Kleinreparaturen: Klausel und Rechnung zusammen prüfen

Der Vermieter muss die Mietsache grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB). Eine wirksame Kleinreparaturregelung kann unter engen Voraussetzungen Kosten übertragen. Das Wort „Kleinreparatur“ auf einer Rechnung genügt dafür nicht.

Stelle drei Unterlagen zusammen: vollständige Vertragsklausel, Beschreibung des Defekts und vollständige Rechnung. Notiere zusätzlich, wer den Betrieb beauftragt hat. Eine Reparaturmeldung kann etwas anderes sein als eine kostenpflichtige Bestellung.

Die BGH-Entscheidung vom 6. Mai 1992 (VIII ZR 129/91) beschreibt die Begrenzung auf Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Bloßes Benutzen einer Anlage ist nicht gleichbedeutend mit unmittelbarem Zugriff auf jedes ihrer Bauteile.

Eine Bezeichnung wie „Reparatur Fenster“ lässt daher noch nicht erkennen, ob die Klausel einschlägig sein könnte. Frage nach dem konkreten Teil und seiner Funktion. Ebenso wenig macht die Überschrift „Sanitär“ sämtliche Arbeiten im Badezimmer zu Kleinreparaturen.

Eine formularmäßige Kleinreparaturregelung braucht eine angemessene Begrenzung. Der BGH betont insbesondere die Begrenzung der Gesamtbelastung bei mehreren Reparaturen innerhalb eines Zeitraums. Eine bundesweit gesetzlich festgeschriebene Grenze von beispielsweise 100 oder 150 Euro besteht nicht. Der genaue Wortlaut und die Wirksamkeit sind gesondert zu prüfen.

Nutze für deinen Belegcheck eine Jahresliste. Übernimm die vollständigen Beträge und nicht nur den geforderten Anteil. Wenn eine Reparatur über der vereinbarten Einzelgrenze liegt, sollte die Forderung nach einer Beteiligung „bis zur Grenze“ fachlich geprüft werden; eine Obergrenze ist nicht automatisch eine Selbstbeteiligung.

Die Beispielbeträge sind keine Empfehlung für eine zulässige Vertragsklausel. Sie zeigen, welche Angaben miteinander verglichen werden müssen.

Der BGH hat die formularmäßige Pflicht, Kleinreparaturen selbst vorzunehmen, in VIII ZR 129/91 als unangemessen beurteilt. Kostenübernahme und Durchführung sind deshalb zu unterscheiden. Aus einer Kostenklausel folgt nicht automatisch, dass du einen Betrieb auf eigenes Risiko beauftragen musst.

§ 536a Absatz 2 BGB kennt Voraussetzungen für Selbstbeseitigung mit Aufwendungsersatz, etwa Verzug des Vermieters oder notwendige umgehende Maßnahmen zur Bestandserhaltung. Eine gewöhnliche Reparatur sollte nicht ohne Klärung als sicher erstattungsfähiger Notfall behandelt werden.

• Defekt mit Datum, Beschreibung und gegebenenfalls Fotos melden.
• Antwort und zugesagte Beauftragung aufbewahren.
• Bei der Rechnung nach Arbeitsbericht und vollständiger Aufschlüsselung fragen.
• Frühere Forderungen im maßgeblichen Zeitraum zusammenstellen.
• Bei Streit die konkrete Klausel und Forderung beraten lassen.

Eine Forderung wegen behaupteter Beschädigung beruht möglicherweise auf anderen Voraussetzungen als eine Kleinreparatur. Auch regelmäßige Wartung ist eine andere Kostenart. Bitte den Absender deshalb um eine eindeutige Begründung, statt verschiedene Begriffe in einer Sammelrechnung gleichzusetzen.

Ob eine Versicherung einen Schaden übernimmt, hängt vom Vertrag und dem konkreten Ereignis ab. Eine vorhandene Police ersetzt die Prüfung der Anspruchsgrundlage nicht; eine automatische Haftung des Vermieters für jeden Schaden lässt sich ebenfalls nicht unterstellen.