Schönheitsreparaturen beim Auszug: Vertrag und Forderung prüfen

„Die Wohnung muss renoviert zurückgegeben werden“ klingt eindeutig. Ob daraus eine wirksame Pflicht folgt, ergibt sich aber nicht allein aus diesem Satz oder aus dem Auszug. Entscheidend sind die konkrete Vereinbarung, der Zustand bei Einzug und die jetzt verlangten Arbeiten.

Nach § 535 BGB liegt die Erhaltung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands grundsätzlich beim Vermieter. Eine wirksame vertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen kann die Lage verändern. Die Unterschrift unter ein Formular beweist für sich genommen noch keine wirksame Klausel.

Gebrauchsspuren durch vertragsgemäße Nutzung hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Das ist von einer wirksam übernommenen Dekorationspflicht und von einem zu verantwortenden Schaden zu unterscheiden. Unsere eigene Prüfgrafik ordnet die Fragen für deine Unterlagen.

Zur klassischen Begriffsbeschreibung gehören Tapezier- und Anstricharbeiten an Wänden und Decken sowie bestimmte Anstriche an Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren und Fenstern beziehungsweise Außentüren von innen. § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält diese Beschreibung einschließlich des Streichens von Fußböden.

Diese Begriffsorientierung bedeutet keine allgemeine Verpflichtung, jeden Boden zu streichen oder sämtliche aufgezählten Arbeiten auszuführen. Welcher Umfang tatsächlich wirksam vereinbart und erforderlich ist, muss gesondert beurteilt werden.

Parkett abschleifen, einen beschädigten Boden ersetzen oder eine Feuchtigkeitsursache beseitigen sind andere Aufgaben als ein dekorativer Anstrich. Ob der Vermieter etwas instand halten muss oder ein Mieter für einen Schaden einsteht, lässt sich nicht aus dem Wort „Renovierung“ ableiten.

Bei Feuchtigkeitsflecken die Ursache klären und einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich nach § 536c BGB anzeigen. Ein neuer Anstrich ist kein Nachweis, dass ein Feuchtigkeitsproblem behoben wurde.

Der BGH erläutert in seiner Mitteilung vom 18. März 2015: Wird eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen, ist eine formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. „Unrenoviert“ allein ist deshalb keine vollständige Vertragsprüfung.

Für die Abgrenzung zählt der Gesamteindruck bei Übergabe, einschließlich der Bedeutung vorhandener Gebrauchsspuren. Eine Wohnung muss nicht in jedem Detail fabrikneu gewesen sein. Welche Einordnung zutrifft, ist anhand der konkreten Umstände zu beurteilen.

Wer sich auf den unrenovierten Anfangszustand beruft, trägt dafür nach dem amtlich veröffentlichten BGH-Leitsatz vom 30. Januar 2024, VIII ZB 43/23, die Darlegungs- und Beweislast. Sichere Einzugsprotokoll, Fotos, Nachrichten und gegebenenfalls Angaben von Personen, die den Zustand kennen.

Notiere auch zugesagte Arbeiten und einen gewährten Ausgleich. Ein beliebiger Mietnachlass ist nicht automatisch angemessen; die Prüfung braucht die Vereinbarung und den konkreten Renovierungszustand.

Davon zu unterscheiden ist ein Renovierungswunsch während der laufenden Miete. Für unrenoviert überlassene Wohnungen mit unwirksamer Übertragung und wesentlich verschlechtertem Dekorationszustand beschreibt der BGH am 8. Juli 2020 einen Anspruch gegen den Vermieter mit angemessener Kostenbeteiligung, regelmäßig zur Hälfte. Das ist keine allgemeine Halbteilung aller Renovierungsrechnungen beim Auszug.

Eine formularmäßige starre Renovierungsfrist kann unwirksam sein, wenn unabhängig vom tatsächlichen Bedarf nach einem festen Zeitraum renoviert werden soll. Der BGH behandelt dies in seinen Mitteilungen von 2006 und 2015. Daraus folgt weder eine allgemeine gesetzliche Drei-, Fünf- oder Siebenjahrespflicht noch die Wirksamkeit jeder weich formulierten Klausel.

Eine Quotenabgeltung verlangt anteilige Kosten für bei Vertragsende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen. Der amtliche BGH-Leitsatz vom 6. März 2024, VIII ZR 79/22, bestätigt die Unwirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltung und unterscheidet davon eine individualvertragliche Vereinbarung.

Nach § 305 BGB müssen Individualbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sein. Eine gesonderte Unterschrift oder die Überschrift „Individualvereinbarung“ ersetzt diese Prüfung nicht. Spätere Erklärungen im Übergabeprotokoll ebenfalls sorgfältig ansehen.

