Mietvertragsarten: Welche Vereinbarung passt zu deiner Wohnsituation?

Wer schließt den Vertrag mit wem? Welche Räume werden für welchen Zweck überlassen? Wie ist die Laufzeit geregelt? Welche Leistungen und Kosten kommen hinzu? Diese vier Fragen helfen, unterschiedliche Wohnangebote sinnvoll zu vergleichen.

Ein möbliertes Apartment ist nicht schon wegen seiner Einrichtung eine Ferienwohnung. Und eine Überschrift wie „Monteurzimmer“ oder „Wohnen auf Zeit“ legt allein noch nicht fest, welche Regeln gelten. Prüfe die konkrete Vereinbarung und die tatsächliche Nutzung.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist kein festes Vertragsende vereinbart. § 542 Absatz 1 BGB verweist auf die gesetzlichen Kündigungsvorschriften. Ein Kündigungsausschluss oder eine sogenannte Mindestlaufzeit ist davon getrennt zu prüfen; diese Übersicht bestätigt nicht die Wirksamkeit einer bestimmten Klausel.

Für die gewöhnliche ordentliche Kündigung gilt nach § 573c Absatz 1 BGB: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung jeweils um drei Monate – gewöhnlich also drei, sechs und neun Monate. Zugang, genaue Vertragslage und besondere Vorschriften müssen zum Einzelfall passen.

Die passende Frist allein macht eine Vermieterkündigung nicht wirksam. § 573 BGB verlangt im dort geregelten Fall ein berechtigtes Interesse und enthält weitere Anforderungen. Eine Laufzeitvereinbarung garantiert außerdem weder ausbleibende Mietrückstände noch eine bestimmte rechtliche Sicherheit für beide Seiten.

Im Anwendungsbereich des § 575 BGB braucht die Befristung einen gesetzlichen Grund: spätere Nutzung durch den Vermieter, seine Familie oder Haushaltsangehörige; bestimmte zulässige Bau- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die durch Fortsetzung erheblich erschwert würden; oder spätere Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Der Vermieter muss den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt diese Voraussetzung, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Absatz 1 als unbefristet. Ein gemeinsam gewünschtes Enddatum allein ersetzt den Grund nicht.

Nach § 542 Absatz 2 endet ein befristetes Mietverhältnis grundsätzlich mit Ablauf der Zeit, sofern keine gesetzliche außerordentliche Kündigung oder Verlängerung eingreift. Die gewöhnliche Dreimonatskündigung eines unbefristeten Vertrags darf deshalb nicht einfach übertragen werden. Ausstiegsmöglichkeiten und eine Aufhebungsvereinbarung gesondert klären.

Frühestens vier Monate vor Ablauf kann der Mieter nach § 575 Absatz 2 Auskunft verlangen, ob der Grund noch besteht; die Antwort ist binnen eines Monats vorgesehen. Absatz 3 regelt Verlängerungsmöglichkeiten bei verzögertem Eintritt oder Wegfall. Bei Streit über das Ende rechtzeitig beraten lassen.

Beim Untermietvertrag vermietet der Hauptmieter an den Untermieter. Welche Räume, Gemeinschaftsflächen, Kosten und Laufzeiten umfasst die Vereinbarung? Der Vertrag mit dem Eigentümer und die Vereinbarung zur Untermiete sind unterschiedliche Vertragsverhältnisse.

§ 540 BGB enthält den Grundsatz, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte die Erlaubnis des Vermieters voraussetzt. § 553 BGB betrifft einen möglichen Anspruch, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums zu überlassen. Die Vorschrift ist keine allgemeine Erlaubnis für die vollständige Weitervermietung.

Der Anspruch hat Grenzen: wichtiger Grund in der Person des Dritten, übermäßige Belegung oder sonstige Unzumutbarkeit für den Vermieter. Absatz 2 enthält unter bestimmten Voraussetzungen auch eine angemessene Mieterhöhung. Benenne Person, Räume und geplante Nutzung; kläre die Erlaubnis vor der Überlassung. Eine Ablehnung oder fehlende Erlaubnis führt nicht ohne weitere Prüfung zu einer bestimmten Kündigungsfolge.

§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB sieht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, Ausnahmen von bestimmten Schutzvorschriften vor. Entscheidend ist die Einordnung der tatsächlichen Vereinbarung. Weder ein kurzer Zeitraum noch Möbel allein beantworten diese Frage.

