Warmes Trinkwasser ist ein idealer Tummelplatz für Legionellen. Ideale Bedingungen finden die zu Recht gefürchteten Stäbchenbakterien bei Wassertemperaturen bis zu 50 °C. Bereits ab einer Temperatur von 20 °C steigt ihre Vermehrungsrate sprunghaft an. Nach den Angaben des Berliner Mietervereins sind wenigstens 8 Prozent der Wasseranlagen in Wohnhäusern mit Legionellen befallen. Als die häufigsten Ursachen für einen Befall nennen die Berliner Mieterschützer eine mangelhafte Isolierung von Leitungen sowie defekte Wärmetauscher. Auch verkalkte Warmwasserspeicher und tote Leitungen nach Umbauten fördern den Befall. Legionellen treten außerdem bei Leerstand auf, etwa wenn Leitungen in nicht belegten Wohnungen nicht regelmäßig mit heißem Wasser gespült werden.

Gefahr für die Gesundheit

Das Risiko, das von den Bakterien ausgeht, ist nicht zu unterschätzen. Zwar gefährdet allein das Trinken legionellenhaltigen Wassers die Gesundheit nicht. Hoch infektiös sind Legionellen trotzdem. Denn die Gefahr einer bakteriellen Infektion ist immer dann gegeben, wenn mit Legionellen verseuchtes Wasser in die Luftröhre und die Lunge gelangt. Das passiert zum Beispiel, wenn Sprühnebel beim Duschen eingeatmet wird. Gefährdet sind vor allem Ältere und Menschen mit einem ohnehin geschwächten Immunsystem. Nach einer Infektion und der Inkubationszeit von zwischen zwei bis hin zu zehn Tagen können bei ihnen Atemnot, Kopf- und Gliederschmerzen sowie Fieber auftreten. Das sind typische Zeichen der Legionärskrankheit. Diese schwere Form einer Lungenentzündung kann zum Tod führen. Da es sich bei Legionellen um Bakterien handelt, kann eine früh erkannte Infektion jedoch erfolgreich mit Antibiotika bekämpft werden.

Vermieter müssen regelmäßig prüfen

Legionellen lassen sich auf unterschiedliche Art und Weise nachweisen. Eine im Vergleich recht einfache Variante ist die Entnahme von Trinkwasser direkt aus den Wassersystemen und den Leitungen. Unter einem Mikroskop werden die stäbchenförmigen Bakterien sichtbar. Der Gesetzgeber legt Eigentümern und Vermietern von Mietshäusern die Pflicht der regelmäßigen Überprüfung der Anlagen auf. Laut Bundesgesetzblatt sind die Wasserversorgungsanlagen im Abstand von drei Jahren auf einen Leginellenbefall zu untersuchen (Quelle: BGBl. I 13, Seite 2977). Die Verpflichtung betrifft Wohnhäuser, bei denen der Wassertank über 400 Liter Trinkwasser enthalten kann oder deren Leitungen für Trinkwasser zwischen dem Erwärmer oder Speicher und der Entnahmestelle ein Volumen von insgesamt 3 Litern übersteigt. Die gesetzliche Vepflichtung gilt nicht für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Ebenfalls ausgenommen von der Verpflichtung sind Häuser mit Trinkwasseranlagen ohne einen zentralen Warmwasserspeicher oder eine zentrale Erwärmung.

Als der gesetzlich einzuhaltende Grenzwert gelten 100 KbE auf eine Menge von 100 Millilitern Trinkwasser. Die Abkürzung KbE steht für Kolonie bildende Einheiten. Die Menge dieser Einheiten wird in speziellen Laboren nachgewiesen. Deshalb ist die Untersuchung unter dem Mikroskop nur ein erster Schritt. Entscheidend ist die Konzentration der Bakterien im Wasser. Liegt sie über dem vom Gesetzgeber als Höchstgrenze definierten Wert, müssen Vermieter oder Eigentümer das zuständige Gesundheitsamt informieren. Auch die Mieter haben ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Information, etwa durch einen Aushang im Treppenhaus. Wird die Meldepflicht versäumt, drohen Bußgelder. Wie Vermieter und Eigentümer weiter vorgehen, hängt vom Grad der Belastung im Wasser ab. Das zuständige Gesundheitsamt kann Maßnahmen vorschreiben, die von der Desinfektion von Teilen der Trinkwasseranlage bis hin zur Sanierung des kompletten Systems reichen. Liegt die Konzentration über 10.000 KbE auf jeweils 100 Milliliter Wasser, verbietet das Gesundheitsamt außerdem regelmäßig das Duschen.

Übrigens dürfen Eigentümer und Vermieter die Kosten für die regelmäßige Untersuchung von Trinkwasseranlagen auf die Mieter umlegen. Diese ständig wiederkehrenden Ausgaben gelten als ein Teil der Warmwasserkosten. Deshalb gehören sie in die Heizkostenabrechnung. In der Jahresabrechnung für die Betriebskosten haben sie dagegen nichts zu suchen. Wird bei Überprüfung ein Befall mit Legionellen festgestellt, gehen die Aufwendungen für die Ermittlung der Ursachen und die Sanierung der Anlage ausschließlich zu Lasten des Vermieters. Da es sich um Kosten eines konkreten Schadensfalls handelt, können sie nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Mietminderung wegen Legionellenbefall

Unterschiedlich beantworten Gerichte die Frage, ob die Bewohner eines Hauses ihre Miete wegen eines Befalls mit den Bakterien mindern dürfen oder nicht. Allein der subjektive Eindruck einer Gefahr ist zu wenig, um den Mietzins zu kürzen, entschieden die Richter am Amtsgericht in München. In dem von ihnen im Jahr 2014 verhandelten Fall erfuhr ein Mieter davon, dass die Anlage für das Trinkwasser in seinem Haus eine hohe Konzentration von Legionellen aufwies. Sie überstieg den Wert von 100 KBE/100 um ein Vielfaches. Das Gesundheitsamt konnte daraus allerdings keine konkrete Gefahr ableiten. Diese würde erst bei einer Konzentration über 10.000 KBE auf 100 ml vorliegen. Auch die Richter sahen die Ängste des Mieters als unbegründet an. Er musste die Miete nachzahlen (AG München; Az.: 452 C 2212/14).

In einem anderen Fall war das Recht auf der Seite einer Mieterin. Hier ergab eine Wasserprobe einen Befall durch Legionellen mit einer Konzentration von 3.700 KBE pro 100 Milliliter. Daraufhin kürzte sie die Miete um 25 Prozent. Die Mieter am Amtsgericht in Dresden sahen das als gerechtfertigt an. Eine Räumlichkeit, die für den Aufenthalt von Menschen bestimmt ist, so die Begründung der Dresdner Richter, entspricht ihrem Vertragszweck nur dann, wenn von ihr keine Gefahr für die Gesundheit ausgeht (AG Dresden; Az.: 148 C 5353/13).

Selbst ein hoher Schadensersatz wegen Legionellen ist rechtlich möglich. So sahen es die Richter am Bundesgerichtshof (BGH). Sie entschieden im Jahr 2015 im Interesse einer Frau., deren Vater im Jahr 2008 an einer Lungenentzündung erkrankte und in deren Verlauf verstarb. Die schwere Krankheit war nachweislich auf Legionellen in der Mietwohnung des Vaters zurückzuführen. Der Eigentümer des Wohnhauses musste der Erbin deshalb ein Schmerzensgeld von 23.415,84 Euro inklusive Zinsen zahlen (BGH; Az.: VIII ZR 161/14).