Gutachten beim Hauskauf: Zustand, Wert und Auftrag richtig prüfen

Beim Hauskauf werden unter „Gutachten“ sehr unterschiedliche Leistungen angeboten. Eine Besichtigung zur Kaufberatung kann den erkennbaren Zustand einordnen. Eine Verkehrswertermittlung beantwortet dagegen eine Wertfrage zu einem bestimmten Stichtag. Eine gezielte Schadenuntersuchung soll etwa Ursache und Umfang eines Feuchteproblems klären. Diese Aufgaben können kombiniert werden, sind aber nicht automatisch im selben Auftrag enthalten.

Formuliere zuerst deinen Zweck: Möchtest du Sanierungsbedarf erkennen, den Angebotspreis einordnen oder einen konkreten Schaden untersuchen lassen? Daraus ergeben sich Fachgebiet, Unterlagen und Untersuchungsumfang. Die Bezeichnung „Komplettgutachten“ allein sagt noch nicht, was tatsächlich geprüft wird.

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbaren Preis. Rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage sind einzubeziehen; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außen vor. Der gewünschte Verkaufspreis ist deshalb nicht schon der ermittelte Verkehrswert.

Nach § 6 der aktuellen ImmoWertV können Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren sowie mehrere Verfahren herangezogen werden. Die Auswahl richtet sich nach Objekt, Marktgepflogenheiten und verfügbaren geeigneten Daten und ist zu begründen. Eine starre Zuordnung „Einfamilienhaus immer Sachwert, Wohnung immer Vergleichswert“ verkürzt diese Prüfung.

§ 8 verlangt die Berücksichtigung wertrelevanter Grundstücksmerkmale. Besondere Schäden, Bodenverunreinigungen oder Rechte und Belastungen können gesonderte Werteinflüsse haben, wenn sie nicht bereits berücksichtigt wurden. Ein Abschlag im Wertgutachten ist allerdings nicht automatisch ein ausgearbeitetes Sanierungskonzept.

Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist nach den Informationen der DIHK nicht geschützt. Prüfe deshalb konkrete Ausbildung, Erfahrung und Fachgebiet. Immobilienbewertung und Schäden an Gebäuden sind unterschiedliche Schwerpunkte; eine Qualifikation in einem Bereich belegt nicht automatisch die Eignung für jede technische oder rechtliche Frage.

Eine öffentliche Bestellung nach § 36 GewO setzt für das jeweilige Sachgebiet besondere Sachkunde und Eignung voraus. Die Vereidigung umfasst unter anderem unabhängige und unparteiische Arbeit. Bestellung, aktuelles Sachgebiet und zuständige Stelle lassen sich über entsprechende Verzeichnisse prüfen; nicht nur ein Logo im Angebot betrachten.

Die nach § 192 BauGB gebildeten Gutachterausschüsse sind eigenständige unabhängige Einrichtungen. Sie erstatten unter den Voraussetzungen des § 193 Verkehrswertgutachten und führen unter anderem die Kaufpreissammlung. Private öffentlich bestellte Sachverständige sind ihnen nicht allein wegen ihrer Bestellung unterstellt. Wer als Kaufinteressent ein Ausschussgutachten möchte, sollte außerdem Antragsberechtigung oder eine erforderliche Mitwirkung des Eigentümers klären.

• Passt das nachgewiesene Fachgebiet zu Wertfrage oder Schadenfrage?
• Bestehen Verbindungen zum Verkäufer, Vermittler oder ausführenden Betrieb?
• Wer führt die Besichtigung durch und wer verantwortet den Bericht?
• Welche Haftungsregelungen und Versicherung sind im Auftrag genannt?

Eine Besichtigung und die Prüfung verfügbarer Unterlagen ergänzen sich. Bitte frühzeitig um Zugang zu relevanten Räumen und Dokumenten und kläre, wer fehlende Informationen beschafft. Eine bloße Aussage „alles genehmigt“ sollte bei einem konkreten Umbauvorhaben nicht die Prüfung der Unterlagen ersetzen.

Grundbuch, baurechtliche Unterlagen und technische Befunde beantworten verschiedene Fragen. Für Vertragsklauseln und die rechtlichen Folgen von Rechten oder Nutzungsbeschränkungen brauchst du eine entsprechend qualifizierte Prüfung. Ein bautechnischer Bericht ersetzt diese nicht.

Beobachtung, Erklärung und weitere Untersuchung sind drei verschiedene Schritte. Ein Fleck an einer Kellerwand ist zunächst ein Befund. Seine Ursache, Ausdehnung und Beseitigung lassen sich daraus nicht immer sicher ableiten. Auch ein unauffälliger zugänglicher Bereich beweist nicht, dass verdeckte Schichten oder Installationen mängelfrei sind.

