Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Abgaben für Immobilieneigentümer und wird von den Gemeinden erhoben. Doch viele Mieter wissen nicht, dass sie ebenfalls indirekt davon betroffen sind. Aber wie genau wird die Grundsteuer berechnet, und in welchen Fällen kann sie auf die Mieter umgelegt werden? In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Grundlagen, Berechnungsmethoden und Umlage-Regelungen.
1. Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die von Immobilieneigentümern an die Stadt oder Gemeinde gezahlt werden muss. Sie fällt auf alle Arten von Grundstücken an, unabhängig davon, ob diese bebaut oder unbebaut sind. Die Grundsteuer dient dazu, die Infrastruktur und öffentliche Dienstleistungen der Kommune zu finanzieren, wie z. B.:
✔️ Straßenbau und -instandhaltung
✔️ Müllabfuhr und Abwasserentsorgung
✔️ Schulen und öffentliche Einrichtungen
✔️ Grünflächen und Parks
Seit der Grundsteuerreform 2022, die ab 2025 in Kraft tritt, gelten neue Berechnungsmethoden für die Steuerfestsetzung.
2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:
(1) Ermittlung des Grundstückswerts
Je nach Bundesland wird für die Wertermittlung entweder das Bundesmodell oder ein Ländermodell verwendet. In den meisten Fällen setzt sich der Grundstückswert aus folgenden Faktoren zusammen:
- Grundstücksgröße
- Bodenrichtwert (durch Gutachterausschüsse festgelegt)
- Art der Bebauung und Nutzung (z. B. Wohnhaus, Gewerbeimmobilie)
(2) Anwendung der Steuermesszahl
Die Steuermesszahl ist ein Prozentsatz, der auf den Grundstückswert angewandt wird. Dabei gilt:
- Für Wohnimmobilien beträgt die Steuermesszahl im Bundesmodell 0,31 ‰ (Promille).
- Für Gewerbeimmobilien ist sie mit 0,34 ‰ etwas höher.
💡 Beispielrechnung:
- Grundstückswert: 300.000 €
- Steuermesszahl für Wohnimmobilien: 0,31 ‰
- Steuermessbetrag: 300.000 € × 0,31 ‰ = 93 €
(3) Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde
Jede Kommune legt einen Hebesatz fest, mit dem die tatsächliche Steuer berechnet wird. Dieser variiert von Stadt zu Stadt und beträgt oft 300 % bis 900 % des Steuermessbetrags.
💡 Beispielrechnung mit einem Hebesatz von 500 %:
- Steuermessbetrag: 93 €
- Grundsteuer: 93 € × 500 % = 465 € jährlich
3. Wie wird die Grundsteuer umgelegt?
Grundsätzlich gehört die Grundsteuer zu den Betriebskosten, die nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dabei gilt:
✔️ Die Umlage muss im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart sein.
✔️ Die Verteilung erfolgt meist nach Wohnfläche (m²) oder einer anderen Umlageschlüssel-Regelung.
✔️ Bei Gewerbeobjekten kann eine individuelle Verteilung im Mietvertrag festgelegt sein.
Beispiel für die Umlage der Grundsteuer auf Mieter
- Gesamt-Grundsteuer für das Mietobjekt: 1.200 € pro Jahr
- Gesamtwohnfläche des Hauses: 600 m²
- Mietwohnung mit 80 m² → Anteil: (80 / 600) × 1.200 € = 160 € pro Jahr
📌 Wichtig:
- Wenn der Mietvertrag eine Pauschalmiete enthält, kann die Grundsteuer nicht separat umgelegt werden.
- Mieter können eine Einsicht in die Grundsteuerbescheide verlangen, wenn sie Zweifel an der Berechnung haben.
4. Änderungen durch die Grundsteuerreform 2022
Die Grundsteuerreform führt ab 2025 zu einer veränderten Berechnungsmethode, die auf dem aktuellen Bodenrichtwert basiert. Dabei gibt es je nach Bundesland Unterschiede:
- Bundesmodell: Grundstückswert × Steuermesszahl × Hebesatz
- Ländermodelle: Einige Bundesländer, z. B. Bayern oder Niedersachsen, setzen eigene Berechnungsmethoden ein.
💡 Auswirkungen für Mieter:
- In einigen Städten kann sich die Grundsteuer erhöhen, wenn die Neubewertung der Immobilien höhere Werte ergibt.
- Vermieter dürfen weiterhin die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen.
5. Kann die Grundsteuer steigen?
Ja, die Grundsteuer kann steigen, wenn:
❌ Der Bodenrichtwert nach oben korrigiert wird.
❌ Die Kommune den Hebesatz anhebt (z. B. in wirtschaftlich schwachen Städten).
❌ Die Grundsteuerreform zu einer Neubewertung des Grundstücks führt.
📌 Tipp für Mieter:
Falls die Grundsteuer nachträglich stark ansteigt, sollten Mieter die Erhöhung prüfen und sich ggf. über Mietervereine oder Rechtsberatung informieren.
6. Fazit: Wer zahlt die Grundsteuer und wie kann man sparen?
✔️ Eigentümer zahlen die Grundsteuer direkt an die Stadt oder Gemeinde.
✔️ Mieter zahlen die Grundsteuer indirekt, wenn diese als Betriebskosten umgelegt wird.
✔️ Die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Immobilienwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz.
✔️ Ab 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft, was für viele eine Neubewertung bedeutet.
✔️ Spar-Tipp für Eigentümer: Bei zu hoher Neubewertung kann innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt werden.