Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Hausgeld, Miete und WEG prüfen

§ 1 WEG verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Eine frisch renovierte Wohnung kann deshalb Teil eines Hauses sein, an dem größere Arbeiten anstehen. Besichtige die Einheit und lass den Zustand des Gebäudes angemessen prüfen.

Prüfe Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsunterlagen und Grundbuch. Kläre die Zuordnung von Keller, Stellplatz oder Sondernutzungsrechten statt dich auf eine Exposé-Bezeichnung zu verlassen. Für konkrete Bauteile sind die rechtliche Zuordnung und geltenden Regelungen zu untersuchen.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 WEG der Gemeinschaft. Du kannst daher nicht jede Maßnahme für das Gebäude allein bestimmen. § 19 nennt unter anderem Erhaltung und angemessene Erhaltungsrücklage als Aufgaben ordnungsmäßiger Verwaltung.

Fordere die Unterlagen über den Verkäufer an und lass fehlende oder widersprüchliche Angaben klären. § 18 Absatz 4 WEG gibt Wohnungseigentümern ein Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen; daraus folgt nicht automatisch derselbe Anspruch für jeden Kaufinteressenten.

§ 28 WEG unterscheidet Wirtschaftsplan, Beschlüsse über Vorschüsse beziehungsweise Nachschüsse und Vermögensbericht. Ein alter Wirtschaftsplan beweist nicht, dass heute dieselben Zahlungen gelten oder keine weiteren Maßnahmen geplant sind. Lies die Beschlüsse und ihre Fälligkeiten mit.

Das Hausgeld deckt nach den jeweiligen Beschlüssen Ausgaben und Rücklagen der Gemeinschaft. Welche Teile du bei Wohnraumvermietung als Betriebskosten abrechnen kannst, ist getrennt zu prüfen. § 556 BGB regelt die Vereinbarung und Abrechnung der Betriebskosten; die Verwalterabrechnung ersetzt deine Mietabrechnung nicht automatisch.

Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung zählen nach § 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage lässt sich nicht einfach als laufende Betriebskosten an den Wohnungsmieter weitergeben. Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft und Umlage an Mieter sind zwei verschiedene Prüfungen.

§ 16 WEG nennt für Gemeinschaftskosten grundsätzlich die Verteilung nach Anteilen und ermöglicht für einzelne Kosten oder Kostenarten abweichende Beschlüsse. Prüfe außerdem geltende Vereinbarungen. Die Aussage „alle zahlen immer nach Miteigentumsanteilen“ ist deshalb zu pauschal.

Für bauliche Veränderungen gelten die gesonderten Regeln des § 21 WEG. Nicht jede Maßnahme wird automatisch allen Eigentümern berechnet. Ob du eine Anlage selbst benutzt oder deine Wohnung ein bestimmtes Merkmal hat, beantwortet die Kostenfrage ebenfalls nicht allein. Lass Art der Maßnahme, Vereinbarung und konkreten Beschluss zusammen prüfen.

Stelle vorhandene Rücklagen den absehbaren Maßnahmen gegenüber. Ein hoher Kontostand kann bereits für Arbeiten vorgesehen sein; ein niedriger monatlicher Vorschuss sagt wenig über künftigen Bedarf aus. Frage nach Umfang, Kostenplanung, vorhandenen Angeboten und möglicher zusätzlicher Finanzierung. Bei Sonderumlagen gehören Beschluss, Verteilung und Fälligkeit in die Vertragsprüfung; verlasse dich nicht allein darauf, wann die Arbeiten beginnen.

Angenommen, die Wohnung kostet 200.000 Euro plus 20.000 Euro Erwerbsnebenkosten. Bei 800 Euro monatlicher Kaltmiete ergibt die einfache Bruttomietrendite 9.600 ÷ 200.000 × 100 = 4,8 Prozent. Das ist weder Nettogewinn noch ein verlässlicher Maßstab für jede Anlage.

Im folgenden vollständig fiktiven Monat zahlt der Mieter zusätzlich 170 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Das Hausgeld von 270 Euro besteht aus den oben erläuterten 170 Euro Betriebskosten, 50 Euro Verwaltung und 50 Euro Erhaltungsrücklage. Angenommen werden zudem 700 Euro Zins und Tilgung sowie 50 Euro eigener Puffer für die Wohnung. Dieser Puffer kommt zusätzlich zur WEG-Rücklage hinzu und bleibt getrennt davon.

Prüfe Mietvertrag, Nachträge, aktuelle Kaltmiete, Zahlungseingänge, Kautionsnachweis und offene Mängel. Ein bestehendes Wohnraummietverhältnis bleibt beim Kauf unter den Voraussetzungen des § 566 BGB bestehen. Ein höherer Vergleichsmietwert ist noch keine zulässige oder tatsächlich erzielbare neue Vertragsmiete.

Vergleiche die konkrete Wohnung mit passenden Alternativen: Grundriss, Erreichbarkeit, Lärm, Zustand und laufende Kosten. Bevölkerungswachstum oder Nähe zu einer Universität sichern nicht jede Vermietung. Ein einzelnes ausgefallenes Mietverhältnis kann bei einer einzelnen Anlagewohnung die gesamten Mieteinnahmen betreffen.

Ein Mietpool muss anhand seines Vertrags geprüft werden: Welche Einnahmen werden verteilt, welche Kosten und Ausfälle geteilt, wer entscheidet und welche Möglichkeiten zum Austritt bestehen? Eine Auszahlung aus dem Pool ersetzt nicht den Blick auf dessen Finanzierung. Behandle ihn nicht automatisch als Miet- oder Renditegarantie.

Vergleiche Zins, Tilgung, Zinsbindung und Restschuld mit deinen verfügbaren Mitteln. Ergänze einen Zeitraum ohne Mietzahlungen, höhere Eigentümerkosten und absehbare Arbeiten. Ein pauschaler Renditewert von vier oder fünf Prozent beweist nicht, dass deine konkrete Finanzierung tragfähig ist.

Unterscheide Budget, steuerliches Ergebnis und Vermögensentwicklung. Tilgung benötigt Geld, reduziert aber die Schuld. Rücklagenzuführung ist eine Zahlung mit eigener steuerlicher Behandlung. Abschreibungen und andere Steuerfragen müssen anhand des Objekts und deiner Verhältnisse geprüft werden.

Plane auch den Fall, dass ein Verkauf länger dauert oder weniger erlöst als erwartet. Lage und gepflegter Zustand sind keine Verkaufszusage. Entscheide mit belegbaren Unterlagen zum heutigen Bestand und einem nachvollziehbaren Belastungsfall statt nur mit erhoffter Wertsteigerung.