Für deinen Auftrag heißt das: Zugängliche Bereiche, vereinbarte Messungen und nicht untersuchte Teile ausdrücklich festhalten. Bauteilöffnungen, Schadstoffproben oder spezielle Prüfungen benötigen gegebenenfalls zusätzliche Fachleute und die Erlaubnis der hierzu Berechtigten. Sie sind nicht automatisch in einer Begehung enthalten.

Eine technische Untersuchung und die Kaufvertragsprüfung sollten vor der verbindlichen Kaufentscheidung abgestimmt werden. § 444 BGB begrenzt die Berufung auf einen Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen oder übernommener Beschaffenheitsgarantie. Daraus folgt aber keine einfache Rückabwicklungsgarantie für jeden später entdeckten Schaden.

Bei einem privaten Sachverständigenauftrag wird das Honorar vereinbart. Die DIHK unterscheidet diese Vereinbarung von der gesetzlich geregelten Vergütung bei gerichtlichen Aufträgen. Eine alte HOAI-Tabelle oder eine historische Pauschale für ein Haus im Wert von 300.000 Euro ist keine aktuelle allgemeine Preiszusage.

Lass schriftlich festhalten, ob ein Festpreis oder Stundenhonorar gilt und ob Besichtigung, Unterlagenprüfung, schriftlicher Bericht, Anfahrt, Messungen und Umsatzsteuer enthalten sind. Bei Stundenhonorar helfen eine Aufwandsschätzung und eine vereinbarte Rückfrage vor zusätzlichen Leistungen. Für Gutachterausschüsse sind die am jeweiligen Ort geltenden Gebühren gesondert zu erfragen.

Fiktives Rechenbeispiel, keine Marktpreisempfehlung: Ein Angebot nennt fünf Stunden zu 120 Euro netto, 60 Euro netto Anfahrt und 40 Euro netto Unterlagenkosten. Das ergibt 700 Euro netto und bei hier angenommenen 19 Prozent Umsatzsteuer 833 Euro brutto. Zwei zusätzlich beauftragte Stunden würden weitere 285,60 Euro brutto kosten. Erst danach ist zu vergleichen, ob ein anderes Angebot denselben Bericht und dieselben Untersuchungen umfasst.

Die Länge eines Berichts entscheidet nicht allein über seine Qualität. Ein kurzer Bericht kann für eine eng umrissene Frage geeignet sein; für eine andere Verwendung können detaillierte Daten, Begründungen oder zusätzliche Untersuchungen nötig sein. Vereinbare deshalb den Zweck und das erwartete Ergebnis statt nur eine Seitenzahl.

Die pauschale Aussage „Kurzgutachten können vor Gericht nicht vorgebracht werden“ ist zu weitgehend. Ein privater Bericht ist zugleich nicht automatisch ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten. Nach § 404 ZPO wählt das Prozessgericht die zuzuziehenden Sachverständigen aus. Bei absehbarem Streit sollte der Untersuchungs- und Dokumentationsbedarf mit rechtlicher Unterstützung abgestimmt werden.

Auch ein Gutachten des Gutachterausschusses hat nach § 193 Absatz 3 BauGB grundsätzlich keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Für Bank, Behörde, Steuerverfahren oder gerichtliche Auseinandersetzung sollten die jeweiligen Anforderungen vor dem Auftrag geklärt werden.

Eine bundesweit feste Bearbeitungsdauer von einer, zwei oder vier Wochen gibt es für deinen privaten Auftrag nicht. Verfügbarkeit, Zugang, fehlende Unterlagen und vertiefte Untersuchungen beeinflussen den Ablauf. Vereinbare Besichtigung, Berichtstermin und den Umgang mit Verzögerungen ausdrücklich.

Gehe den Bericht mit der sachverständigen Person durch. Ordne die Ergebnisse in bestätigte Befunde, offene Fragen und nächste Schritte. Wenn eine Ursache ungeklärt ist, sollte sie nicht durch eine scheinbar genaue Sanierungssumme verdeckt werden.

Lege Kaufpreis, Nebenkosten und geplante Arbeiten getrennt in deinem Budget ab. Für Maßnahmen kannst du anschließend konkrete vergleichbare Angebote einholen. Ein rechnerisch niedrigerer Verkehrswert verpflichtet den Verkäufer nicht ohne Weiteres zu einem Preisnachlass; ebenso wenig garantiert ein höherer Wert einen späteren Verkaufserlös.

• Sind alle beauftragten Fragen im Bericht beantwortet?
• Welche Bereiche waren nicht zugänglich oder wurden nicht geprüft?
• Welche Untersuchungen fehlen vor deiner Kaufentscheidung?
• Sind Kostenschätzungen, verbindliche Angebote und Reserven getrennt?
• Passen bauliche Befunde, Nutzungsvorhaben, Finanzierung und Vertragsbedingungen zusammen?