Bei Ferienunterkunft oder Monteurzimmer Vertragspartei und Leistungsumfang ausdrücklich feststellen. Unterschreibt die wohnende Person, ein Unternehmen oder jemand in Vertretung? Kläre Nutzungszeitraum, Personenzahl, Reinigung, Energie, Kaution und Verlängerung. Die Bezeichnung sagt nicht, dass stets nur die einzelne arbeitende Person Vertragspartner sein kann.

Melderecht separat prüfen. § 27 Absatz 2 BMG enthält eine Ausnahme für bereits im Inland gemeldete Personen bei einem höchstens sechsmonatigen Aufenthalt in einer weiteren Wohnung. Bei Fortsetzung über sechs Monate ist die Anmeldung innerhalb von zwei Wochen erforderlich. Für sonst im Ausland wohnende und im Inland nicht entsprechend gemeldete Personen nennt die Norm drei Monate. „Monteurwohnung“ bedeutet daher nicht generell „ohne Anmeldung“; besondere Unterkunftsregeln und den konkreten Fall mit der Meldebehörde klären.

Ob eine örtlich zulässige Feriennutzung vorliegt, ist eine weitere Frage. Diese Übersicht prüft keine kommunale Genehmigung und setzt keine allgemeine maximale Urlaubsdauer voraus.

Unterscheide Wohnraum, der mit Rücksicht auf ein Dienstverhältnis vermietet ist, von Wohnraum, der im Rahmen des Dienstverhältnisses überlassen wird. Die §§ 576 bis 576b BGB enthalten dazu besondere Regeln; eine bloße Bezeichnung als „Werkswohnung“ genügt nicht zur Einordnung.

§ 576 regelt bestimmte Kündigungsfristen nach Ende des Dienstverhältnisses, abhängig unter anderem von Überlassungsdauer, Arbeitsnähe und Bedarf für eine andere zur Dienstleistung verpflichtete Person. Daraus folgt kein allgemeines automatisches Vertragsende oder eine pauschale Räumungsfrist von ein bis zwei Monaten.

§ 576b sieht unter seinen Voraussetzungen eine entsprechende Anwendung mietrechtlicher Vorschriften vor, etwa bei überwiegender eigener Einrichtung oder Wohnen mit Familie beziehungsweise dauerhaft gemeinsamem Haushalt. Bei öffentlich-rechtlicher Zuweisung können gesonderte Regeln relevant sein; diese Übersicht entscheidet darüber nicht.

Wohnvereinbarung und einschlägige Arbeits- oder Dienstunterlagen zusammen prüfen. Eine günstige Miete ist außerdem keine allgemeine Zusage von Steuerfreiheit. Bei bevorstehendem Beschäftigungsende frühzeitig den konkreten Wohnstatus und vorhandene Schreiben fachlich klären.

Bei verbundenen Wohn- und Pflege- oder Betreuungsleistungen kann das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz gelten. § 1 WBVG beschreibt den Anwendungsbereich einschließlich bestimmter miteinander verknüpfter Verträge. Eine Bezeichnung wie „betreutes Wohnen“ reicht für die Einordnung allein nicht.

Verträge, die neben Wohnraum ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen wie Vermittlung, hauswirtschaftliche Versorgung oder Notrufdienste enthalten, sind nach § 1 Absatz 1 ausgenommen. Inhalt und Verknüpfung der Leistungen müssen deshalb sorgfältig gelesen werden.

§ 6 WBVG verlangt unter anderem die einzelne Beschreibung der Leistungen und getrennte Entgeltangaben einschließlich Gesamtentgelt. § 11 enthält besondere Kündigungsrechte des Verbrauchers. Ein Wohn- und Betreuungsvertrag sollte deshalb nicht einfach mit der gewöhnlichen Dreimonatsfrist einer Wohnungsmiete behandelt werden.

Wer Kosten übernimmt und welche Ansprüche bestehen, ist zusätzlich individuell zu klären. Die öffentliche Hand trägt einen ungedeckten Betrag nicht aufgrund dieser Übersicht automatisch. Bewohnerinnen und Bewohner benötigen verständliche Unterlagen und eine nachvollziehbare eigene Entscheidung.

Markiere zunächst unklare Stellen, statt vorschnell den ganzen Vertrag zu bewerten: fehlende Anlagen, unbestimmte Zusatzkosten, widersprüchliche Zeitangaben oder nicht beschriebene Leistungen. Stelle zu jeder Stelle eine konkrete Rückfrage und bewahre die Antwort bei den Unterlagen auf.

Auch Mietmodell und Erhöhungssystem sind getrennte Themen. Eine Staffelregel erklärt beispielsweise nicht automatisch, ob der Vertrag befristet oder eine Untervermietung erlaubt ist.