Unsere eigene Tabelle ist eine Unterlagenhilfe. Ob mehrere Bestimmungen zusammenwirken und welche Folgen eine unwirksame Klausel hat, sollte anhand des gesamten Vertrags beraten werden.

Der BGH erläutert zur besenreinen Rückgabe im Urteil VIII ZR 124/05, dargestellt in seiner Mitteilung vom 28. Juni 2006, die Beseitigung grober Verschmutzungen. Aus diesem Begriff allein folgt keine pauschale professionelle Fenster- oder Grundreinigung.

Prüfe dennoch den konkreten Vertragswortlaut und den tatsächlichen Zustand. Räumung, Reinigung und die Rückgabe von Schlüsseln getrennt vorbereiten. „Besenrein“ beantwortet keine offene Frage zu Schäden, Einbauten oder einer wirksamen Renovierungspflicht.

Die Rückgabepflicht nach § 546 BGB besteht nach Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Meinungsverschiedenheit über Malerarbeiten sollte deshalb nicht dazu führen, die Rückgabe ohne rechtliche Klärung aufzuschieben. Termin, Schlüsselumfang und Rückgabeweg rechtzeitig abstimmen.

Bei der Besichtigung tatsächliche Feststellungen und streitige Bewertungen unterscheiden. Ein Protokoll kann mehr enthalten als eine Zustandsbeschreibung: Kostenanerkenntnisse oder neue Arbeitszusagen vor der Unterschrift prüfen.

Weder jedes Bohrloch noch jeder Kratzer ist automatisch ein zu ersetzender Schaden. Umgekehrt sind Löcher oder Bodenbeschädigungen nicht stets Sache des Vermieters. Umfang, Ort, Ursache, Ausgangszustand und zulässige Nutzung gehören in die Beurteilung.

Eine behauptete Pflichtverletzung nach § 280 BGB und der daraus entstandene Schaden müssen konkret betrachtet werden. Frage bei einer Forderung nach der betroffenen Stelle, ihrer Dokumentation und der Begründung der verlangten Arbeiten.

Auch „immer nur Zeitwert zahlen“ ist zu pauschal. § 249 BGB beschreibt die Wiederherstellung des Zustands ohne das schädigende Ereignis beziehungsweise den erforderlichen Geldbetrag. Ob eine Reparatur ausreicht, welcher Umfang erforderlich ist und wie Alter oder ein Vorteil durch Erneuerung wirken, braucht eine Einzelfallprüfung.

Die Umsatzsteuer ist nach § 249 Absatz 2 bei Sachbeschädigung nur einzubeziehen, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Eine Haftpflichtversicherung übernimmt nicht automatisch jede Forderung; den Vorgang anhand deiner Bedingungen prüfen und rechtzeitig melden.

Wenn Arbeiten nach der rechtlichen Prüfung beauftragt werden, sollte das Angebot raum- und bauteilbezogen sein. „Wohnung komplett renovieren“ lässt offen, was tatsächlich enthalten ist. Unsere eigene Checkliste hilft beim Gespräch mit dem Betrieb oder beim Lesen einer Forderung.

Unterschieden werden müssen erforderliche Vorbereitung, Anstrich, Schutz und Nebenarbeiten. Bei Spachtelpositionen die betroffenen Stellen beziehungsweise den Umfang nachfragen. Ein Preisvergleich setzt vergleichbare Leistungen voraus.

Die Kostenaufstellung und die Frage, wer sie schuldet, bleiben getrennte Prüfschritte. Eine technisch sinnvolle zusätzliche Arbeit wird nicht allein durch ihre Ausführung zur Pflicht des Mieters.

Lege Vertrag und Nachträge, Einzugsunterlagen, aktuelle Zustandsfotos, Schriftwechsel sowie etwaige Angebote zusammen. Bilder sollten die betroffene Stelle und ihren Zusammenhang im Raum verständlich zeigen. Eigene Beobachtungen und die Forderung der anderen Seite getrennt festhalten.

Vereinbarte beziehungsweise streitige Arbeiten mit Raum, Umfang und Ansprechpartner notieren. Bewahre eine Kopie des Übergabeprotokolls und einen Nachweis der Schlüsselrückgabe auf. Bleibt etwas strittig, die konkrete Forderung einschließlich Begründung und Belegen erfragen.

Beachte mögliche Fristen: § 548 BGB regelt für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen grundsätzlich sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache. Das ist keine pauschale Frist für sämtliche Zahlungs- oder Kautionsfragen; Beginn und mögliche Hemmung bei einem Streit individuell prüfen lassen.

Unsere Dokumentprüfung kann Vertragsstellen, unklare Forderungspositionen und fehlende Angaben als Rückfragen ordnen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, entscheidet keine Klauselwirksamkeit verbindlich und garantiert keine Ersparnis.