Immobilie im Auktionshaus kaufen: Vertrag und Gesamtpreis prüfen

Bei einer freiwilligen Immobilienauktion wird das Objekt über ein privates Auktionshaus zum Verkauf angeboten. Die gerichtliche Zwangsversteigerung folgt dagegen dem Zwangsversteigerungsgesetz. Ihre Sicherheits-, Wertgrenzen- und Zuschlagsregeln lassen sich nicht auf eine private Auktion übertragen.

§ 156 BGB regelt den Vertragsschluss bei Versteigerungen durch Zuschlag. Bei Grundstücksgeschäften kommt zusätzlich die notarielle Form nach § 311b BGB hinzu. Die DGA beschreibt in ihren Bedingungen beispielsweise eine Beurkundung von Meistgebot und Zuschlag und auch alternative Vertragsgestaltungen. Kläre den vorgesehenen Weg mit dem zuständigen Notariat vor dem Bieten.

Fordere vor dem Termin die Unterlagen zum konkreten Objekt an: Exposé, Grundbuchangaben, Auslobungstext, Versteigerungsbedingungen und Vertragsunterlagen. Markiere abweichende Angaben zu Fläche, Zustand, Nutzung oder Rechten. Ein Mindestgebot beschreibt den Auktionsstart; es belegt weder Marktwert noch Sanierungsbedarf.

Kläre, ob und wie eine Besichtigung möglich ist und welche Teile zugänglich waren. Eine Kurzbeschreibung ist kein automatisch vorhandenes Verkehrswertgutachten. Lass offene technische Fragen nachvollziehbar beantworten. Eine beworbene günstige Immobilie kann durch Reparaturen, fehlende Genehmigungen oder Nutzungshindernisse erheblich teurer werden.

Das Auktionshaus kann zusätzlich zum Kaufpreis eine vereinbarte Vergütung verlangen, häufig Aufgeld oder Courtage genannt. Prüfe Prozentsatz beziehungsweise Staffel, Umsatzsteuer, Berechnungsbasis, Fälligkeit und Rückzahlungsbedingungen in den für dich geltenden Unterlagen. Gebühren anderer Häuser oder früherer Kataloge sind dafür kein Maßstab.

Als konkretes Anbieterbeispiel nennt die DGA in ihren am 08.10.2026 abrufbaren Bedingungen ab 100.000 Euro Kaufpreis ein Käuferaufgeld von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Das ist kein gesetzlicher oder branchenweit einheitlicher Satz. Bei einem fiktiven Kaufpreis von 200.000 Euro ergäbe sich folgende Teilrechnung:

Kläre, welche Teilnahmewege das jeweilige Haus anbietet: Saal, Telefon, schriftlicher Auftrag oder Onlineverfahren. Lies vor einer Registrierung beziehungsweise einem Bietauftrag die Bedingungen zu Vertretung, Vollmacht, Mindest- oder Maximalgebot und technischen Störungen. Eine Onlineauktion ist kein unverbindlicher Testlauf.

Eine Sicherheitsleistung ist von Aufgeld und Kaufpreiszahlung zu unterscheiden. Prüfe Betrag, Zeitpunkt, zulässigen Zahlungsweg, Verwahrung, Anrechnung und Rückzahlung. Die gesetzliche Zehn-Prozent-Regel der gerichtlichen Zwangsversteigerung gilt hier nicht als allgemeine Vorgabe. Die private Regel ergibt sich aus den konkreten Vereinbarungen.

Die gelesenen DGA-Bedingungen sehen beispielsweise bei nicht ausreichendem Bonitätsnachweis eine vorab verlangbare Bietungssicherheit vor; außerdem wird dort geregelt, welche Ansprüche sie sichern kann. Vereinbare offene Punkte schriftlich. Halte die erforderlichen Identitäts- und Vertretungsnachweise bereit und sichere die Freigabe deiner Bank für den konkreten Zahlungsablauf.

Lass dir erklären, welche Erklärungen wann beurkundet werden und welche Unterlagen Teil des Vertrags sind. Warte mit grundlegenden Fragen nicht bis zum Zuschlag. Der Notar soll nach § 17 BeurkG über die rechtliche Tragweite belehren; die wirtschaftliche Entscheidung über Zustand, Preis und Finanzierung bleibt trotzdem deine Prüfung.

Bei den dort erfassten Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vom Notar zur Verfügung gestellt werden. Das ist keine pauschale Zweiwochenregel für jeden Beteiligten und keine Widerrufsfrist nach einem Gebot. Wenn die Zeit oder Unterlagen nicht reichen, kläre das vor der Auktion direkt mit dem Notariat.

Bei einer privaten Grundstücksübertragung sind grundsätzlich Auflassung und Grundbucheintragung erforderlich (§§ 873 und 925 BGB). Zuschlag, Vertrag, Zahlung, wirtschaftliche Übergabe und Eigentumsumschreibung sind deshalb verschiedene Stationen.

Erstelle vor dem Gebot einen Zeitplan: wann sind Aufgeld, Sicherheit und Kaufpreis fällig, welche Nachweise oder Genehmigungen fehlen, und wann stehen Finanzierungsbeträge bereit? Prüfe, ob direkt an den Verkäufer oder über eine notarielle Verwahrung gezahlt werden soll. Eine Zahlung nur nach eigenem Bauchgefühl ersetzt keine Fälligkeitsprüfung.

Für die Gegenleistung beim Kauf inländischer Immobilien verbietet § 16a GwG unter anderem Bargeld und Kryptowerte. Die frühere Empfehlung, Kaufpreis oder anzurechnende Kaufpreiszahlungen einfach bar zur Auktion mitzubringen, ist deshalb keine geeignete Anleitung. Stimme Zahlungsweg und erforderliche Nachweise mit dem Notariat ab.

Achte auf Widersprüche: Eine allgemeine Informationsseite kann andere Fristen nennen als Bedingungen oder objektspezifische Unterlagen. Lass die maßgebliche Frist vor dem Bieten bestätigen. Übernimm weder „ein Monat“ noch „sechs bis acht Wochen“ als universelle Regel.

Vereinbare den Übergabestichtag sowie den Übergang von Nutzen, Lasten und Risiken eindeutig. Kläre Bewohner, Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen. Ein vermietetes Objekt ist nicht automatisch für deinen sofortigen Einzug verfügbar.

Private Kaufbedingungen können Mängelrechte ausschließen oder beschränken. Lies die Klauseln zusammen mit zugesagten Eigenschaften und dokumentierten Angaben. Nach § 444 BGB kann der Verkäufer sich auf einen Ausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Die notarielle Form bestätigt nicht den technischen Zustand einer Immobilie. Halte die Antworten auf wesentliche Fragen fest und ergänze bei Bedarf eine passende fachliche Prüfung vor dem Gebot. Ungeklärte Reparaturangebote solltest du mit Leistungsumfang, Mengen und Annahmen in deinem Kostenplan ausweisen.