Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaften sind Solidargemeinschaften. Es versteht sich von selbst, dass die Kosten des Gemeinschaftseigentums von allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu tragen sind. Demgemäß sind auch die Wohnungs- und Teileigentümer als Inhaber der Rechte und Pflichten des Gemeinschaftseigentums die Ansprechpartner, wenn es um die gemeinschaftlichen Kosten geht (§ 10 I WEG). Kosten des Sondereigentums gehen ausschließlich zulasten des jeweiligen Sondereigentümers.

Gemeinschaftskosten sind Instandhaltungs- und Unterhaltskosten

Wird ein Gebäudeteil saniert, entsteht oft Streit darüber, ob die Kosten dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind (Beispiel: Balkonsanierung). Die Kenntnis der rechtlichen Grundlagen erleichtert das Verständnis der Kostenzuordnung. Letztlich geht es um die Kosten des Unterhalts des Gebäudes.

Die Teilungserklärung grenzt Gemeinschafts- und Sondereigentum ab

Gemäß § 1 Abs. 5 WEG gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Das Gesetz unterstellt, dass Gebäudeteile im Zweifel zum Gemeinschaftseigentum gehören. Um alle Gebäudeteile zweifelsfrei zuzuordnen, kommt es auf die genaue Bestimmung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in der Teilungserklärung an. Die optimale Teilungserklärung enthält klare Bestimmungen, welche Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind.

Konstruktive Teile sind immer Gemeinschaftseigentum

Aus Praktikabilitätsgründen sind das Grundstück und die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand erforderlich sind oder seiner Sicherheit dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum. Zwingendes Gemeinschaftseigentum lässt sich auch nicht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag zu Sondereigentum umwidmen.

Im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile sind auch dann nicht Bestandteile des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten befinden (z. B. Außenseite der Fenster, Wohnungseingangstür). Umgekehrt bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, im Sondereigentum stehende Gebäudebestandteile zum gemeinschaftlichen Eigentum zu erklären (§ 5 III WEG).

Das, was Gemeinschaftseigentum ist, lässt sich auch aus der Definition des Sondereigentums erklären. Zum Sondereigentum gehören die dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesenen Räume sowie deren Bestandteile, aber nur, soweit der Wohnungseigentümer diese verändern, beseitigen oder einfügen kann, ohne dass er dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert (§ 5 I WEG).

Das Gemeinschaftseigentum berechtigt im Gegensatz zum Sondereigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum Mitgebrauch (§§ 13 II, 14, 15 WEG). Das Sondereigentum hingegen schließt andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch aus. Es erlaubt dem Wohnungseigentümer, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen (Innenseite der Fenster) beliebig zu verfahren. So kann er im Rahmen der Gemeinschaftsordnung sein Sondereigentum (Teileigentums-, Wohnungseigentumseinheit) bewohnen, vermieten, verpachten, belasten oder in sonstiger Weise zu nutzen (§ 13 I WEG).

Welche Gebäudeteile sind Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören über die Definition des § 1 V WEG hinaus (Grundstück und alles, was nicht Sondereigentum ist) außerdem:

Außenmauern, tragende Innenwände, Fassade, Dach, Treppen, Treppenaufgang, Aufzug, Fenster, Wohnungsabschlusstüren, Versorgungsleitungen, Estrichbelag, Briefkasten, Garten, Heizungsanlage, Rollläden.

All diese Gebäudebestandteile werden insbesondere deshalb zum Gemeinschaftseigentum gerechnet, da sie konstruktive oder konstitutive Teile des Gebäudes darstellen. Ihre Bedeutung ist für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen relevant, sodass sie nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können. Die Rechtsprechung muss in Einzelfällen immer wieder beurteilen, inwieweit einzelne Gebäudeteile dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzurechnen sind.

Lässt sich ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuordnen, werden auf die Interessen der Gemeinschaft aller Eigentümer und deren Abhängigkeit von der Nutzung einer gemeinschaftlichen Einrichtung abgestellt. In Zweifelsfällen wird die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum vermutet.

