Immobilien werden in Deutschland in der Regel über Kredite finanziert. Da es sich bei den Darlehensraten um eine Belastung handelt, die zumeist über Jahrzehnte läuft, würden viele Menschen gerne zumindest einen Teil der Kosten steuerlich geltend machen. Unter bestimmten Umständen ist dies möglich. Bei privater Nutzung sind die Optionen allerdings stark eingeschränkt.

Immobilie muss Einkünfte erzielen

Grundsätzlich gilt: Immobilienkredite können nur dann steuerlich abgesetzt werden, wenn die Immobilie dazu dient, Einkünfte zu erzielen. Vermieter, die ein Mietshaus kaufen oder bauen, dürfen beispielsweise die Anschaffungskosten und alle Zinsen komplett absetzen. Ausgenommen sind die Kosten für Grund und Boden, da nur „abnutzbare Wirtschaftsgüter“ abschreibfähig sind. Vermerkt werden die entsprechenden Aufwendungen in der Steuererklärung als Werbungskosten.

Für Personen, die eine Immobilie aus anderen gewerblichen Zwecken erwerben, gelten die identischen Regeln. Ein Bäcker, der einen Laden über einen Kredit erwirbt, schreibt die Ausgaben und die Zinsen beispielsweise als Betriebsausgaben ab. Er darf übrigens auch Ausgaben für Strom, Wasser und sonstige Nebenkosten entsprechend geltend machen. Bei einer ausschließlich privaten Nutzung der Immobilie ist der Gesetzgeber allerdings streng. Grundsätzlich kann ein Immobilienkredit in einem solchen Fall nicht steuerlich abgesetzt werden. Allerdings gibt es einige Szenarien, in der sich dieses „Nein“ des Finanzamts zumindest teilweise in „Ja, aber“ umwandeln lässt.

Teilweise Vermietung: Immobilienkredit ist teilweise absetzbar

Wer eine Immobilie erwirbt und teilweise vermietet, darf den entsprechenden Anteil des Kredits abschreiben. Als Beispiel: Ein Doppelhaus wird erworben. Der Einkaufspreis beträgt 400.000 Euro. Eine Hälfte wird vermietet. 200.000 mitsamt Zinsen sind absetzbar.

Vorsicht: Interessenten müssen in einem solchen Fall zwei getrennte Darlehen aufnehmen, damit das Finanzamt die Abschreibung anerkennt. Idealerweise legt man für die Tilgung zwei getrennte Konten an, um eine klare Buchführung vorlegen zu können.

Arbeitszimmer: Zinsen sind anteilig absetzbar

Wird ein Zimmer der Immobilie beruflich genutzt, darf man die Zinskosten anteilig von der Steuer absetzen. Allerdings kann von den eigentlichen Anschaffungskosten (dazu zählen auch die Kaufnebenkosten) nichts abgeschrieben werden. Das Finanzamt kann nicht ermessen, wie wichtig das Arbeitszimmer die den Einkommenserwerb ist. Deshalb verweigert der Gesetzgeber diese Option.

Beispiel: Eine Drei-Zimmer-Wohnung von 90 Quadratmetern wird zu einem Preis von 140.000 Euro erworben. Die Zinskosten im ersten Jahr betragen 1800 Euro. Ein Zimmer mit einer Größe von 30 Quadratmetern wird als Büro genutzt. Ein Drittel der Zinsen (90:30 = 3) darf abgeschrieben werden. Insgesamt also 600 Euro (1800:3 = 600). Wird mehr als nur ein Raum aus nachvollziehbaren Gründen dienstlich genutzt, gelten die entsprechenden Regeln. Wer beispielsweise einen Onlineshop von Zuhause führt und zwei Zimmer als Büro sowie als Lager nutzt, darf die Zinsen für beide Räume absetzen.

Sonderfälle des steuerlichen Rechts

• Denkmalgeschützte Immobilien: Abschreibungen auch bei privater Nutzung

Wer eine Denkmal geschützte Immobilie erwirbt und saniert, darf die Kosten für die Instandsetzung steuerlich geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn das Objekt privat genutzt wird. In einem solchen Fall dürfen über zehn Jahre alle 12 Monate neun Prozent des zu versteuernden Einkommens abgesetzt werden. Bei gewerblicher Nutzung dürfen acht Jahre je neun Prozent abgesetzt werden. Dazu kommen weitere vier Jahre mit einer Absetzung von sieben Prozent. Außerdem dürfen jetzt auch die eigentlichen Anschaffungskosten abgesetzt werden.

• Um- und Ausbauten

Wird ein Objekt um- oder ausgebaut, gelten die entsprechenden Regeln wie beim Erwerb. Gewerbliche Aufwendungen sind absetzbar, private nicht. Baut ein privater Nutzer mit Vermietungsabsicht an oder aus, kann er die Ausgaben absetzen – auch dann, wenn das Objekt nicht sofort vermietet wird. Die Vermietungsabsicht muss angezeigt werden. In einem solchen Fall kann ein bestehender Kredit nicht aufgestockt werden. Ein neues Darlehen ist aufzunehmen.

• Umschuldungszinsen sind absetzbar – auch nachträglich

Führt ein Vermieter oder Gewerbetreibender eine Umschuldung des Immobilienkredits durch und zahlt anschließend geringere Zinsen, sind diese steuerlich absetzbar. Dies gilt auch dann, wenn das Objekt bereits verkauft sein sollte. Dies hat der Bundesfinanzhof (BHF – Aktenzeichen IX R 45/13) in einem Richterspruch im April 2014 deutlich gemacht. Einzige Ausnahme: Wenn der Verkauf vor dem 1. Januar 1999 stattfand, ist eine nachträgliche Abschreibung nicht mehr möglich.

• Restkredit bei vorzeitiger Ablösung – Zinsen bleiben absetzbar

Wird ein Objekt verkauft, wird der Ertrag in der Regel für eine sofortige Darlehensablösung genutzt. Die resultierende Vorfälligkeitsentschädigung (Strafgebühr der Bank) ist steuerlich absetzbar. Sollte der Kaufpreis nicht ausreichen, um das Darlehen komplett abzulösen, läuft der Kredit weiter. Die Zinsen bleiben laut aktueller Rechtsprechung absetzbar. Allerdings gilt dies nicht, wenn der Verkaufserlös zum Erwerb einer neuen Immobilie genutzt wird (FG Niedersachsen 4 K 236/14). Die Zinsen des laufenden Darlehens sind jetzt nicht mehr absetzbar. Zudem gilt auch hier die Einschränkung, dass der Verkauf nach dem 1.1.1999 stattgefunden haben muss.

• Tipp für Neubauten: Grundstück getrennt vor Baubeginn kaufen

Sowohl gewerbliche wie auch private Nutzer, die eine Immobilie bauen, können Grunderwerbsteuer sparen. Das Grundstück muss vor Baubeginn separat erworben werden. Da es jetzt noch unbebaut ist, fällt die steuerliche Belastung deutlich geringer aus.