Kündigung einer vermieteten Eigentumswohnung: Fristen und Schutz prüfen

Wer die eigene Wohnung selbst bewohnt, beendet kein Mietverhältnis mit sich selbst. Dieser Ratgeber behandelt eine vermietete Eigentumswohnung: Mieter und Vermieter müssen den konkreten Wohnraummietvertrag und die gesetzlichen Kündigungsregeln beachten.

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht automatisch. § 566 BGB sieht bei Veräußerung vermieteten Wohnraums nach der Überlassung den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten vor. Ein Kaufwunsch oder Eigentümerwechsel ist daher noch kein Kündigungsgrund.

Lege Vertrag, Anlagen und Schreiben bereit. Bei einer umgewandelten Wohnung zusätzlich die Abfolge von Überlassung, Begründung des Wohnungseigentums und Veräußerung klären.

Bei unbefristeter gewöhnlicher Wohnraummiete regelt § 573c Absatz 1 BGB die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung jeweils um drei Monate.

Die folgende Tabelle ist eine Orientierung für diesen gesetzlichen Grundfall. Vertragsregelungen, ein Kündigungsausschluss und besondere Vorschriften müssen zusätzlich passen. Für eine konkrete Kündigung ist der tatsächliche Zugang wichtig; dieser Überblick berechnet kein individuelles Enddatum.

§ 573 BGB verlangt für die dort geregelte ordentliche Vermieterkündigung ein berechtigtes Interesse. Die Vorschrift nennt unter anderem schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzungen, Bedarf für sich, Familie oder Haushaltsangehörige sowie bestimmte erhebliche Nachteile bei wirtschaftlicher Verwertung.

Eigenbedarf muss zum konkreten Sachverhalt passen. Die Gründe sind nach § 573 Absatz 3 im Kündigungsschreiben anzugeben; spätere Gründe werden nur unter der dort genannten Voraussetzung berücksichtigt. Eine allgemeine Aussage „Ich bin Eigentümer“ genügt als rechtliche Prüfung nicht.

Auch eine höhere erzielbare Wohnraummiete begründet nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 nicht die dortige Verwertungskündigung. Dieser Ratgeber bestätigt keine konkrete Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung.

§ 577a Absatz 1 BGB betrifft den Fall, dass nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde. Der Erwerber kann sich auf die Interessen aus § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 erst nach drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

Absatz 2 ermöglicht für bestimmte Gebiete durch Landesverordnung eine Verlängerung auf bis zu zehn Jahre. Deshalb aktuelle örtliche Verordnung, zeitlichen Anwendungsbereich und konkrete Vorgeschichte prüfen. Die verlängerte Dauer gilt nicht pauschal in ganz Deutschland oder bei jedem Verkauf.

Absätze 1a und 2a erfassen bestimmte Erwerbs- und Belastungskonstellationen mit Personengesellschaften oder mehreren Erwerbern und enthalten Ausnahmen. Solche Fälle nicht allein mit der Angabe „Eigentumswohnung“ entscheiden.

Die Kündigungsbeschränkung ist eine andere Prüfung als die gewöhnliche Kündigungsfrist. Drei Jahre Sperrfrist bedeuten weder eine allgemeine dreijährige Kündigungsfrist noch einen vollständigen Ausschluss jeder Kündigungsart.

Die Kündigung bedarf nach § 568 Absatz 1 BGB der Schriftform. § 126 beschreibt die gesetzliche Schriftform. Eine gewöhnliche E-Mail oder ein Chat ist daher keine verlässliche Erfüllung dieser Anforderung. Form, richtige Vertragsparteien und tatsächlichen Zugang fachlich prüfen.

Ein Widerspruch wegen Härte ist davon zu unterscheiden. § 574 BGB erlaubt unter seinen Voraussetzungen, der Vermieterkündigung zu widersprechen und Fortsetzung zu verlangen. Die Vorschrift nennt auch fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen; eine Härte ist dennoch individuell zu prüfen.

