und ihre Geltungsdauer müssen aktuell geprüft werden. Sonderregelungen bleiben zu beachten.

Eigenes vereinfachtes Modell: Die maßgebliche Ausgangsmiete betrage 600 €, es habe im relevanten Zeitraum keine anzurechnenden Erhöhungen gegeben und die konkret zutreffende Vergleichsmiete sei 690 €. Bei angenommener 15-%-Grenze ergibt sich 690 €, bei 20 % zwar 720 €; dennoch begrenzt die angenommene Vergleichsmiete das Beispiel auf 690 €. Das ist keine örtliche Mietauskunft und keine Zusage, dass ein konkretes Verlangen zulässig ist.

§ 558a verlangt Textform und Begründung. Als Begründungsmittel nennt das Gesetz insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, begründetes Sachverständigengutachten und drei vergleichbare Wohnungen. Die bloße Nennung eines Mietspiegels ersetzt nicht jede weitere Prüfung.

Bei § 558 ist die Zustimmung der entscheidende Schritt. Nach § 558b kann der Vermieter bei ausbleibender Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Ein Schreiben wird nicht allein durch Schweigen inhaltlich richtig.

Frei gewähltes Fristenbeispiel: Ein Verlangen geht am 12. Oktober 2026 zu. Angenommen, sämtliche übrigen Voraussetzungen und Wartezeiten sind erfüllt. Bei Zustimmung ist die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, hier am 1. Januar 2027, geschuldet.

Das Beispiel gilt nicht als einheitlicher Zahlungsbeginn für Staffel-, Index- oder Betriebskostenänderungen. Ein individueller Fristablauf muss mit Zugang und konkretem Verfahren geprüft werden.

Eine Staffelmiete muss nach § 557a schriftlich vereinbart werden; die jeweilige Miete oder Erhöhung ist als Geldbetrag auszuweisen. Die Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert. Während der Staffellaufzeit sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Eine gesetzliche Beschränkung auf drei Staffeljahre gibt es hier nicht; Betriebskosten sind gesondert zu behandeln.

Die Indexmiete wird nach § 557b ebenfalls schriftlich vereinbart. Sie knüpft an den dort bezeichneten Preisindex an. Die Änderung ist durch Erklärung in Textform mit Indexänderung und jeweiliger Miete oder Erhöhung als Geldbetrag geltend zu machen; die geänderte Miete ist grundsätzlich ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen.

Bei Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen. Für Modernisierung enthält § 557b Absatz 2 besondere Voraussetzungen und Ausnahmen. Weder Staffel noch Index erlauben, jeden weiteren Aufschlag unabhängig vom Vertrag zu verlangen. Die Regeln zur Mietpreisbremse betreffen nach den jeweiligen Absätzen bei Staffel jede Staffel, bei Index die Ausgangsmiete.

Eine Modernisierungserhöhung ist nicht einfach ein Verlangen nach § 558. § 559 sieht für die dort erfassten Maßnahmen grundsätzlich 8 % der maßgeblichen Kosten als jährliche Erhöhung vor. Erhaltungsanteile, Drittmittel, angemessene Verteilung, gesetzliche Grenzen und Härteregeln gehören zur Prüfung.

Für bestimmte Heizungsmaßnahmen enthält § 559e einen gesonderten Weg mit weiteren Voraussetzungen. Der Einbau einer Heizung erlaubt deshalb nicht pauschal, jede Rechnung vollständig mit einem einzigen Prozentsatz auf Mieter umzulegen.

Nach § 559b muss die Erklärung in Textform die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnen und erläutern. Der Zahlungsbeginn kann sich bei den dort genannten Ankündigungs- oder Abweichungsfällen verschieben. Maßnahme, Kostenaufstellung und Ankündigung zusammen lesen; hier wird keine vollständige Modernisierungsumlage berechnet.

Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf nach § 560 Absatz 4 jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Eine Nachzahlung allein legt nicht automatisch einen festen neuen Betrag fest; die nachvollziehbare Kostenbasis ist entscheidend.

Eigenes einfaches Modell bei unverändert angenommenen Jahreskosten: 3.000 € auf den Mieter entfallende Kosten geteilt durch zwölf Monate ergeben 250 € Vorauszahlung. Bisher seien 200 € monatlich vereinbart; der rechnerische Unterschied beträgt 50 €. Das ist keine Prognose für reale Kosten und kein pauschaler Sicherheitszuschlag.

Bei einer Betriebskostenpauschale gelten andere Regeln: § 560 Absatz 1 setzt für die Umlage von Erhöhungen eine entsprechende Vereinbarung voraus. Absatz 2 enthält auch einen begrenzten rückwirkenden Sonderfall. Deshalb ist „jede Erhöhung gilt nur für die Zukunft“ zu allgemein.

Textform nach § 126b bedeutet eine lesbare Erklärung mit genanntem Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger. Sie ist von der Schriftform zu unterscheiden. Bei § 558a und mehreren Änderungserklärungen genügt die gesetzlich geforderte Textform; Staffel- und Indexvereinbarungen verlangen Schriftform. Die pauschale Aussage, jede mündliche Erhöhungsvereinbarung sei stets unwirksam, ist deshalb nicht zutreffend.

§ 561 betrifft Erhöhungen nach § 558 oder § 559. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kann zum Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich gekündigt werden. Wird wirksam gekündigt, tritt die Erhöhung nicht ein. Das ist kein Sonderkündigungsrecht für jede denkbare höhere Zahlung.

Im eigenen Oktoberbeispiel: Geht die schriftliche Kündigung im Dezember 2026 rechtzeitig zu, endet das Mietverhältnis nach diesem Modell Ende Februar 2027. Der Zugang der Kündigung und ihre Schriftform nach § 568 sind gesondert zu beachten; ein früherer Kündigungszugang kann einen anderen Endtermin ergeben.

Halte den tatsächlichen Zugang von Schreiben fest. Die Wahl einer Versandart allein garantiert weder die Wirksamkeit des Inhalts noch den im Streitfall nachweisbaren Zugang.

Lege Erhöhungsschreiben, Mietvertrag und die relevanten früheren Änderungen nebeneinander. Unterscheide rechnerische Unklarheiten von einer fehlenden rechtlichen Voraussetzung.

• Welche Rechtsgrundlage und welche Mietbestandteile nennt das Schreiben?
• Stimmen bisheriger Betrag, verlangter Betrag und Berechnung überein?
• Passen Begründung und Vergleichsdaten zur konkreten Wohnung?
• Welche Vertragsvereinbarungen, Grenzen und Fristen gelten?
• Sind Zugang, gewünschter Beginn und erforderliche Erklärung nachvollziehbar?