Die Berechnung der Wohnfläche ist ein häufiger Anlass für Mietstreitigkeiten. Wenn die im Mietvertrag angegebene Zahl von Quadratmetern in der Realität nach unten abweicht hat das Folgen. Dies betrifft nicht nur die Höhe der Rohmiete, sondern auch die Aufteilung von gemeinsamen Nebenkosten oder die Höhe der Prämien für eine Hausratsversicherung. Noch entscheidender wird die Größe der Wohnfläche, wenn diese im Kaufvertrag für ein Gebäude falsch angegeben wird. Entsprechend wichtig ist es für Vermieter und Verkäufer von Häusern und Wohnungen, bei der Berechnung der Fläche korrekt vorzugehen, um spätere Streitigkeiten von Anfang an zu vermeiden. Doch nach welchen Grundsätzen erfolgt eigentlich die Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie?

Ein kurzer geschichtlicher Abriss

Die Berechnung von Wohnflächen unterlag in der Vergangenheit zahlreichen Änderungen durch den Gesetzgeber. Die hier nachgezeichnete Entwicklung erfolgt nicht aus rein historischem Interesse. Zum einen gibt es eine Reihe von alten Verträgen, die weiterhin Gültigkeit besitzen und die Berechnung der Wohnfläche nach den für die damalige Zeit geltenden Grundsätzen vornahmen. Vor allem aber führt die in Deutschland geltende Vertragsfreiheit dazu, dass Mieter und Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit haben, die Vermessung der Immobilie nach einem älteren Modell im Vertrag festzuschreiben.

Die DIN Norm 283 wurde durch den Gesetzgeber bereits 1983 außer Kraft gesetzt. Ein wichtiger Grund hierfür war, dass diese Norm für Terrassen, Heizungsräume und Garagen keine Vorgaben machte. Zwischen 1983 und 2004 war die Zweite Berechnungsverordnung für die Abmessung von Wohnraum maßgeblich. Seit 2004 gilt dagegen die Wohnflächenverordnung (WFlVO). Zwar bezieht sich diese Verordnung formal ausschließlich auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau, wird aber von den Gerichten in Mietstreitigkeiten für die Wohnfläche regelmäßig auch für die private Wohnungswirtschaft als Maßstab herangezogen. Da diese Verordnung derzeit die größte praktische Relevanz hat, beziehen sich die folgenden Ausführungen zur genauen Berechnung der Wohnfläche auf die WFlVO, soweit im Text nichts anderes vermerkt ist.

Die Berechnung der Wohnfläche

Zu den Wohnflächen gehören nach der Wohnflächenverordnung in jedem Fall das Wohnzimmer sowie alle Schlafzimmer und Kinderzimmer. Hinzu kommen Küche, Bad, Esszimmer, Flure und Nebenräume wie etwa die Speisekammer oder Abstellräume. Anders verhält es sich bei Räumen, die nicht für das eigentliche Wohnen bestimmt sind. So zählen nach allen Seiten geschlossene Wintergärten und Schwimmbäder jeweils nur zur Hälfte zur Wohnfläche des Hauses. Offene Teile einer Wohnung bzw. eines Hauses wie Balkone und Dachterrassen werden nur mit einem Viertel der Fläche zum übrigen Wohnraum hinzu gerechnet. Abgewichen werden kann hiervon nur dann, wenn diese Freiflächen besonders aufwändig gestaltet sind. In einem solchen Fall wird die Fläche einer Terrasse dem Wohnraum zur Hälfte zugeschlagen. Im Haus befindliche Geschäftsräume sind von der Wohnfläche explizit ausgeschlossen. Gleiches gilt für zur Wohnung gehörende räumlich abgetrennte Kellerabteile, Garagen sowie gemeinsam genutzte Waschküchen etc..

Einen Sonderfall bilden Dachgeschosswohnungen mit entsprechenden Dachschrägen. Hier kommt es entscheidend auf die Raumhöhe an. Alle Flächen, bei denen die Höhe zwei Meter und mehr beträgt, werden voll eingerechnet. Zwischen zwei und einem Meter Raumhöhe erfolgt eine hälftige Anrechnung. Jene Teile der Wohnung, in denen die Höhe weniger als einen Meter beträgt, werden bei der Berechnung vollständig weggelassen.

Einige Sonderfragen zur Wohnflächenberechnung

Eine bei der Ausmessung von Wohnungen häufig auftretende Frage ist die, wo der Zollstock angelegt werden muss. Wenn die Wohnung mit Fußleisten versehen sein sollte, muss dieser oberhalb derselben angesetzt werden, da diese und andere Verkleidungen von Wänden mit zur Wohnfläche zählen. Zur Wohnfläche gehören außerdem Badewannen, Öfen, Herde, Heizungen und andere der Funktion der Räumlichkeiten als Wohnung dienende Installationen und Geräte. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Einbaumöbel, Raumteiler u.ä.. Nischen, die nicht bis zum Boden herab reichen, Schornsteine und Treppen mit mehr als drei Stufen werden dagegen bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht berücksichtigt. Dies gilt auch für die Absätze der Treppen.

Die rechtlichen Folgen einer Falschberechnung

Wer sich der Mühe unterzieht, die oft verwinkelten Räume einer Wohnung genau nachzumessen und nachzurechnen, tut dies in der Regel, weil Zweifel an den Angaben im Kauf- oder Mietvertrag bestehen. Erweisen sich diese Zweifel als begründet, dann stellt sich die Frage des weiteren Vorgehens. In der Vergangenheit hatte man hier, vor allem als Mieter, vor Gericht eher schlechte Karten. Eine Abweichung von zehn Prozent nach oben oder unten änderte in der Regel nichts an der Gültigkeit des Mietzinses bzw. der gezahlten Nebenkosten. In Bezug auf Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof diese Bagatellgrenze allerdings im Jahr 2015 aufgehoben (Az.: BGH VIII ZR 266 / 14). Seitdem lohnt es sich für Mieter wie auch Vermieter die Wohnfläche noch einmal genau nachzumessen. Für Vermieter wird bei einer Abweichung nach oben gegenüber dem Mietvertrag die Mieterhöhung leichter und als Mieter kann man sich bei einer Abweichung nach unten leichter gegen eine anstehende Mieterhöhung zur Wehr setzen.

Geht es dem Mieter dagegen um eine Minderung der Miete wegen eines Mangels der Wohnung, hat die Grenze von zehn Prozent möglicher Abweichung weiterhin Bestandskraft. Erst wenn die Wohnfläche weniger als 90 Prozent der im Mietvertrag angegebenen Größe beträgt, kann die Miete durch den Mieter entsprechend anteilig gekürzt werden. Weicht die Wohnfläche um zwanzig Prozent ab, sind auch nur noch 80 Prozent des vereinbarten Mietzinses zu entrichten. Über die Kürzung hinaus können außerdem in der Vergangenheit zuviel geleistete Mietzahlungen zurück gefordert werden. Dies gilt für eine Frist von bis zu drei Jahren wobei der Endpunkt der Frist jeweils am Ende desjenigen Jahres liegt, in dem die Abweichung der Wohnfläche festgestellt wurde. Dies gilt sowohl für die Rohmiete als auch die auf Grundlage der Wohnfläche berechneten Nebenkosten.