Eigentümergemeinschaft: Aufgaben, Beschlüsse und Kosten verstehen

Die Gemeinschaft entsteht nach § 9a WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Sie kann selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 18 WEG ihre Aufgabe; nicht jede Entscheidung über deine eigene Wohnung wird dadurch automatisch eine Gemeinschaftsentscheidung.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb neben den Räumen auch die gemeinsamen Verpflichtungen betrachten. Nicht nur der Zustand des Hauses zählt, sondern ebenso die Unterlagen, bereits beschlossene Maßnahmen und die Finanzierung der Gemeinschaft.

§ 11 WEG sieht grundsätzlich keinen Anspruch eines Eigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft vor. Die Zerstörung des Gebäudes löst sie nicht automatisch auf; das Gesetz erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen eine abweichende Vereinbarung.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Grundbuch und Gemeinschaftsordnung beantworten unterschiedliche Fragen. Die Gemeinschaftsordnung ist keine beliebig per Hausordnung austauschbare Regelung. § 10 WEG behandelt Vereinbarungen, mögliche Anpassungsansprüche und ihre Wirkung gegenüber späteren Erwerbern. Änderungen und Bindungswirkung deshalb konkret prüfen lassen.

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach § 9b WEG. Für Grundstückskauf- oder Darlehensverträge benötigt er einen Beschluss. Fehlt ein Verwalter, vertreten die Eigentümer gemeinschaftlich. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter nach § 29; seine Bestellung ist nicht für jede Gemeinschaft zwingend.

Nach § 24 WEG beruft der Verwalter mindestens jährlich eine Versammlung ein. Die Einladung erfolgt in Textform; die Frist soll ohne besondere Dringlichkeit mindestens drei Wochen betragen. Das Beschlussthema muss nach § 23 bei der Einberufung bezeichnet sein.

Eine zusätzliche Einberufung kann nach § 24 verlangt werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform mit Zweck und Gründen fordert. Eigenes Beispiel mit zwölf Eigentümern: Drei sind genau ein Viertel; vier liegen darüber. Eine Gemeinschaftsvereinbarung kann weitere Fälle regeln.

Elektronische Teilnahme und eine vollständig virtuelle Versammlung sind getrennte Möglichkeiten. § 23 Absatz 1a erlaubt einen Beschluss über virtuelle Versammlungen mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für längstens drei Jahre. Bei Beschlüssen vor 2028 verlangt § 48 Absatz 6 bis einschließlich 2028 grundsätzlich jährlich auch eine Präsenzversammlung, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird.

• Einladung und Anlagen rechtzeitig lesen.
• Unklare Kosten oder Leistungsbeschreibungen vor der Abstimmung nachfragen.
• Bei Vertretung die Vollmacht in Textform und die geltenden Regeln prüfen.
• Niederschrift und Beschluss-Sammlung nach der Versammlung abgleichen.

§ 25 WEG sieht grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen und eine Stimme je Eigentümer vor. Gemeinschaftlich gehaltenes Wohnungseigentum übt sein Stimmrecht einheitlich aus. Vereinbarte abweichende Stimmregeln, besondere gesetzliche Anforderungen und Stimmrechtsausschlüsse können zu beachten sein.

Eigenes vereinfachtes Beispiel: Acht stimmberechtigte Eigentümer stimmen nach der angenommenen Kopfregel ab. Vier stimmen zu, drei dagegen, einer enthält sich. Die sieben Ja-/Nein-Stimmen ergeben hier eine Mehrheit von vier zu drei. Das Beispiel bestätigt keine Beschlusskompetenz oder konkrete Beschlussgültigkeit.

§ 20 WEG erlaubt Beschlüsse über bauliche Veränderungen oder deren Gestattung. Bestimmte angemessene Maßnahmen können verlangt werden: unter anderem Barrierefreiheit, Ladeinfrastruktur, Einbruchsschutz, leistungsfähige Telekommunikation und Steckersolargeräte. Auch dann ist über die Durchführung zu beschließen; es ist keine allgemeine Erlaubnis zum eigenmächtigen Umbau.

Die Kostenfrage folgt gesondert aus § 21. Individuell gestattete oder auf Verlangen durchgeführte privilegierte Maßnahmen trägt grundsätzlich der betreffende Eigentümer. Eine Verteilung auf alle kann bei weiteren Maßnahmen insbesondere von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile abhängen; unverhältnismäßige Kosten sind dabei eine Ausnahme. Das Gesetz enthält außerdem eine Amortisationsregel und weitere Fallgruppen.

Grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung bleiben nach § 20 Absatz 4 Grenzen. Lass bei einem konkreten Vorhaben Beschluss, Kostenverteilung und Nutzungsrechte gemeinsam prüfen. Eine einfache Mehrheit allein ersetzt diese Prüfung nicht.

§ 28 WEG trennt Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans von späteren Nachschüssen oder Anpassungen. Der Verwalter erstellt außerdem einen Vermögensbericht mit Rücklagenstand und wesentlichem Gemeinschaftsvermögen. Eine bloße Erörterung der Jahresabrechnung beschreibt diesen Ablauf nicht vollständig.

§ 16 WEG sieht grundsätzlich die Miteigentumsanteile als Kostenmaßstab vor; abweichende Verteilungen können vereinbart beziehungsweise beschlossen sein. Für bauliche Veränderungen gilt § 21 gesondert. Eigenes reines Rechenmodell: Bei angenommenen 24.000 € zu verteilenden Kosten und anwendbarem Anteil 125/1.000 ergeben sich 3.000 €. Das ist keine tatsächliche Jahresabrechnung oder Sonderumlage.

Nach § 14 WEG sind gesetzliche Regeln, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nutzung und Veränderungen müssen die Rechte der anderen berücksichtigen. Eine Tierhaltung, Vermietung oder Stellplatznutzung lässt sich nicht allein aus einer allgemeinen Mehrheitsformel beantworten; dafür sind die konkreten Regeln und Umstände zu prüfen.

§ 18 Absatz 4 gibt Eigentümern ein Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen. Nutze es, um Ausgaben, Verträge und Entscheidungen nachvollziehen zu können. Für Kaufinteressenten kann eine entsprechende Ermächtigung wichtig sein; § 24 regelt ausdrücklich die Einsicht ermächtigter Dritter in die Beschluss-Sammlung.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören nach § 19 unter anderem Erhaltung, angemessene Rücklage sowie Neuwert- und Haus-/Grundbesitzerhaftpflichtschutz. Frage beim Kauf nach offenen Schäden, laufenden Verträgen und geplanten Maßnahmen.

§ 45 WEG verlangt für eine Anfechtungsklage grundsätzlich die Erhebung innerhalb eines Monats und die Begründung innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung. § 44 richtet solche Klagen gegen die Gemeinschaft. Warte bei ernsthaften Zweifeln nicht erst auf eine spätere Rechnung oder eine informelle Antwort.

Die Eigentümer entscheiden nach § 26 über Bestellung und Abberufung des Verwalters. Er kann jederzeit abberufen werden; sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Bestellung und Vertrag sind deshalb als zwei Unterlagen zu betrachten. § 27 regelt seine Verwaltungsbefugnisse und ihre mögliche Anpassung durch Beschluss.

• Vollständige Einladung, Anlagen und Beschlusstext sichern.
• Stimmregel, Abstimmung und Kostenmaßstab getrennt erfassen.
• Unklarheiten mit genauer Fundstelle und konkreter Frage benennen.
• Bei Fristen oder Rechtsstreit rechtzeitig qualifizierte Beratung einholen.