Garage untervermieten: Erlaubnis, Vertrag und Übergabe prüfen

Eine Garage kann eigenständig gemietet sein oder Bestandteil eines einheitlichen Wohnungsmietverhältnisses. Lies dafür den Wohnungsmietvertrag, einen möglichen Garagenvertrag und spätere Ergänzungen zusammen. Getrennte Beträge allein beantworten die Frage nicht abschließend.

Der BGH erklärt in VIII ZR 251/10: Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für deren Selbstständigkeit; besondere Umstände können sie widerlegen. Bei einer rechtlichen Einheit ist eine Teilkündigung nur der Garage grundsätzlich unzulässig. Die Lage auf demselben Grundstück ist ein wichtiges Indiz, ersetzt aber nicht die Prüfung des Vertragswillens.

§ 540 Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Mieter die Mietsache einem Dritten nicht ohne Erlaubnis zum Gebrauch überlassen darf. Prüfe, ob dein Hauptvertrag bereits eine ausreichend weite Zustimmung enthält. Eine Erlaubnis kann Person, Zeitraum oder Nutzung begrenzen.

§ 553 betrifft einen nachträglich entstandenen Anspruch auf teilweise Überlassung von Wohnraum. Für eine separat gemietete Garage ergibt sich daraus kein allgemeiner Anspruch, nur weil du kein Auto mehr hast, verreist bist oder Geld sparen möchtest. Urteile zur Wohnraumuntervermietung belegen eine solche Garagenpflicht nicht.

Auch wenn die Garage zusammen mit der Wohnung gemietet ist, folgt daraus nicht ohne Weiteres ein Anspruch, nur die Garage einem Dritten zu überlassen. Prüfe den konkreten Vertrag und das geplante Nutzungskonzept. Bitte vor der Übergabe um eine nachvollziehbar dokumentierte Erlaubnis.

Beschreibe die Garage beziehungsweise Stellplatznummer, die vorgesehene Person, Beginn und Dauer sowie den konkreten Zweck. Eine Zustimmung zum Abstellen eines Fahrzeugs deckt nicht automatisch Werkstattbetrieb, Lagerung oder bauliche Änderungen. Kläre die zulässige Nutzung zusätzlich anhand von Vertrag, Haus-/Garagenordnung und gegebenenfalls örtlichen Vorgaben.

Dokumentiere auch einen Personenwechsel oder eine Verlängerung. Die Zustimmung des Hauptvermieters macht den Untermieter nicht automatisch zu dessen Vertragspartner. Wenn stattdessen eine direkte Vertragsübernahme gewünscht ist, muss sie gesondert vereinbart werden.

Du schuldest deinem Hauptvermieter weiterhin die vereinbarte Miete, auch wenn der Untermieter nicht zahlt. Im Untermietvertrag sollten Grundmiete und zusätzliche Kosten nachvollziehbar geregelt sein. Strom, gemeinschaftliche Betriebskosten oder andere Leistungen sind nicht bei jeder Garage automatisch im Mietpreis enthalten.

Halte fest, welche Zahlungen wann fällig werden, ob eine Kaution vereinbart ist und wie Rückzahlung und offene Forderungen abgewickelt werden. Nutze Zahlungsbelege; bei Barzahlung gehört eine Quittung dazu. Ein allgemeines gesetzliches Barzahlungsverbot folgt aus den hier dargestellten Mietregeln nicht.

Nach § 540 Absatz 2 musst du ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch auch bei erlaubter Überlassung vertreten. Ein Haftungsausschluss im Untermietvertrag beseitigt diese Pflicht gegenüber dem Hauptvermieter nicht automatisch.

Prüfe Versicherungsschutz anhand des konkreten Vertrags: gemietete Garage, Tor, Schlüssel beziehungsweise Fernbedienung und Schäden an fremden Fahrzeugen sind unterschiedliche Risiken. Die bloße Bezeichnung „Privathaftpflicht“ garantiert keine Deckung für jede davon. Lass dir die einschlägigen Bedingungen erläutern.

Bei einer eigenständigen, privat genutzten Garage sind zunächst die vereinbarte Laufzeit und wirksame Kündigungsregeln maßgeblich. Ohne abweichende Vereinbarung nennt § 580a Absatz 1 Nummer 3 bei monatlich bemessener Miete für Räume, die keine Geschäftsräume sind, die Kündigung spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats. Geschäftsräume und andere Nutzungen sind gesondert einzuordnen.

Für länger als ein Jahr vereinbarte Nichtwohnraummietverträge enthält § 578 in Verbindung mit § 550 eine Textformregel mit Folgen für die Vertragsdauer. Eine unklare Form oder lückenhafte Vereinbarung solltest du daher vor einer festen langfristigen Zusage prüfen lassen. Bei einem einheitlichen Wohnungsmietverhältnis können andere Regeln entscheidend sein.

Nach Ende der Hauptmiete verlangt § 546 die Rückgabe; der Hauptvermieter kann sie auch vom Untermieter fordern. Das beendet den Untermietvertrag nicht automatisch und klärt nicht sämtliche Ansprüche zwischen dir und deinem Untermieter. Stimme Kündigung, Räumung, Schlüsselrückgabe und die Abrechnung rechtzeitig ab.

Unerlaubte Überlassung kann eine erhebliche Vertragsverletzung sein. § 543 verlangt für eine fristlose Kündigung einen wichtigen Grund und die gesetzliche Interessenabwägung. Bei Pflichtverletzungen ist grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Eine „sofortige Kündigung“ folgt nicht automatisch aus jedem Vorfall.

Der Hauptvermieter kann nicht einfach durch eine Erklärung jeden Untermietvertrag für unwirksam machen. Sein Anspruch auf vertragsgemäße Nutzung oder Rückgabe ist von den Pflichten aus deinem Vertrag mit dem Untermieter zu unterscheiden.

Bei verweigerter Erlaubnis sieht § 540 Absatz 1 Satz 2 unter seiner Voraussetzung ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vor. Das ist kein Recht zur sofortigen kostenfreien Rückgabe. Lass im Streitfall die konkrete Ablehnung, den Hauptvertrag und das geplante Vorgehen prüfen, bevor du verbindliche Zusagen an Dritte machst.