Gemeinschaftseigentum: Wer entscheidet und wer zahlt die Kosten?

Eine Reparatur am Gebäude wirft drei unterschiedliche Fragen auf: Welches Bauteil ist betroffen? Wer veranlasst die Maßnahme? Auf welcher Grundlage wird der Betrag verteilt? Die Antwort „Gemeinschaftseigentum“ beantwortet nicht automatisch alle drei.

Lege deshalb die technische Leistungsbeschreibung, die einschlägigen Vereinbarungen und den konkreten Beschluss nebeneinander. Eine Kostenklausel kann Pflichten verteilen, ohne dadurch die Eigentumszuordnung des Bauteils zu ändern.

Der Ratgeber ordnet die Prüfschritte. Die Wirksamkeit einer konkreten Klausel oder eines Beschlusses und deine persönliche Zahlungspflicht müssen anhand der Unterlagen beurteilt werden.

§ 5 WEG beschreibt, welche Gebäudebestandteile Sondereigentum sein können. Teile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie gemeinschaftlich dienende Anlagen sind nach Absatz 2 kein Sondereigentum, auch wenn sie innerhalb einer Wohnung liegen.

Absatz 3 erlaubt die Zuordnung geeigneter Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum. Eine pauschale Liste sämtlicher Fensterbestandteile, Bodenlagen, Leitungen und Balkonflächen hilft deshalb weniger als die Prüfung des konkreten Bauteils und der Unterlagen.

Nach § 18 Absatz 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 19 nennt unter anderem die ordnungsmäßige Erhaltung und eine angemessene Erhaltungsrücklage. Die Gemeinschaft ist nach § 9a rechtsfähig und kann selbst Verbindlichkeiten eingehen.

Die Befugnisse des Verwalters richten sich insbesondere nach § 27: Er darf die dort beschriebenen Maßnahmen treffen; Rechte und Pflichten können durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden. Daraus folgt keine unbegrenzte Vollmacht für jede beliebige Sanierung.

Für einen unmittelbar drohenden Schaden enthält § 18 Absatz 3 eine besondere Befugnis zur notwendigen Abwendung. Das ist kein allgemeiner Weg, eine frei gewählte Modernisierung ohne Abstimmung zu beauftragen.

Prüfe im Angebot deshalb, wer Auftraggeber ist, welche Beschluss- oder Befugnisgrundlage besteht und ob der beschriebene Umfang dazu passt. Vor eigenständiger Beauftragung einer größeren Arbeit die Zuständigkeit klären.

§ 16 Absatz 2 WEG sieht grundsätzlich eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Er erlaubt aber für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten auch einen abweichenden Beschluss, einschließlich Abweichungen von einer Vereinbarung.

Der BGH erläutert im Urteil V ZR 81/23 vom 22. März 2024, dass damit auch der Kreis der Kostenschuldner verändert werden kann. Die gewählte Verteilung muss die Interessen angemessen berücksichtigen und darf Einzelne nicht ungerechtfertigt benachteiligen. Das ist keine Freigabe für jede Mehrheitsentscheidung.

Bei baulichen Veränderungen sind die besonderen Kosten- und Nutzungsregeln des § 21 WEG zu prüfen; § 16 Absatz 3 verweist ausdrücklich darauf. Erhaltung und eine über Erhaltung hinausgehende Veränderung nach § 20 sind daher nicht als dieselbe Kostenfrage zu behandeln.

Für Wärme und Warmwasser können zusätzlich die Heizkostenverordnung und ihre Verbrauchsvorgaben maßgeblich sein. § 3 HeizkostenV behandelt ausdrücklich Wohnungseigentum. Ein frei gewählter Miteigentumsanteilschlüssel ersetzt diese Prüfung nicht.

§ 28 WEG trennt Vorschüsse, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Die Eigentümer beschließen über Vorschüsse für Kosten und Rücklagen; nach Jahresende geht es um Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Eine geplante Zahlung und eine bereits angefallene Rechnung sind verschiedene Angaben.

Der Vermögensbericht enthält insbesondere Rücklagenstand und wesentliches Gemeinschaftsvermögen. Eine Zuführung zur Rücklage ist nicht schon die Ausführung einer Reparatur. Ob eine Maßnahme daraus bezahlt wird oder zusätzliche Mittel benötigt, gehört in die konkrete Finanzierungsentscheidung.

Für eine frei angenommene Erhaltungsmaßnahme werden 24.000 Euro brutto vollständig verteilt. Im Modell wird ein wirksamer Schlüssel nach Miteigentumsanteilen vorausgesetzt: Deine Einheit hat 120 von insgesamt 1.000 Anteilen. Eine Rücklagenentnahme oder andere Finanzierung wird nicht angesetzt.

24.000 × 120 ÷ 1.000 ergeben 2.880 Euro. Auf die übrigen Einheiten entfallen zusammen 21.120 Euro. Die Rechnung prüft nur die ausdrücklich angenommene Aufteilung; sie bestätigt weder den Marktpreis noch die Wirksamkeit eines realen Beschlusses.

Wenn tatsächlich nur eine bestimmte Eigentümergruppe zahlt oder ein anderer Schlüssel gilt, passt diese Formel nicht ungeprüft. Entscheidend sind Kostenbasis, betroffener Zahlerkreis, maßgeblicher Nenner und gültige Regelung.

Die Kostenpflicht gegenüber der Gemeinschaft und die Umlage im Mietverhältnis sind verschiedene Ebenen. § 556 BGB behandelt die Vereinbarung von Betriebskosten. § 1 BetrKV schließt Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aus der Betriebskostendefinition aus.

Eine WEG-Abrechnung ist daher nicht schon eine fertige Mietbetriebskostenabrechnung. Prüfe Kostenart, Mietvereinbarung, Verteilungsmaßstab und Belege gesondert. Auch eine Rücklagenzuführung wird nicht allein durch ihre Aufnahme ins Hausgeld zur umlagefähigen laufenden Leistung.

Beginne mit der Zuordnung: Welches Bauteil, welche Leistung, welche Menge? Vergleiche anschließend Auftrag und Rechnung. Halte Preis- und Leistungsfragen getrennt von der rechtlichen Kostenverteilung. Fehlende Flächen oder Zusatzleistungen sind andere Rückfragen als ein unklarer Umlageschlüssel.

Nach § 18 Absatz 4 WEG kannst du Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Benenne konkret, welche Unterlagen du zum Verständnis brauchst: etwa Beschluss, Vertrag, Rechnung und die verwendete Verteilungsgrundlage.

Wenn du einen Beschluss rechtlich angreifen möchtest, nicht nur auf eine Antwort der Verwaltung warten. §§ 44 und 45 WEG regeln Beschlussklagen; für die Anfechtung gelten grundsätzlich ein Monat zur Klageerhebung und zwei Monate zur Begründung, jeweils nach Beschlussfassung. Lass Frist, Klageart und Vorgehen im konkreten Fall rechtzeitig prüfen.