Immobilie ersteigern: Unterlagen, Gebot und Kosten prüfen

Im offiziellen ZVG-Portal veröffentlichen die teilnehmenden Amtsgerichte Termine. Je nach Verfahren lassen sich dort auch Gutachten, Exposés oder Fotos herunterladen. Öffne die vollständige Terminsansicht zum Aktenzeichen und prüfe Bekanntmachung sowie Terminstatus kurz vor dem Besuch erneut. Ein privater Versteigerungskatalog ersetzt die gerichtlichen Angaben nicht.

Notiere Gericht, Aktenzeichen, Objekt, Termin und Verfahrensart. Eine Vollstreckungsversteigerung und eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft haben unterschiedliche Ausgangslagen. Dieser Ratgeber gibt dir einen Bietercheck; maßgeblich bleiben das konkrete Verfahren und seine Bedingungen.

Der Verkehrswert wird vom Vollstreckungsgericht festgesetzt (§ 74a Absatz 5 ZVG). Lies, auf welchen Zustand, Stichtag und Annahmen sich die Bewertung bezieht. Wurde das Innere nicht besichtigt, dürfen Fotos der Fassade oder eine rechnerische Bewertung nicht als Nachweis für Leitungen, Feuchtigkeit oder Innenausbau gelten.

Eine Besichtigung setzt das Einverständnis der berechtigten Bewohner beziehungsweise Eigentümer voraus; das NRW-Justizmerkblatt erklärt, dass das Gericht keinen Besichtigungstermin vermittelt. Kläre Zugangs- und Informationsmöglichkeiten früh. Wenn wichtige Angaben offenbleiben, behandle sie als Unsicherheit in deiner Kaufentscheidung.

§ 56 ZVG schließt einen Anspruch auf Gewährleistung beim Versteigerungserwerb aus. Kalkuliere deshalb nicht mit den üblichen kaufvertraglichen Mängelrechten. Daraus folgt keine pauschale Aussage, dass jeder denkbare Anspruch gegen jede beteiligte Person ausgeschlossen wäre.

Das geringste Gebot dient nach § 44 ZVG der Deckung vorrangiger Rechte und Verfahrenskosten. § 52 regelt, welche Rechte bestehen bleiben. Im Termin werden geringstes Gebot und Bedingungen bekannt gemacht (§ 66). Lass dir die Bedeutung ungeklärter Rechte vor einem eigenen Gebot erläutern.

Das Geldgebot ist daher nicht automatisch deine gesamte Erwerbsbelastung. Bestehenbleibende Grundpfandrechte oder andere Rechte können zusätzliche Verpflichtungen und Nutzungsbeschränkungen bedeuten. Prüfe Kapitalbeträge, laufende Leistungen und Rang. Nimm nicht an, dass jede Grundschuld durch den Zuschlag verschwindet.

Vereinbare mit deiner Bank vorab, welches Objekt und welcher Erwerb über eine Zwangsversteigerung finanziert werden können, bis zu welchem Betrag und unter welchen Auszahlungsvoraussetzungen. Plane den Zahlungsablauf zusammen mit den Gerichtshinweisen. Eine unverbindliche Finanzierungsanfrage ist keine gesicherte Auszahlung.

Ein berechtigter Beteiligter kann nach § 67 ZVG sofort nach dem Gebot Sicherheit verlangen. Sie beträgt nach § 68 grundsätzlich ein Zehntel des maßgeblichen Verkehrswerts; das Gesetz enthält besondere Fälle zusätzlicher Sicherheit. Bei fiktiven 300.000 Euro Verkehrswert wären das grundsätzlich 30.000 Euro – nicht zehn Prozent deines Wunschgebots.

Barzahlung als Sicherheit ist nach § 69 ausgeschlossen. Zulässig sind unter den gesetzlichen Voraussetzungen bestimmte bankausgestellte Verrechnungsschecks, Bankbürgschaften oder eine vorherige Überweisung. Bei Überweisung müssen Gutschrift bei der Gerichtskasse und Nachweis schon vor beziehungsweise im Termin vorliegen. Ein am Termintag ausgelöster Auftrag reicht dafür nicht.

