Was ist erlaubt und wer zahlt?
Die Frage, wer für Renovierungen in einer Mietwohnung zuständig ist, sorgt immer wieder für Unsicherheiten. Mieter möchten sich ihr Zuhause nach eigenen Vorstellungen gestalten, während Vermieter die Immobilie in einem gepflegten Zustand erhalten wollen. Doch welche Renovierungsmaßnahmen darf ein Mieter während der Mietzeit durchführen? Welche Arbeiten sind genehmigungspflichtig, und wann muss der Vermieter zahlen?
Grundlagen: Wer ist für Renovierungen zuständig?
Grundsätzlich unterscheidet man in Mietwohnungen zwischen drei Arten von Renovierungsmaßnahmen:
1️⃣ Schönheitsreparaturen – Diese fallen meist in die Verantwortung des Mieters, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag steht.
2️⃣ Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen – Diese sind Sache des Vermieters.
3️⃣ Bauliche Veränderungen durch den Mieter – Diese müssen vom Vermieter genehmigt werden.
Ob ein Mieter eigenständig renovieren darf oder ob eine Erlaubnis des Vermieters notwendig ist, hängt also von der Art der Maßnahme ab.
Schönheitsreparaturen – Was der Mieter während der Mietzeit tun darf
Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild der Wohnung verbessern, ohne die Bausubstanz zu verändern. Dazu gehören unter anderem:
✅ Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
✅ Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fenstern (von innen)
✅ Beseitigung kleinerer Abnutzungsspuren (z. B. Dübellöcher verspachteln)
In vielen Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter für diese Arbeiten verantwortlich ist. Allerdings sind solche Klauseln nicht immer rechtswirksam!
❌ Ungültige Renovierungsklauseln im Mietvertrag
Laut BGH-Urteil (Az. VIII ZR 185/14) sind starre Fristenregelungen, nach denen Mieter in bestimmten Zeitabständen renovieren müssen, unzulässig.
Eine Klausel wie „Die Wände müssen alle 5 Jahre gestrichen werden“ ist daher unwirksam.
👉 Wichtig: Falls beim Einzug die Wohnung unrenoviert war, kann der Vermieter den Mieter nicht zur Renovierung verpflichten!
Wann muss der Vermieter renovieren?
Der Vermieter ist für alle Maßnahmen zuständig, die der Instandhaltung der Wohnung dienen. Das betrifft insbesondere:
✔ Schäden an Böden, Fenstern oder Türen
✔ Defekte Heizungen, Wasserleitungen oder Elektroinstallationen
✔ Schimmelbefall durch bauliche Mängel
Falls Renovierungsmaßnahmen zwingend erforderlich sind (z. B. Schimmelbeseitigung oder defekte Sanitäranlagen), sollte der Mieter den Vermieter schriftlich zur Instandsetzung auffordern. Ignoriert der Vermieter das Problem, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Bauliche Veränderungen durch den Mieter – Genehmigung erforderlich?
Wer seine Mietwohnung individuell umgestalten will, muss sich an bestimmte Regeln halten. Bauliche Veränderungen, die die Substanz der Wohnung betreffen, dürfen nicht ohne Genehmigung des Vermieters vorgenommen werden.
Genehmigungspflichtige Maßnahmen sind zum Beispiel:
❌ Fliesen oder Parkett verlegen
❌ Einbau neuer Sanitäranlagen (Waschbecken, Toilette, Dusche)
❌ Wände durchbrechen oder neue Wände einziehen
❌ Neue Elektroinstallationen oder Steckdosen verlegen
Ausnahme: Kleinere Maßnahmen, die sich rückgängig machen lassen (z. B. das Anbringen von Lampen, Regalen oder Bildern), sind erlaubt.
👉 Tipp: Falls der Mieter größere Umbauten plant, sollte er die Erlaubnis schriftlich einholen. Andernfalls kann der Vermieter verlangen, dass die Wohnung beim Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt wird.
Darf der Mieter die Kosten für Renovierungsarbeiten vom Vermieter verlangen?
Nicht immer müssen Mieter für die Renovierungskosten selbst aufkommen. Falls eine unrenovierte Wohnung angemietet wurde oder der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nachkommt, kann es Ausnahmen geben.
✅ Mieter kann Kostenübernahme fordern, wenn…
- Die Wohnung bei Einzug in einem schlechten Zustand war (z. B. starke Abnutzungsspuren).
- Wichtige Instandhaltungsmaßnahmen unterbleiben (z. B. kaputte Fenster, undichte Rohre).
- Der Vermieter ausdrücklich zustimmt, dass der Mieter auf eigene Kosten renoviert und die Ausgaben erstattet bekommt.
Falls sich der Vermieter weigert, eine notwendige Renovierung durchzuführen, kann der Mieter die Kosten unter Umständen selbst übernehmen und mit der Miete verrechnen. Dies sollte jedoch nur nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter geschehen, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Renovierungspflicht beim Auszug – Was gilt?
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Mieter dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Doch nicht alle dieser Klauseln sind rechtswirksam.
Wann muss der Mieter die Wohnung renovieren?
✔ Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, kann der Vermieter keine Renovierung verlangen.
✔ Wenn Abnutzungsspuren über das normale Maß hinausgehen (z. B. starke Verschmutzungen oder Schäden).
✔ Wenn es eine gültige Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt.
Wann ist eine Renovierungsklausel unwirksam?
❌ Starre Fristen („alle 5 Jahre müssen die Wände gestrichen werden“)
❌ Verpflichtung zur Renovierung, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde
❌ Unzumutbare Vorgaben (z. B. bestimmte Farbwahl für Wände)
Falls die Klausel unwirksam ist, muss der Mieter beim Auszug nicht renovieren!
👉 Tipp: Vor dem Unterschreiben des Mietvertrags die Klauseln zur Renovierung genau prüfen. Falls Unsicherheiten bestehen, kann eine Beratung beim Mieterschutzbund helfen.