Wohnung untervermieten: Erlaubnis, Vertrag und Kündigung klären

§ 540 BGB verlangt grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, wenn du die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch überlässt. Prüfe, ob dein Vertrag bereits eine passende Erlaubnis enthält. Dabei zählen deren Umfang und Bedingungen: Eine Zustimmung zu einer bestimmten Person oder Nutzung ist nicht beliebig austauschbar.

Ein zeitweiliger Besuch ist von einer dauerhaften Aufnahme oder Untervermietung zu unterscheiden. Aus §§ 540 und 553 ergibt sich keine allgemeine jährliche Besuchsgrenze von vier bis sechs Wochen. Beurteile die tatsächliche Nutzung statt einer starren Tageszahl. Auch die Aufnahme eines nichtehelichen Lebensgefährten ist nicht einfach erlaubnisfrei: Der BGH nennt in VIII ZR 371/02 einen Erlaubnisbedarf mit einem Anspruch auf Erteilung im Regelfall.

Nach § 553 Absatz 1 BGB muss nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstehen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Kostenentlastung oder ein befristeter beruflicher Auslandsaufenthalt können dafür sprechen. Stelle dar, was sich seit Vertragsabschluss verändert hat und wie du den Wohnraum behalten möchtest.

Der Anspruch entfällt, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung aus anderen Gründen unzumutbar ist. Eine vollständige Weitergabe des gesamten Wohnraums fällt nicht allein deshalb unter § 553, weil sie finanziell hilfreich wäre.

Aktuelle Grenze: Im Urteil vom 28. Januar 2026, VIII ZR 228/23, unterscheidet der BGH die Verringerung eigener Mietaufwendungen von Einnahmen über die wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus. Ein Anspruch auf Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung folgt daraus nicht. Das Urteil entscheidet diese Anspruchsfrage; es ist kein Ersatz für die gesonderte Prüfung der zulässigen Untermiete oder einer ausdrücklich vereinbarten Erlaubnis.

Bitte um die Zustimmung vor dem Einzug. Beschreibe den vorgesehenen Untermieter, die überlassenen Räume samt gemeinsamer Nutzung, Zeitraum, Belegung und den Anlass. Welche weiteren personenbezogenen Angaben erforderlich sind, hängt von der konkreten Prüfung ab. Die Erlaubnisanfrage ist keine Einladung, ungefragt komplette Einkommens-, Ausweis- oder Bonitätsunterlagen weiterzugeben.

Bewahre Anfrage und Antwort auf. Eine dokumentierte Erlaubnis hilft später beim Nachweis; Umfang, Befristung und Bedingungen sollten eindeutig sein. Schweigen ist keine verlässliche Zusage. Bei einem Personenwechsel oder einer verlängerten Laufzeit prüfe, ob die vorhandene Zustimmung diese Änderung umfasst. Eine WG-Bezeichnung allein gibt kein allgemeines Recht zum beliebigen Austausch von Vertragspartnern.

Nach § 553 Absatz 2 kann der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Bedingung zuzumuten ist. Das ist keine automatische Zusatzgebühr pro Untermieter. Bitte bei einer Forderung um Erläuterung der konkreten Grundlage und Höhe. Betriebskostenregelung und Erlaubniszuschlag sind gesondert zu prüfen.

Du bleibst Vertragspartner des Hauptvermieters und schuldest weiterhin die Hauptmiete. Der Untermieter wird durch die Erlaubnis nicht automatisch Hauptmieter. § 540 Absatz 2 ordnet dir ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch der Mietsache auch dann zu, wenn die Überlassung erlaubt wurde.

Im Untermietvertrag sollten Räume, Mitbenutzung, Mietbestandteile, Zahlungen, Kaution, Inventar, Schlüssel, Hausregeln und Beendigung nachvollziehbar geregelt sein. Dokumentiere Zustand und Übergabe. Eine eigene Vertragsklausel kann deine gesetzlichen Pflichten gegenüber beiden Seiten nicht beliebig beseitigen.

Eine normale Untervermietungserlaubnis umfasst ohne besondere Anhaltspunkte keine tageweise Vermietung an Touristen. Das stellt der BGH in VIII ZR 210/13 klar. Erlaubnis des Vermieters und behördliche Zulässigkeit sind dabei zwei verschiedene Voraussetzungen.

Örtliches Beispiel Berlin: Für eine touristische Mitbenutzung von maximal 49 Prozent der Gesamtwohnfläche der tatsächlichen Hauptwohnung beschreibt das Serviceportal eine genehmigungsfreie Möglichkeit. Erforderlich bleiben die vorherige Anzeige und eine Registriernummer, die bei Angeboten sichtbar anzugeben ist; Küche und Bad werden dort jeweils hälftig angesetzt. Für größere Flächen und andere Konstellationen gelten andere Voraussetzungen.

Übertrage diese Prozentgrenze nicht auf jede Stadt oder gewöhnliche dauerhafte Wohnraumuntervermietung. Prüfe vor einer Anzeige auf einem Buchungsportal die aktuell geltenden örtlichen Regeln und den ausdrücklich erlaubten Nutzungszweck.

Die Kündigungsregeln des Untermietvertrags richten sich nach der konkreten Wohnform. Du bist gegenüber dem Untermieter Vermieter. Für gewöhnlichen Wohnraum benötigt eine ordentliche Vermieterkündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573; die gesetzliche Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren. Die Kündigung bedarf grundsätzlich der Schriftform nach § 568.

Bei einem unmöblierten Zimmer innerhalb deiner selbst bewohnten Wohnung kann § 573a Absatz 2 eine erleichterte Vermieterkündigung ermöglichen. Die ansonsten geltende Frist verlängert sich dann um drei Monate; auf diese Grundlage ist im Kündigungsschreiben hinzuweisen. Es gilt daher nicht in jedem Fall schlicht eine feste Sechsmonatsfrist.

Wird eine möglicherweise geschuldete Erlaubnis verweigert, lass Anspruch und Durchsetzung prüfen, statt den Untermieter ohne Klärung einziehen zu lassen. Unerlaubte Überlassung kann eine Vertragsverletzung und je nach Umständen ein Kündigungsgrund sein. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt unter anderem von Art und Gewicht der Pflichtverletzung sowie gegebenenfalls Abmahnung oder Abhilfefrist ab.

§ 540 Absatz 1 Satz 2 sieht bei verweigerter Erlaubnis eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Dritten liegt. Erlaubnisanspruch und dieses Kündigungsrecht sind unterschiedliche Wege. Voraussetzungen, Frist und ein möglicher Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Ablehnung sollten anhand des konkreten Falls geprüft werden.

Auch bei einem behaupteten Widerruf kommt es auf Erlaubnisumfang, Bedingungen und Umstände an. Ein Widerrufsschreiben oder das Ende des Hauptmietvertrags beendet den Untermietvertrag nicht automatisch. Nach § 546 Absatz 2 kann der Hauptvermieter die Räume nach Ende der Hauptmiete auch vom Untermieter zurückfordern. Deine eigenen Pflichten aus dem Untermietvertrag bleiben gesondert zu klären.

Plane die Beendigung deshalb rechtzeitig. Du kannst deinem Untermieter gegenüber Verpflichtungen haben, obwohl du die Wohnung dem Hauptvermieter zurückgeben musst. Selbsthilfe wie eigenmächtiger Austausch des Schlosses löst diese Vertragsfragen nicht.