Sanierungsgebiet: Was bedeutet das für Eigentümer, Mieter und Investoren?
Sanierungsgebiete sind Stadtbereiche, die von der Kommune gezielt aufgewertet werden, um bauliche Mängel zu beheben, die Wohnqualität zu verbessern und den Stadtteil attraktiver zu gestalten. Doch während Eigentümer von Förderungen und steuerlichen Vorteilen profitieren, befürchten Mieter oft steigende Mieten. In diesem Artikel erklären wir, was ein Sanierungsgebiet ist, welche rechtlichen Aspekte beachtet werden müssen und welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Ein Sanierungsgebiet ist ein städtischer Bereich, der von der Kommune als sanierungsbedürftig eingestuft und deshalb einer gezielten Aufwertung unterzogen wird. Das Ziel solcher Maßnahmen ist es, städtebauliche Missstände zu beheben und die bauliche Substanz zu erhalten oder zu modernisieren.
Typische Merkmale eines Sanierungsgebiets:
✅ Alte, sanierungsbedürftige Gebäude mit modernisierungsbedürftiger Infrastruktur
✅ Unzureichende Wohnqualität oder veraltete Wohnstandards
✅ Erhaltungswürdige, historisch bedeutende Bausubstanz
✅ Sozial- und wirtschaftliche Probleme in der Umgebung
Sanierungsmaßnahmen können sich sowohl auf öffentliche Einrichtungen (Straßen, Plätze, Grünflächen) als auch auf private Gebäude erstrecken. Die Maßnahmen sollen die Stadtentwicklung positiv beeinflussen und langfristig zur Wertsteigerung der Immobilien beitragen.
Rechtliche Grundlagen für Sanierungsgebiete
Die Ausweisung eines Sanierungsgebiets ist rechtlich durch das Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Gemeinden müssen dabei klare Kriterien erfüllen und dürfen nicht willkürlich Gebiete als sanierungsbedürftig einstufen.
Voraussetzungen für die Festlegung eines Sanierungsgebiets:
🔹 Es müssen städtebauliche Missstände vorliegen.
🔹 Die Sanierung muss im öffentlichen Interesse liegen.
🔹 Ein förmliches Sanierungsverfahren muss eingeleitet werden.
Ein Sanierungsgebiet wird durch eine Satzung förmlich festgelegt. Innerhalb des Sanierungsgebiets gelten besondere Vorschriften für Bauvorhaben und Modernisierungsmaßnahmen.
Wichtiger Punkt: Eigentümer dürfen in einem Sanierungsgebiet nicht ohne Genehmigung bauliche Veränderungen vornehmen. Jede Sanierungsmaßnahme muss von der Stadt oder Gemeinde genehmigt werden.
Sanierungsgebiete und das Grundbuch – Der Sanierungsvermerk
Sobald eine Kommune ein Sanierungsgebiet festlegt, wird für jedes Grundstück in diesem Bereich ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen.
Was bedeutet der Sanierungsvermerk für Eigentümer?
✅ Keine Kosten für die Eintragung oder Löschung des Vermerks
✅ Genehmigungspflicht für alle Bau- und Modernisierungsmaßnahmen
✅ Mögliche steuerliche Vorteile bei der Sanierung
✅ Mögliche Zahlung eines Ausgleichsbetrags nach Abschluss der Sanierung
Der Sanierungsvermerk dient dazu, die Interessen der Stadt oder Gemeinde zu schützen und sicherzustellen, dass die Maßnahmen in geordneten Bahnen verlaufen. Nach Abschluss der Sanierung kann der Vermerk wieder gelöscht werden.
Steuervorteile für Eigentümer – Erhöhte Abschreibungen nutzen
Ein großer Vorteil für Eigentümer in einem Sanierungsgebiet ist die Möglichkeit, höhere steuerliche Abschreibungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu nutzen.
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Sanierungsgebieten:
🔹 1. – 8. Jahr: Jeweils 9 % der Kosten absetzbar
🔹 9. – 12. Jahr: Jeweils 7 % der Kosten absetzbar
Voraussetzungen für die steuerliche Förderung:
✅ Die Sanierung muss der Verbesserung des Wohnstandards dienen
✅ Die Stadt oder Gemeinde muss die Sanierungsmaßnahme genehmigen
✅ Es muss eine Bescheinigung der Behörde über die förderfähigen Kosten vorliegen
Eigentümer können durch die steuerlichen Abschreibungen erhebliche Summen einsparen. Allerdings gilt dies nur für Lohn- und Arbeitskosten, nicht für Materialkosten.
Sanierungsgebiet und Mietrecht – Was bedeutet das für Mieter?
Sanierungsmaßnahmen haben oft auch Auswirkungen auf die Mietpreise. Während bestehende Mietverhältnisse nicht sofort betroffen sind, steigen die Mieten nach Abschluss der Sanierung oft an.
Mögliche Auswirkungen auf Mieter:
❗ Höhere Mieten: Nach der Sanierung können Vermieter marktgerechte Mieten verlangen.
❗ Lärmbelästigung: Sanierungsarbeiten können über Monate hinweg für erhebliche Unannehmlichkeiten sorgen.
❗ Umzug möglich: In manchen Fällen müssen Mieter vorübergehend oder dauerhaft umziehen.
Schutzmaßnahmen für Bestandsmieter
Um Mieter zu schützen, gibt es in vielen Städten Sozialvereinbarungen oder Förderprogramme, die sicherstellen, dass Bestandsmieter nicht durch Sanierungsmaßnahmen aus ihren Wohnungen verdrängt werden.
Beispiel: In Berlin wurde eine Mietobergrenze für sanierte Wohnungen aufgehoben, was zu einer Erhöhung der Mieten in beliebten Stadtteilen führte.
Welche Modernisierungen sind förderfähig?
Nicht jede Maßnahme in einem Sanierungsgebiet wird vom Staat gefördert. Hier eine Übersicht der anerkannten und nicht anerkannten Maßnahmen:
✅ Förderfähige Maßnahmen:
🔹 Modernisierung von Fassaden und Dächern
🔹 Austausch von Fenstern, Türen oder Heizsystemen
🔹 Erneuerung von Wasser- und Stromleitungen
🔹 Maßnahmen zur Energieeinsparung (z. B. Dämmung, Solaranlagen)
🔹 Instandsetzung von Straßen, Gehwegen und öffentlichen Plätzen
❌ Nicht förderfähige Maßnahmen:
🚫 Neubau von Wohn- oder Geschäftshäusern
🚫 Erweiterungen von Gebäuden (z. B. Dachausbau, Anbau)
🚫 Luxusmodernisierungen, die den ursprünglichen Charakter der Gebäude verändern
Fazit: Lohnt sich eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet?
Die Ausweisung eines Sanierungsgebiets kann für Eigentümer und Investoren eine große Chance sein, da sie von steuerlichen Vorteilen profitieren und langfristig Wertsteigerungen erzielen können.
Mieter hingegen müssen sich auf steigende Mieten und mögliche Unannehmlichkeiten während der Sanierungsphase einstellen.
Wer plant, eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet zu erwerben oder eine bestehende Immobilie zu sanieren, sollte sich vorab über die rechtlichen Rahmenbedingungen, mögliche Steuervorteile und Förderprogramme informieren.
💡 Tipp: Vor dem Kauf einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet sollte geprüft werden, ob und in welchem Umfang Förderungen oder Zuschüsse gewährt werden.