Erbengemeinschaft und Immobilie: Gemeinsam entscheiden

Hinterlässt eine Person mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Das kann auf gesetzlicher Erbfolge oder einer letztwilligen Verfügung beruhen. Eine Erbengemeinschaft entsteht also nicht nur dann, wenn es kein Testament gibt.

Gehörte dem Verstorbenen nur ein Anteil an einem Haus, fällt grundsätzlich dieser Anteil in den Nachlass. Das bereits vorhandene Eigentum eines anderen Menschen wird dadurch nicht mitvererbt. Prüfe deshalb Grundbuch, Erbnachweise und mögliche testamentarische Regelungen gemeinsam.

Welche Personen erben, hängt unter anderem von wirksamen Verfügungen, Verwandtschaft und Ehegattenerbrecht ab. § 1931 BGB und gegebenenfalls § 1371 BGB sind für den überlebenden Ehegatten gemeinsam zu betrachten. Der Güterstand kann die Quote beeinflussen. „Ehepartner und Kinder erben immer zu gleichen Teilen“ ist deshalb keine brauchbare Regel.

Das folgende fiktive Beispiel nimmt gesetzliche Erbfolge ohne überlebenden Ehegatten und ohne abweichende Verfügung an: Drei Kinder bilden die Ausgangsstämme. A und B leben; C ist vorverstorben und hinterlässt drei Kinder. Nach § 1924 BGB treten diese in den Stamm von C ein.

§ 2038 BGB ordnet die gemeinschaftliche Verwaltung an. Jeder Miterbe muss an erforderlichen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mitwirken; notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann ein Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen. Über die Verweisung auf § 745 BGB kann eine ordnungsmäßige Verwaltung unter Voraussetzungen nach Anteilsmehrheit beschlossen werden. Nicht jede Entscheidung verlangt dieselbe Zustimmung.

Halte bei Angeboten fest, was notwendig ist, welche Alternativen vorliegen und wer den Auftrag erteilen darf. Trenne die interne Entscheidung von der Vertretung gegenüber dem Betrieb. Eine unklare Vollmacht wird nicht dadurch eindeutig, dass eine Rechnung später an „die Erben“ adressiert ist.

• Zuständigkeiten, Vollmachten und Erreichbarkeit dokumentieren.
• Angebote mit Umfang, Kosten und Dringlichkeit vergleichen.
• Beschluss oder Zustimmung mit Datum festhalten.
• Auftraggeber und Rechnungsempfänger vor Bestellung klären.
• Laufende Einnahmen, Ausgaben und Belege gemeinsam nachvollziehbar führen.

Über einen Nachlassgegenstand verfügen die Erben grundsätzlich gemeinschaftlich (§ 2040 BGB). Der Verkauf eines Hauses im Nachlass ist daher von einem Erbteilverkauf zu unterscheiden. § 2033 BGB erlaubt die Verfügung über den Anteil am gesamten Nachlass durch notariell beurkundeten Vertrag, nicht die alleinige Verfügung über einen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand.

Wenn ein Miterbe das Haus übernehmen möchte, müssen Eigentumsübertragung, Bewertung, Zahlungen und weitere Nachlasspositionen abgestimmt werden. Eine Erbquote allein begründet keinen Anspruch, genau dieses Haus zu erhalten. Auch der passende Bewertungsstichtag und die Bewertungsmethode lassen sich nicht pauschal aus einem alten Artikel übernehmen.

§ 2046 BGB verlangt zunächst die Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten. Bei noch nicht fälligen oder streitigen Verbindlichkeiten ist das Erforderliche zurückzubehalten. Der Verkaufspreis eines Hauses ist deshalb nicht automatisch der frei verteilbare Betrag.

Erstelle eine gemeinsame Übersicht mit Haus, weiteren Vermögenswerten, Darlehen, Kosten und ungeklärten Forderungen. Markiere jede Position als belegt oder noch zu klären. So wird sichtbar, warum ein scheinbar einfacher Auszahlungsbetrag noch nicht belastbar ist.

§ 2042 BGB gibt grundsätzlich ein Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen; gesetzliche Einschränkungen sind zu beachten. Das bedeutet weder eine freie Auswahl des Hauses durch einen Beteiligten noch eine garantierte schnelle Auszahlung. Kläre, welche Punkte eine Einigung verhindern: Erbenstellung, Nutzung, Wert, Finanzierung oder andere Nachlassposten.

Eine strukturierte Dokumentenmappe erleichtert notarielle und rechtliche Beratung. Bei laufenden Fristen, möglichen Ausschlagungsfragen oder streitigen Ansprüchen sollte die Klärung unmittelbar erfolgen. Eine allgemeine Angebots- oder Dokumentprüfung ersetzt die Gestaltung einer Erbauseinandersetzung nicht.

• Grundbuchauszug und Eigentum vor dem Erbfall feststellen.
• Testament, Erbvertrag, Eröffnungsunterlagen und Erbnachweis sammeln.
• Darlehen, bestehende Mietverträge und Rechnungen zuordnen.
• Bewertung und geplante Nutzung getrennt besprechen.
• Offene Forderungen und Kosten vor Verteilung klären.
• Die geplante Vereinbarung fachlich und gegebenenfalls notariell gestalten lassen.