DEIN KURZCHECK
Das ist wichtig.
Grundfläche und anrechenbare Wohnfläche sind unterschiedliche Größen.
Unter Dachschrägen bestimmen Höhenbereiche den Anrechnungsanteil.
Berechnungsfehler und rechtliche Ansprüche getrennt prüfen.
Zuerst die Berechnungsgrundlage feststellen
Dieser Ratgeber zeigt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ihr gesetzlicher Anwendungsbereich betrifft Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Bei anderen Verträgen sind Vereinbarung und rechtlich maßgeblicher Berechnungsmaßstab zu klären. Eine Quadratmeterzahl im Exposé sagt allein noch nicht, wie sie entstanden ist.
Bitte um die vorhandene Flächenaufstellung mit Raumliste und Berechnungsgrundlage. Vergleiche erst dann Plan, Vertrag und eigenes Aufmaß. Eine nach anderer Methode berechnete Fläche lässt sich nicht ohne Weiteres mit einer WoFlV-Summe gleichsetzen.
Dachschrägen: Fläche nach Höhe aufteilen
Nach § 4 WoFlV zählen Bereiche ab zwei Metern lichter Höhe vollständig, Bereiche ab einem Meter und unter zwei Metern zur Hälfte. Bereiche unter einem Meter werden nicht angerechnet. Miss die Höhe senkrecht zwischen Boden und Begrenzung; die Länge entlang der Schräge ist nicht die Raumhöhe.
Das Beispiel enthält bewusst keine feste Dachneigung. Zeichne bei deinem Raum die tatsächlich gemessenen Höhenlinien ein. So kann jemand anderes die Teilflächen nachvollziehen, statt nur eine Endsumme zu sehen.
| Bereich eines fiktiven Zimmers | Gemessene Grundfläche | Anteil | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Ab 2 m Höhe | 16 m² | 100 % | 16 m² |
| Ab 1 m, unter 2 m | 8 m² | 50 % | 4 m² |
| Unter 1 m | 4 m² | 0 % | 0 m² |
| Summe | 28 m² Grundfläche | Getrennt berechnet | 20 m² Wohnfläche |
Terrassen, Balkone und Nebenräume gesondert behandeln
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach § 4 WoFlV in der Regel mit einem Viertel, höchstens mit der Hälfte angerechnet. Ein unbeheizbarer, allseitig geschlossener Wintergarten wird zur Hälfte berücksichtigt. „Wintergarten“ allein genügt deshalb nicht zur Einordnung.
Nach § 2 WoFlV gehören unter anderem Garagen, Kellerräume und bestimmte Abstellräume außerhalb der Wohnung nicht zur Wohnfläche. Für Außenflächen ist außerdem die ausschließliche Zuordnung zur Wohnung relevant.
Ein Messprotokoll macht die Rechnung prüfbar
§ 3 WoFlV geht von lichten Maßen zwischen den Bauteilen aus und regelt Einbeziehungen sowie Abzüge. Fest eingebaute Gegenstände werden nicht einfach abgezogen. Bei Pfeilern, Schornsteinen und Nischen gelten besondere Voraussetzungen und Schwellen; behandle sie nicht pauschal anhand einer groben Möbelskizze.
Für verwinkelte Räume kannst du rechteckige Teilflächen getrennt notieren und anschließend addieren. Wenn die Fläche für einen Streit, Kauf oder Umbau entscheidend ist, empfiehlt sich ein fachlich belastbares Aufmaß.
| Im Protokoll | Warum es hilft |
|---|---|
| Raumname und Teilfläche | Jede Zahl bleibt einem Bereich zugeordnet |
| Länge, Breite und Messpunkte | Das Aufmaß lässt sich nachprüfen |
| Höhenbereiche bei Schrägen | Anrechnungsanteile sind nachvollziehbar |
| Außenflächen und Zuordnung | Terrasse und Balkon bleiben separat |
| Abzüge und Begründung | Sonderfälle verschwinden nicht in der Endsumme |
| Datum und Planversion | Umbau und ältere Pläne lassen sich unterscheiden |
Welche Folgen hat eine Abweichung?
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB und eine Betriebskostenverteilung nach Flächenanteilen sind andere Fragen als eine Mietminderung wegen eines Mangels. Der BGH stellt für die Mieterhöhung auf die tatsächliche Fläche ab (VIII ZR 266/14). Für nach Flächenanteilen abzurechnende Betriebskosten ist im Allgemeinen das Verhältnis der tatsächlichen Flächen maßgeblich (VIII ZR 220/17).
Die Rechtsprechung zur erheblichen Unterschreitung einer vereinbarten Wohnfläche lässt sich deshalb nicht als allgemeiner Zehn-Prozent-Freibetrag auf sämtliche Abrechnungen übertragen. Ebenso wenig ergibt eine eigene Messung automatisch eine sichere Kürzungsquote.
Bewahre Aufmaß, Vertrag und betroffene Forderung auf. Lass Berechnungsgrundlage, konkrete Ansprüche und Fristen prüfen, bevor du eigenständig Zahlungen kürzt. Beim Kauf oder einer Versicherungsangabe sind wiederum die jeweiligen Vereinbarungen maßgeblich.
- Welche Zahl wird im Vertrag genannt und wie ist sie beschrieben?
- Nach welchem Standard wurde gemessen?
- Welche Raum- oder Außenfläche verursacht die Differenz?
- Geht es um Miete, Erhöhung, Nebenkosten, Kauf oder Versicherung?
- Welche Fristen ergeben sich aus dem konkreten Schreiben?
Häufige Fragen
Warum sind 28 Quadratmeter Grundfläche nicht immer 28 Quadratmeter Wohnfläche?
Die maßgebliche Berechnung kann Teilflächen unterschiedlich anrechnen. Notiere deshalb Grundfläche, Anrechnungsanteil und Ergebnis getrennt.
Kann ich nach eigener Messung einfach die Miete kürzen?
Lass zunächst Berechnungsmaßstab, Vereinbarung, konkrete Abweichung und Anspruch prüfen. Eine Rechnung allein entscheidet nicht über eine rechtlich sichere Zahlungskürzung.
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