Mietkaution: Höhe, sichere Anlage und Rückzahlung verstehen

Eine Kaution entsteht nicht automatisch durch den Einzug. Bei vereinbarter Wohnraumsicherheit begrenzt § 551 BGB den Betrag auf drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten. Ein vereinbarter fester Kautionsbetrag steigt nicht automatisch mit jeder Mieterhöhung.

Bei einer Geldkaution sind drei gleiche monatliche Raten zulässig: die erste zu Mietbeginn, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Eine nachteilige Klausel beseitigt dieses Recht nicht.

Eigenes Zahlenmodell: 800 € Monatsmiete und gesonderte 200 € Betriebskosten ergeben höchstens 2.400 € vereinbarte Kaution. Bei diesem Betrag sind es drei Raten zu je 800 €. Notiere Kaution und laufende Mietzahlung getrennt.

Halte fest, welche Sicherheit tatsächlich vereinbart ist. Eine Überweisung wird durch den Zahlungsbeleg dokumentiert; bei Bargeld solltest du eine Quittung mit Betrag, Datum, Mietobjekt und Empfänger verlangen.

Bei einer Bürgschaft zählt der Wortlaut der Urkunde. Prüfe abgesicherte Ansprüche, Höchstbetrag, Abrufbedingungen und Rückgabe. Gebühren und Sicherheiten des Anbieters folgen dessen Vertrag; eine pauschale Voraussetzung wie „immer ein vollständig gesperrtes Sparguthaben“ lässt sich daraus nicht ableiten.

§ 551 BGB verlangt eine vom Vermietervermögen getrennte Anlage. Gesetzlicher Ausgangspunkt ist der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Dreimonatsangabe ist keine allgemeine Höchstlaufzeit jeder vereinbarten Alternative.

Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Für Studenten- und Jugendwohnheime enthält die Vorschrift eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht.

Lass dir Anlage und Guthaben nachvollziehbar dokumentieren. Eine bloße Zusage, das Geld später zurückzuzahlen, erklärt noch nicht, wie es getrennt gehalten wird. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein; kann der Mieter sie bei Mietende von ihm nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Der BGH entschied am 7. Mai 2014, dass die Kaution während des laufenden Wohnraummietverhältnisses nicht zur Befriedigung der dort bestrittenen Mietforderungen verwendet werden durfte. Die entsprechende nachteilige Zusatzvereinbarung war unwirksam. Die Entscheidung betrifft das laufende Mietverhältnis; ihr Ergebnis darf nicht pauschal auf jede Abrechnung nach Vertragsende übertragen werden.

Bitte bei einer angekündigten Verrechnung um die konkrete Forderung, ihren Zeitraum, die Berechnung und die Belege. Notiere, welche Position anerkannt und welche bestritten wird. Ein Schreiben mit dem Wort „Kaution“ macht einen ungeklärten Anspruch nicht automatisch berechtigt.

• Anspruch und Begründung einzeln benennen lassen.
• Zahlungen und behauptete Rückstände gegenüberstellen.
• Einwendungen mit Datum und Unterlagen dokumentieren.
• Bei streitigem Zugriff qualifizierte Beratung einholen.

Vertragsgemäßer Gebrauch führt nach § 538 BGB nicht zu einer vom Mieter zu vertretenden Verschlechterung. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB verlangt dagegen die gesetzlichen Voraussetzungen; er besteht nicht allein, weil nach dem Auszug Arbeiten stattfinden.

§ 249 BGB stellt auf die Wiederherstellung beziehungsweise den erforderlichen Geldbetrag ab. Umsatzsteuer gehört bei Sachbeschädigung nur dazu, soweit sie tatsächlich angefallen ist. Eine neue Rechnung belegt für sich noch nicht, dass der frühere Mieter jede Position schuldet.

Vergleiche Übergabeprotokoll, Fotos, konkrete Beschädigung und angebotene Arbeiten. Lass Alter und vorherigen Zustand erläutern, wenn eine vollständige Erneuerung verlangt wird. Zusätzlicher Mietausfall oder Prozesskosten sind ebenfalls keine automatischen Pauschalabzüge.

Eine feste gesetzliche Maximalfrist von sechs Monaten für jede Kautionsrückzahlung gibt es nicht. Der BGH beschreibt die Rückzahlung nach Mietende und angemessener Prüfung, sobald die Sicherheit nicht mehr für gesicherte Ansprüche benötigt wird.

Nach dem Leitsatz des BGH vom 18. Januar 2006 darf ein angemessener Teil für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung einbehalten werden, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Die bloße Tatsache, dass irgendwann eine Abrechnung folgt, erklärt weder den Betrag noch die Zurückhaltung der gesamten Kaution.

Lass Zeitraum, erwartete Nachforderung und Höhe des Einbehalts erläutern. Sobald die Abrechnung vorliegt, müssen tatsächliche Forderung und verbliebenes Guthaben getrennt nachvollziehbar sein.

§ 556 BGB schließt verspätete Nachforderungen grundsätzlich aus, lässt aber eine Ausnahme zu, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Auf Verlangen ist Einsicht in die Abrechnungsbelege zu gewähren; sie dürfen elektronisch bereitgestellt werden.

Eigenes vereinfachtes Modell, keine rechtliche Freigabe: 2.400 € gezahlte Kaution plus angenommene 24 € Erträge ergeben 2.424 € Guthaben. Wir setzen eine tatsächlich berechtigte, verrechenbare Forderung von 300 € und einen angemessen begründeten vorläufigen Einbehalt von 250 € voraus.

• Guthaben einschließlich Erträgen nachvollziehen.
• Endgültige Abzüge mit Belegen und Begründung prüfen.
• Vorläufigen Einbehalt separat ausweisen lassen.
• Abrechnungszeitraum und nächsten Klärungsschritt notieren.