Garage untervermieten: Was ist erlaubt?

Darf ich meine Garage untervermieten? Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Eine gemietete Garage kann insbesondere in deutschen Ballungszentren hohe Kosten verursachen. Wer die Garage vorübergehend nicht benötigt, stellt sich oft die Frage, ob eine Untervermietung erlaubt ist – sei es, um einen Teil der Mietkosten zu decken oder um ungenutzten Raum sinnvoll zu nutzen. Doch darf eine Garage ohne Zustimmung des Vermieters einfach weitervermietet werden? Welche gesetzlichen Vorgaben gelten und was ist zu beachten?

Grundsätzlich: Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters erlaubt

Grundsätzlich ist eine Untervermietung der Garage möglich, sofern der Vermieter ausdrücklich zustimmt. Das bedeutet, dass der Hauptmieter die Garage weitervermieten kann, wenn eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt.

Warum ist die Zustimmung wichtig?

  • Der Untermieter wird nicht automatisch Vertragspartner des Vermieters.
  • Der Hauptmieter bleibt haftbar für Schäden oder Vertragsverstöße des Untermieters.
  • Der Vermieter hat ein Mitspracherecht darüber, wer seine Immobilie nutzt.

Sobald eine Erlaubnis erteilt wurde, können Hauptmieter und Untermieter den Mietpreis und die Vertragsbedingungen selbst festlegen. Das betrifft auch die Betriebskosten, die in der Regel bereits im Mietpreis enthalten sind, da Garagen keine separaten Heizkosten oder hohe Nebenkosten verursachen.

Ist eine Untervermietung auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt?

Die Antwort ist klar: Nein!

Laut § 540 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietsache einem Dritten zu überlassen, sofern der Vermieter nicht zustimmt. Eine unerlaubte Untervermietung kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Folgen einer unerlaubten Untervermietung

Wenn der Mieter ohne Zustimmung eine Garage weitervermietet, kann der Vermieter:
✅ Die sofortige Kündigung des Hauptmieters verlangen
✅ Den Untermietvertrag für unwirksam erklären
✅ Schadensersatz fordern, falls durch den Untermieter Schäden oder Vertragsverletzungen entstehen

Ausnahmen bestehen nur dann, wenn ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt.

„Berechtigtes Interesse“ des Mieters: Muss der Vermieter zustimmen?

In bestimmten Fällen kann der Vermieter gesetzlich verpflichtet sein, eine Untervermietung zu erlauben.

Nach § 553 BGB gilt:

  • Der Hauptmieter kann eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.
  • Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund besteht (z. B. Untermieter stört Hausfrieden).
  • Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn die Untervermietung für den Vermieter nur unter dieser Bedingung zumutbar ist.

Beispiele für ein berechtigtes Interesse

✅ Mieter benötigt die Garage nicht mehr (z. B. Auto abgeschafft, Umzug, aber Garage weiterhin gemietet)
✅ Finanzielle Notlage – Mieter kann Kosten allein nicht tragen
✅ Längere Abwesenheit (z. B. berufsbedingter Auslandseinsatz)

Ein Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung also nicht willkürlich verweigern, sondern muss sich an sachliche Gründe halten.

Gerichtsurteile zur Untervermietung von Wohnraum und Garagen

Mehrere BGH-Urteile bestätigen, dass Vermieter einer Untervermietung zustimmen müssen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

  • BGH, Urteil vom 11.06.2014 – Az.: VIII ZR 349/13
    → Ein beruflich bedingter Auslandsaufenthalt begründet ein berechtigtes Interesse.
  • LG Berlin, Urteil vom 10.07.2014 – Az.: 67 S 460/13
    → Finanzielle Gründe des Mieters gelten ebenfalls als berechtigtes Interesse.
  • AG München, Urteil vom 16.06.2016 – Az.: 422 C 13968/13
    → Eine Vermietung darf nicht grundlos verweigert werden, insbesondere wenn der Mieter wirtschaftlich darauf angewiesen ist.

Für Garagen gibt es jedoch eine Besonderheit: Garagen gelten nicht als Wohnraum!
Das bedeutet, dass § 553 BGB nicht eindeutig für Garagen anwendbar ist. Trotzdem zeigen die Urteile, dass Gerichte zunehmend zugunsten von Mietern entscheiden.

Untervermietung ohne Erlaubnis: Was kann der Vermieter tun?

Sollte der Mieter eine Garage ohne Zustimmung untervermieten, kann der Vermieter:

1️⃣ Eine Abmahnung aussprechen
2️⃣ Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses androhen oder durchsetzen
3️⃣ Rechtliche Schritte einleiten und Unterlassung fordern

Wer als Hauptmieter ein gutes Verhältnis zum Vermieter pflegt, sollte deshalb unbedingt vorab eine schriftliche Erlaubnis einholen.

Praktische Tipps für eine sichere Untervermietung

Wenn eine Untervermietung erlaubt ist, sollten folgende Punkte beachtet werden:

✅ 1. Schriftliche Genehmigung des Vermieters einholen

  • Rechtlich verbindlich
  • Schützt den Hauptmieter vor Problemen

✅ 2. Einen Untermietvertrag abschließen

  • Regelung zu Mietdauer, Nutzung und Kündigung
  • Klare Haftungsausschlüsse

✅ 3. Mietzahlung und Kaution festlegen

  • Keine Barzahlungen – alles schriftlich und dokumentiert
  • Kaution für eventuelle Schäden vereinbaren

✅ 4. Versicherungsschutz prüfen

  • Falls Schäden durch den Untermieter entstehen
  • Mieterhaftpflicht kann helfen

✅ 5. Schlüsselübergabe mit Protokoll dokumentieren

  • Um Missverständnisse oder Missbrauch zu vermeiden