Verjährung im Mietverhältnis: Welche Frist gilt für welchen Anspruch?

Eine offene Mietzahlung, eine Betriebskostennachforderung und ein beschädigter Boden sind unterschiedliche Ansprüche. „Das liegt schon drei Jahre zurück“ beantwortet deshalb noch keine Fristfrage. Ordne zuerst Forderung, Zeitraum, Gläubiger und Schuldner zu. Prüfe anschließend Entstehung, Fälligkeit und den passenden Fristbeginn.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Ihr Beginn liegt grundsätzlich am Jahresende, wenn der Anspruch entstanden ist und die erforderliche Kenntnis vorliegt oder ohne grobe Fahrlässigkeit vorliegen müsste. Sondervorschriften und Höchstfristen können die Beurteilung verändern.

Vereinfachtes Beispiel: Eine Mietforderung entsteht 2023; der Vermieter kennt in diesem Jahr die maßgeblichen Umstände und den Schuldner. Ohne Sonderregel, Hemmung oder Neubeginn endet die regelmäßige Frist grundsätzlich mit Ablauf des 31. Dezember 2026. Ein späterer Erinnerungsbrief verschiebt diesen Beginn nicht einfach.

Bei Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Eine spätere Nachforderung ist ausgeschlossen, soweit der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Das ist eine Ausschlussregel für die Nachforderung, keine allgemeine einjährige Verjährung.

Einwendungen des Mieters müssen grundsätzlich binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden; auch hier besteht eine Ausnahme bei nicht zu vertretender Verspätung. Verlange Belegeinsicht und benenne konkrete Unklarheiten. § 556 erlaubt die elektronische Bereitstellung der Belege.

Die kurze Frist des § 548 gilt nicht für sämtliche Geldforderungen nach einem Auszug. Bei Vermieteransprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen kommt es auf den Rückerhalt der Mietsache an; Mieteransprüche auf Aufwendungsersatz oder Wegnahme knüpfen an das Vertragsende an. Halte Übergabe, Schlüssel und tatsächliche Rückgabe nachvollziehbar fest.

Für die Rückzahlung der Kaution gibt es daraus keine automatische allgemeine Sechsmonatsfrist. Lass Fälligkeit, Abrechnung und noch behauptete Forderungen gesondert klären. Auch eine mögliche Aufrechnung ist nicht allein wegen Verjährung ausgeschlossen: § 215 stellt auf die frühere Aufrechnungslage ab. Bei einer Barkaution erlaubt § 551 drei Monatsraten; nicht zwingend der gesamte Betrag wird beim Einzug fällig.

Der BGH hat in VIII ZR 104/09 den Anspruch auf Mangelbeseitigung als Teil der laufenden Gebrauchserhaltung während der Mietzeit als unverjährbar beurteilt. Das macht separate Erstattungs- oder Schadensersatzforderungen nicht automatisch ebenfalls unverjährbar.

Eine Hemmung lässt den betreffenden Zeitraum bei der Fristberechnung unberücksichtigt. Tatsächliche Verhandlungen über Anspruch oder Umstände können nach § 203 hemmen; nach ihrem Ende gilt außerdem die gesetzliche Dreimonatsregel. Ein bloßer Streit oder eine einseitige Zahlungsaufforderung reicht nicht als allgemeiner Hemmungsgrund.

Ein Mahnbescheid ist nicht mit einem rechtskräftigen Zahlungstitel gleichzusetzen. Bewahre gerichtliche Dokumente vollständig auf und beachte die dort genannten Reaktionsfristen. Lass bei nahendem Fristende rechtzeitig klären, welche konkrete Handlung erforderlich ist.

Erstelle für jede Forderung eine eigene Zeile statt eine gemeinsame Frist für die gesamte Wohnung. Ein Dokumentcheck kann fehlende Datumsangaben oder unklare Beträge markieren; die rechtlich verbindliche Berechnung erfordert die konkrete Anspruchsprüfung.

• Vertrag, Anspruchsgrund und betroffenen Zeitraum benennen.
• Entstehung, Fälligkeit, Kenntnis, Abrechnung und Zugang belegen.
• Rückgabe und Vertragsende getrennt dokumentieren.
• Zahlungen, Verhandlungen, Anerkenntnisse und gerichtliche Schritte chronologisch ordnen.
• Forderung, Gegenforderung und mögliche Aufrechnung gesondert prüfen.