Mieterhöhung prüfen: Grundlage, Berechnung und Fristen verstehen

Ein höherer Monatsbetrag kann unterschiedliche Ursachen haben. Prüfe zuerst, ob es um die Nettomiete, Betriebskostenvorauszahlungen oder eine neue Vereinbarung geht. Die nachfolgenden Prüfwege betreffen Wohnraum; für Gewerberäume gelten andere Regeln.

Nach § 558 muss die Miete beim vorgesehenen Wirksamwerden grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen nach §§ 559–560 werden dabei nicht berücksichtigt.

Zusätzlich begrenzt die ortsübliche Vergleichsmiete den Zielbetrag. Die Kappungsgrenze liegt grundsätzlich bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in durch Landesverordnung bestimmten Gebieten bei 15 Prozent. Prüfe die örtlich geltende Verordnung und die Erhöhungshistorie; besondere gesetzliche Fälle sind gesondert zu beurteilen.

Vereinfachtes Rechenbeispiel ohne frühere Erhöhungen im Dreijahreszeitraum: Ausgangsmiete 700 Euro, belegte Vergleichsmiete 900 Euro. Bei 20 Prozent ergibt die Kappung 840 Euro, bei 15 Prozent 805 Euro. Die Vergleichsmiete von 900 Euro allein erlaubt deshalb noch nicht die Erhöhung auf 900 Euro.

§ 558a verlangt Textform und eine Begründung. Genannt sind unter anderem Mietspiegel, Mietdatenbank, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen. Vergleichswohnungen sind nicht pauschal nur bei fehlendem Mietspiegel erlaubt. Bei einem anwendbaren qualifizierten Mietspiegel können zusätzliche Angaben erforderlich sein.

Kontrolliere, ob Größe, Ausstattung und Lage der tatsächlichen Wohnung entsprechen. Ein beigefügter Mietspiegel beweist nicht automatisch, dass jede Einordnung oder der verlangte Betrag richtig ist.

Nach § 558b läuft die Zustimmungsfrist grundsätzlich bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Soweit Zustimmung vorliegt, wird die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Ohne Zustimmung kann der Vermieter innerhalb drei weiterer Monate auf Zustimmung klagen.

Das folgende Beispiel betrifft den Weg über § 558. Übertrage seine Zeitpunkte nicht ungeprüft auf andere Erhöhungsarten.

§ 559 sieht für die erfassten Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten als jährliche Erhöhung vor. Erhaltungskosten gehören nicht in diese Kostenbasis; nötigenfalls sind sie unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads zu schätzen. Bei mehreren Wohnungen ist eine angemessene Aufteilung erforderlich.

Öffentliche Zuschüsse und andere Drittmittel sind nach § 559a zu berücksichtigen. Eine Handwerkerrechnung allein zeigt deshalb noch nicht den umlagefähigen Betrag.

Der Rechenwert steht unter weiteren Voraussetzungen: § 559 begrenzt entsprechende monatliche Erhöhungen über sechs Jahre grundsätzlich auf 3 Euro je Quadratmeter, bei einer vorherigen Miete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen gilt zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Härtefälle und deren Mitteilung sind gesondert zu prüfen.

Für Heizungsmaßnahmen enthält § 559e einen eigenen Erhöhungsweg mit Voraussetzungen zu Maßnahme, Förderung, Kostenabzug und Begrenzung. Verwende dafür keine pauschale Übertragung der Beispielrechnung.

• Maßnahme und Rechtsgrundlage benennen lassen.
• Erhaltung, Modernisierung, Wohnungsanteil und Zuschüsse getrennt ausweisen.
• Rechnungen mit der Kostenberechnung abgleichen.
• Frühere Erhöhungen und die einschlägigen Begrenzungen berücksichtigen.
• Ankündigung, Erhöhungserklärung und persönliche Härtegründe rechtzeitig prüfen.

Bei der Staffelmiete werden die Miete oder ihre Erhöhungen schriftlich in Eurobeträgen für bestimmte Zeiträume vereinbart. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit schließt § 557a Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b aus. Das ist keine pauschale Aussage über sämtliche anderen Vorschriften. Die Regeln der Mietpreisbremse sind grundsätzlich auf jede Staffel anzuwenden.

Eine Indexmiete setzt eine schriftliche Vereinbarung zum maßgeblichen deutschen Haushalts-Preisindex voraus. Eine Änderung muss in Textform mit Indexveränderung und neuem Mietbetrag oder Erhöhungsbetrag geltend gemacht werden. Sie wird grundsätzlich ab dem übernächsten Monat nach Zugang fällig. Die Jahresfrist und die besonderen Modernisierungsausnahmen sind zu beachten; eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse betrifft bei diesem Modell die Ausgangsmiete.

Die Mietpreisbremse bei Mietbeginn und die Kappungsgrenze im laufenden Vertrag sind unterschiedliche Regeln. § 556d knüpft an durch Verordnung bestimmte Gebiete an; die Anwendung und Ausnahmen der weiteren Vorschriften sind im konkreten Fall zu prüfen. Ein historisches Urteil über eine frühere Landesverordnung beantwortet nicht die heutige örtliche Rechtslage.

Stelle das Schreiben zusammen mit dem Vertrag und den früheren Anpassungen bereit. So lassen sich eine fehlende Begründung, unklare Kostenanteile und widersprüchliche Daten gezielt markieren. Vereinbare bei rechtlichen Streitfragen eine individuelle Beratung, bevor du Fristen verstreichen lässt oder eigenständig Zahlungen änderst.