Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen bergen Chancen für Eigentümer und Bauinteressierte. Mietern hingegen bereiten allein schon die Ankündigungen solcher Vorhaben Sorgen. Denn während die einen auf eine bessere Vermietbarkeit des Bestandes setzen, fürchten die anderen höhere Mieten. Dabei ist eine Sanierungsmaßnahme in Städten und Gemeinden keine schlechte Sache. Im Gegenteil: Legen Stadt oder Gemeinde ein Sanierungsbiet fest, beheben sie damit nicht nur städtebauliche Missstände. Insgesamt werten solche Maßnahmen ein Gebiet deutlich auf. Sie verbessern die Wohnbedingungen und sorgen dafür, dass die bauliche Substanz ganzer Straßenzüge erhalten bleibt. Deshalb sollten Instandsetzungen und Sanierungen eigentlich im Interesse aller sein.

Rechtliche Anforderungen

Städte und Gemeinden gehen bei der Ausweisung von Sanierungsgebieten in der Regel behutsam vor. Das hat auch mit den rechtlichen Anforderungen zu tun, die eine solche Festlegung mit sich bringt. So muss ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet so begrenzt werden, das sich die Maßnahmen zweckmäßig ausführen lassen. Sind einzelne Objekte oder Grundstücke von den Arbeiten nicht betroffen, kann die Behörde diese auch ganz oder teilweise aus dem Sanierungsgebiet herausnehmen. Auch Fristen für die Maßnahmen zur Umgestaltung und Instandsetzung sind vorgegeben. Länger als 15 Monate sollte eine Sanierung im Interesse der Bewohner nicht dauern. Natürlich kann eine solche Frist auch verlängert werden. Möglich ist das jedoch nur in absoluten Ausnahmefällen.

Für jedes Grundstück in einem von Stadt oder Gemeinde förmlich festgestellten Sanierungsgebiet wird im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen. Damit sichern die Verantwortlichen das private und öffentliche Interesse. Für die Eintragung in das Grundbuch entstehen dem Eigentümer eines Objekts keine Kosten. Auch für die Löschung des Vermerks nach dem Ende der gesamten Maßnahme müssen weder Eigentümer noch Bauinteressent finanzielle aufkommen.

Erhöhte Abschreibungen möglich

Dass Städte und Gemeinden Stadtgebiete, Straßenzüge oder Teile von Straßen als Sanierungsgebiet ausweisen, ist keine Seltenheit. Für Eigentümer und Mieter aber auch für Bauinteressenten hat das Vorteile. Modernisieren sie hier Objekte oder setzen sie diese instand, sind erhöhte Abschreibungen möglich. Wichtig ist das, weil die Möglichkeiten steuerlicher Abschreibungen in den letzten Jahrzehnten für Immobilienbesitzer stark eingeschränkt wurden. Im ersten Jahr der Herstellung sowie in den darauf folgenden sieben Jahren sind von den Kosten jeweils neun Prozent absetzbar. In den danach folgenden immerhin noch vier Jahren lassen sich noch jeweils sieben Prozent der Kosten abschreiben. Eigentümer sollten allerdings wissen, dass Städte und Gemeinden von im entgegengesetzten Fall einen Ausgleichsbetrag verlangen können. Fällig wird der, wenn das Sanierungsgebiet aufgelöst oder ein einzelnes Objekt aus einem solchen entlassen wird.

In Anspruch nehmen dürfen Eigentümer oder Bauinteressent diese erhöhten Abschreibungen aber nicht ohne Freigabe durch die zuständige Behörde der Stadt oder der Gemeinde. Sie muss für das jeweilige Objekt bescheinigen, dass die Voraussetzungen erfüllt wurden. Das urteilten die Richter am Bundesfinanzhof (BFH). Fehlt eine solche Bescheinigung, sind auch erhöhte Abschreibungen nicht möglich. Das gilt auch, wenn etwa eine Eigentumswohnung in einer vorliegenden Bescheinigung nicht konkret benannt wird (BFH; Az.: IX R 15/13).

Höhere Mieten

Auch für die Mieten können in Sanierungsgebieten besondere Regeln gelten. Für Bestandsmieter ist das Problem weniger gravierend als für Menschen, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind. Das Land Berlin zum Beispiel erklärte die Obergrenzen für den Mietzins in solchen Gegenden für unzulässig. Damit gaben die Richter am Landgericht Berlin einer Eigentümerin Recht, die nach den umfangreichen Erneuerungsarbeitender ihres Objektes im Szenebezirk Berlin-Friedrichshain höhere Mieten erzielen wollten. Konsequenzen hat der Richterspruch vor allem für Wohnungen, die leer stehen und erst noch vermietet werden sollen. Diese dürfen die Eigentümer nun zu der Miete an Interessenten weitergeben, die der Markt real auch hergibt. Weniger Freiheiten bestehen nach Auffassung der Richter weiterhin für den Wohnungsbestand, in dem noch Mieter wohnen. Vermieter müssen mit diesen Mietern sozial verträgliche Vereinbarungen schließen. Im Interesse der Mieter müssen solche Vereinbarungen dem Umfang von Arbeiten zur Sanierung auf das Notwendige begrenzen. Werden die Wohnungen später neu vermietet, gelten die Einschränkungen nicht mehr. Eigentümer dürfen dann in vollem Umfang sanieren und die Wohnungen zum marktgerechten Preis weitergeben.

Eine Genehmigung für die Sanierung von Objekten dürfen Behörden auch nicht von Auflage für die Miete abhängig machen. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts dürfen die Beamten dort nicht verlangen, dass nach den Maßnahmen eine festgelegte Mietobergrenze eingehalten wird (Az. 4 C 9.04)..