Nach dem aktuellen § 574b ist der Widerspruch in Textform zu erklären. Absatz 2 behandelt die Erklärung spätestens zwei Monate vor der Beendigung und eine Besonderheit bei fehlendem rechtzeitigem Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist. § 568 Absatz 2 sieht den entsprechenden Vermieterhinweis vor. Kündigungsdatum und Widerspruchsfrist daher nicht gleichsetzen.

Ein wirksamer Zeitmietvertrag endet grundsätzlich nach § 542 Absatz 2 mit Ablauf der vereinbarten Zeit, sofern keine gesetzliche außerordentliche Kündigung oder Verlängerung eingreift. Im Anwendungsbereich des § 575 sind Befristungsgrund und schriftliche Mitteilung bei Abschluss zu prüfen. Die gewöhnliche Kündigung unbefristeter Miete ist nicht einfach übertragbar.

§ 543 BGB regelt wichtige Gründe für die fristlose Kündigung, die Abwägung sowie grundsätzlich eine Abhilfefrist oder Abmahnung bei Pflichtverletzungen mit Ausnahmen. Zwei Zahlungstermine mit irgendeinem kleinen Rückstand genügen nicht als pauschale Beschreibung: Beträge und Voraussetzungen aus §§ 543 und 569 müssen genau passen.

§ 569 ergänzt unter anderem den Fall erheblicher Gesundheitsgefährdung. Ein Foto von Schimmel entscheidet noch nicht automatisch, ob eine bestimmte Kündigung wirksam ist. Bei Dringlichkeit oder erhaltenem Schreiben rechtzeitig qualifizierte Unterstützung suchen.

Mieterhöhung, Modernisierung und Tod eines Mieters können unterschiedliche gesetzliche Sonderregeln auslösen. Sie haben nicht dieselben Voraussetzungen und Fristausgangspunkte. Bei einem Schreiben zunächst dessen konkrete Erklärung und Rechtsgrundlage feststellen.

§ 561 betrifft die dort genannten Mieterhöhungen nach §§ 558 oder 559. § 555e behandelt die Modernisierungsankündigung mit besonderer Verweisung. Dieser Überblick gibt dafür keine gemeinsame verkürzte Frist vor; die konkrete Erklärung gesondert prüfen.

Nach dem Tod eines Mieters sind der Eintritt in das Mietverhältnis nach § 563 und die Fortsetzung mit Erben nach § 564 zu unterscheiden. Für eine Vermieterkündigung gegenüber eingetretenen Personen verlangt § 563 Absatz 4 einen wichtigen Grund und enthält einen eigenen Kenntnisbezug. Bei § 564 müssen Tod und fehlender Eintritt beziehungsweise fehlende Fortsetzung geklärt sein. „Erbe“ und „eingetretene Person“ daher nicht austauschbar verwenden.

Ein Aufhebungsvertrag kann ein gemeinsam vereinbartes Ende regeln. Halte Enddatum, letzte Zahlungen, Übergabe und noch offene Verpflichtungen ausdrücklich fest. „Keine Fristen“ ist dafür als praktische Anleitung zu ungenau: Gerade das vereinbarte Datum und die Bedingungen müssen eindeutig sein.

Ein vorgeschlagener Nachmieter beendet den bisherigen Vertrag nicht automatisch. Prüfe vorhandene Nachmieterklauseln und die konkrete Vereinbarung; diese Übersicht sagt keinen allgemeinen Anspruch auf Freigabe bei Berufsumzug oder Familienzuwachs zu.

Eine Vermietungsabsicht oder Besichtigung ist nicht dasselbe wie eine verbindliche Entlassung aus dem Vertrag. Bei Streit über eine vorzeitige Beendigung rechtlich prüfen lassen, statt allein auf die Zusage eines Interessenten zu vertrauen.

Führe Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung, Zugangsinformation, Antworten und Übergabeunterlagen zusammen. Bei einer behaupteten Schadenforderung Zustand, konkreten Leistungsumfang und Kostenpflicht gesondert betrachten.

Ein Angebot für Renovierung oder eine Rechnung kann Mengen, Arbeiten und Beträge nachvollziehbar zeigen. Es bestätigt nicht die Wirksamkeit der Kündigung oder eine bestimmte Pflicht, die Renovierung zu bezahlen.