Kläre Kontodaten, Verwendungszweck, Bieterzuordnung und notwendigen Vorlauf direkt anhand der amtlichen Gerichtshinweise. Nach § 70 ist verlangte Sicherheit sofort zu leisten; fehlt sie, wird das Gebot zurückgewiesen. Bereite auch Ausweis und gegebenenfalls den erforderlichen Vertretungsnachweis vor. § 81 Absatz 3 enthält besondere Nachweisanforderungen, wenn du für jemand anderen bietest.

Zuerst werden Verfahrensangaben und Bedingungen bekannt gemacht, danach beginnt die Gebotsabgabe. § 73 schreibt mindestens 30 Minuten zwischen Aufforderung und Schluss vor. Die Versteigerung endet nicht automatisch nach einer halben Stunde; sie läuft weiter, bis trotz gerichtlicher Aufforderung kein Gebot mehr abgegeben wird.

Lege deine finanzierbare Grenze vorab fest. Übernimm eine vermeintliche Preisgrenze nicht aus einem Werbeexposé. Für die gesetzlichen Wertgrenzen zählt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte.

Die bloße Bezeichnung „zweiter Termin“ beweist keinen Wegfall der Grenzen. Prüfe den Verfahrensstand. Auch oberhalb einer Grenze oder nach ihrem Entfall ist ein Zuschlag nicht garantiert: § 83 nennt weitere Versagungsgründe. Über den Zuschlag entscheidet das Gericht; das letzte Höchstgebot ist noch kein Eigentumserwerb.

Nach § 90 ZVG wird der Ersteher durch den Zuschlag Eigentümer, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird. § 56 ordnet ab Zuschlag Nutzungen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs zu. Eigentum entsteht hier nicht erst durch einen gewöhnlichen notariellen Kaufvertrag.

Das Bargebot muss nach § 49 rechtzeitig vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben sein. Es ist ab Zuschlag zu verzinsen; § 246 BGB nennt grundsätzlich vier Prozent jährlich, soweit nichts anderes bestimmt ist. Beachte die konkrete gerichtliche Zahlungsanweisung und die Behandlung geleisteter Sicherheit oder einer möglichen Hinterlegung.

Ein pauschales Zahlungsfenster von vier bis acht Wochen ist keine verlässliche Planungsgrundlage. Rechne außerdem mit Zuschlags- und Grundbuchgebühren sowie regelmäßig Grunderwerbsteuer; § 1 Absatz 1 Nummer 4 GrEStG erfasst das Meistgebot. Dazu können Finanzierung, fachliche Prüfung, notwendige Arbeiten und die Erlangung der Nutzung kommen. Notarielle Vollmachten oder Finanzierungsurkunden können trotz fehlendem notariellem Kaufvertrag Kosten verursachen.

Bei vermieteten Objekten bleiben Mietverhältnisse nicht einfach unbeachtlich: § 57 ZVG verweist auf die mietrechtlichen Erwerberregeln. § 57a eröffnet eine Kündigung mit gesetzlicher Frist, die für den ersten zulässigen Termin erfolgen muss. Für Wohnraum sind zugleich die Schutzvorschriften, insbesondere § 573d BGB mit dem Verweis auf §§ 573 und 573a, zu berücksichtigen. Der Erwerb allein ist kein pauschaler Räumungsgrund.

§ 93 ZVG erlaubt grundsätzlich die Vollstreckung auf Räumung und Herausgabe aus dem Zuschlagsbeschluss, schützt aber Besitz aufgrund eines nicht erloschenen Rechts. Wer dort wohnt und auf welcher Grundlage, ist daher entscheidend. Plane eine freiwillige Übergabe oder das erforderliche rechtliche Verfahren; rechne nicht mit sofort verfügbaren Schlüsseln.