Da eindeutige Zuordnungen in der Praxis nicht immer einfach sind, finden sich in den Teilungserklärungen oft Regelungen, wer die Kosten für gemeinschaftliche Bauteile trägt (z. B. Fenster, Türen, Balkone), für den Fall, dass bestimmte Gebäudebestandteile wegen ihrer räumlichen Lage ausschließlich von dem jeweiligen Wohnungseigentümer genutzt werden.

So urteilte der Bundesgerichtshof (NZM 2011, 75; 2013, 272), dass die in der Wohnung vorhandenen Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen abweichend von der herkömmlichen Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum rechtlich dem Sondereigentum zugeordnet werden können.

Hintergrund ist, dass Heizkörper, Heizungsventil und Anschlussleitungen anders als die zentralen Heizungsanlagen und die Steigleitungen für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes nicht erforderlich sind. Auch ist die Nutzung für die anderen Eigentümer oder deren Möglichkeit der Einflussnahme nicht von Belang.

Wer trägt welche Kosten? Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung

Gehört ein Gebäudeteil zum Sondereigentum, trägt der jeweilige Wohnungseigentümer allein die Verantwortung. Reparaturen gehen ausschließlich zu seinen Lasten. Handelt es sich hingegen um Gemeinschaftseigentum, trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verantwortung und damit die Kostenlast.

Demgemäß bestimmt § 16 II WEG, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Lasten und den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums sowie dessen Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Ergänzend bestimmt § 21 V 2 WEG, dass es im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, auf die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu achten. Der Verwalter hat dazu alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 I 2 WEG).

Beispiel: Blättert am Außenholzfensterrahmen in der Wohnung eines Wohnungseigentümers der Lack ab, muss die Gemeinschaft die Reparatur bezahlen, da die Außenseite der Wohnungsängste ins Gemeinschaftseigentum fällt.

Beispiel: Terrassen gehören im Regelfall zum Gemeinschaftseigentum. Der Umstand, dass eine Terrasse im Sondernutzungsbereich eines Eigentümers liegt, ändert daran nichts, wenn die Teilungserklärung die Terrasse ins Gemeinschaftseigentum einordnet. Der Grund liegt darin, dass beispielsweise durchsickerndes Regenwasser das Sondereigentum anderer Eigentümer beeinträchtigen kann. Muss der Terrassenbelag saniert werden, trägt die Gemeinschaft den Kostenaufwand.

Gleiches gilt für konstruktive, der Sicherheit dienende Bestandteile von Balkonen, Balkonbrüstung, Balkontür, Balkonfenster. Alle diese Teile sind Gemeinschaftseigentum. Somit gehören auch Balkonraum, Bodenbelag, Plattenbelag und Balkonverkleidung zum Gemeinschaftseigentum.

Fenster: Fensterrahmen, Fensterverglasung, Fensterbänke und Fenstersimse sowie Fensterscharniere zählen zum Gemeinschaftseigentum. Lediglich der Innenanstrich und die Fensterbeschläge fallen ins Sondereigentum.

Kosten des Unterhalts

Jedes Gebäude muss unterhalten werden. Dazu fallen regelmäßig Betriebskosten an. In Wohnungseigentumsanlagen werden die Kosten zwischen den einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer meist auf der Grundlage der Miteigentumsanteile verteilt. Grundlage der in Betracht kommenden Unterhaltskosten ist die Auflistung in § 2 Betriebskostenverordnung. Dort sind folgende Kosten aufgezählt:

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
2. Kosten der Wasserversorgung
3. Kosten der Entwässerung
4. Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage/Brennstoffversorgungsanlage/ gewerblichen Wärmelieferung sowie der Reinigungs- und Wartungskosten von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
5. Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Kosten der Gartenpflege
11. Kosten der Außenbeleuchtung und der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile
12. Kosten der Schornsteinreinigung
13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Kosten für den Hauswart
15. Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
16. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
17. Sonstige Betriebskosten, die in den zuvor genannten Ziffern nicht erfasst sind (z. B. Dachrinnenreinigung)