Schönheitsreparaturen
Streichen?
Muss der Mieter streichen oder nicht?
Solange man in der Wohnung wohnt und pünktlich seine Miete zahlt ist alles kein Problem, dann fragt niemand, wann das letzte Mal renoviert wurde. Wollen Sie jedoch ausziehen, ist meist Ärger in Sicht. In vielen Fällen berufen sich die Vermieter auf das Kleingedruckte in den Mietverträgen und verlangen eine gründlich renovierte Wohnung zur Übergabe.
Jedoch was viele Mieter nicht wissen, es ist längst nicht jede Klausel in den Mietverträgen auch wirksam. Grundsätzlich ist laut Gesetz (§ 535 BGB) der Vermieter für den Zustand der Wohnung und damit auch für das Renovieren zuständig, es sei denn, im Mietvertrag wurde etwas anderes vereinbart und diese Vereinbarung ist vor Gericht auch gültig.
Zu Schönheitsreparaturen zählen:
- Streichen, Tapezieren der Wände
- Streichen, Lackieren der Innentüren
- Streichen, Lackieren der Fensterrahmen von innen
- Streichen, Lackieren von Heizkörpern
- Streichen, Lackieren von Einbauschränken
- Ausbessern von Dübellöchern, auch in Fliesen
Keine Schönheitsreparaturen:
- Streichen der Fenster und Türen von außen
- Neuverlegen von Bodenbelägen
- Arbeiten an Innenputz und Mauerwerk
- Reinigen von Teppichböden
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
Wenn hier etwas anderes im Mietvertrag steht, ist diese Klausel auf jeden Fall unwirksam!
Auch kleinere Versehen müssen nicht durch den Mieter als Schönheitsreparaturen ausgebessert werden:
- Sprünge oder Kratzer im Emaille von Waschbecken, Dusche, Wanne
- Kratzspuren von Haustieren im Parkett
- Bohrlöcher im Parkett
- Rotweinflecke auf dem Bodenbelag / Teppich
Hier kann der Vermieter max. einen Schadenersatz vom Mieter verlangen, der muss dann den Zeitwert ersetzen. In solchen Fällen könnte eventuell die Versicherung (Haftpflichtversicherung) des Mieters den Schaden regulieren.
Versucht der Vermieter eine zu umfangreiche Renovierung oder in zu häufig festgelegten Zeitabschnitten durch Klauseln im Mietvertrag zu erzwingen, so sind diese Klauseln immer unwirksam. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur das ausbessern muss, was er auch abgewohnt hat. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung, nicht die Dauer der Mietzeit. So muss ein Mieter z.B. nicht oder nicht alles renovieren, wenn er das Haus oder die Mietwohnung nur sehr kurz gemietet und genutzt hat. Der BGH sieht folgende Fristen als zulässige Richtwerte an:
- Küche, Bad, Dusche = alle 3 Jahre
- Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, WC = alle 5 Jahre
- Übrige Nebenräume = alle 7 Jahre
Um diese Fristen einzufordern ist auch eine allgemeine Formulierung im Mietvertrag ausreichend: „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.” Jedoch immer unter dem Aspekt, dass es sich um Richtwerte handelt und der „abgewohnte” Zustand der Räume eine entscheidende Rolle spielt. Wurden jedoch starre Fristen ohne Berücksichtigung des Wohnungszustandes vereinbart, so ist diese Vereinbarung unwirksam. In diesem Fall wird die komplette Sanierungsklausel unwirksam und der Mieter muss gar nichts machen (BGH, Az. VIII ZR 361/03)!
Mieter können nicht mit einer Klausel im Mietvertrag beim Auszug aus der Wohnung zu einer Renovierung verpflichtet werden. Eine solche vertragliche Verpflichtung erklärte der BGH in Karlsruhe für unwirksam (BGH, VIII ZR 316/06).
Ganz schlaue Vermieter wollen sich absichern und nehmen zwei verschiedene Klauseln zur Renovierung in den Mietvertrag auf, damit noch eine greift, wenn die andere ausgehebelt wird. Das ist jedoch ein Irrtum, denn in so einem Fall werden komplett alle Klauseln unwirksam, Reserveklauseln gibt es nicht.
Aber auch zu schlaue Mieter werden mitunter „ausgebremst”. Möchte sich z.B. ein Mieter sich seiner Renovierungspflicht entziehen und zieht kurz vor Ablauf der 3-, 5- oder 7-Jahresfrist aus bzw. kündigt, so kann der Vermieter für solche Fälle im Mietvertrag einen finanziellen Ausgleich vereinbaren. Angemessen dafür sind 20 Prozent der Renovierungskosten, wenn die letzte Schönheitsreparatur oder der Einzug länger als ein Jahr zurückliegt und 40 Prozent, wenn seitdem mehr als zwei Jahre vergangen sind. Aber auch hier gilt wieder: Wurde eine weitere Klausel vereinbart, welche unwirksam ist, so entfällt auch diese sogenannte Abgeltungsklausel und der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.
Die Klausel, dass nur ein Fachbetrieb renovieren darf ist ebenfalls unzulässig. Der Mieter kann auch selber renovieren, soweit er es ordentlich beherrscht. Überstreichbare Tapete (z.B. Raufaser) kann mehrmals übergestrichen werden, es muss nicht immer neu tapeziert werden.
Während der Mietzeit ist erlaubt was gefällt, auch knallbunte Farbtöne. Beim Auszug sollten die Flächen jedoch wieder in gängigen dezenten Farbtönen gestrichen werden. War eine Wand beim Einzug Schneeweiß, so kann diese beim Auszug auch in einem hellen Beige gestrichen sein.
Auch der Einbehalt der Mietkaution ist nur zulässig, wenn eine Renovierung tatsächlich durch dem Mieter geschuldet wird und er sie nicht ausführt. Sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, braucht der Mieter nicht zu renovieren und der Vermieter darf auch die Kaution nicht einbehalten.
Viele Vermieter wollen sich nicht auf die Klauseln im Mietvertrag verlassen und vertrauen nicht darauf, dass die Mieter am Ende der Mietzeit auch wirklich Renovieren. Sie nehmen einfach eine höhere Miete und Renovieren generell auf eigene Kosten.
Sollten Sie sich nicht völlig sicher sein, ob eine Klausel in Ihrem Mietvertrag rechtswirksam ist oder nicht, fragen Sie auf jeden Fall bei einem Anwalt oder beim Mieterverein nach, bevor Sie sich mit Ihrem Vermieter anlegen.
Autor: Heiko Erxleben
Tags: Haus, Miete, Mietvertrag, Wohnung
Die Schönheitsreparaturen sind nach Fälligkeit durchzuführen. In der Regel dürfte
dies nach Ablauf folgender Zeiträume vorliegen:
· Küche, Bad und WC alle 3 Jahre
· Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele alle 5 Jahre
· sonstige Nebenräume alle 7 Jahre
ist das nun eine starre Frist?
Zusätzlich kommt dann noch eine “Quotenklausel”:
[...]
Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen während der Laufzeit des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nach Fälligkeit durchzuführen. Sind bei Ende des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, trägt der Mieter die Renovierungskosten anteilig entsprechend einem Kostenvoranschlag des Vermieters
[...]
· Nach einer Vertragslaufzeit von zwei Jahren in der Regel 60 % der für Küche,Bad und WC veranschlagten Kosten, 40 % der für Wohnzimmer, Schlafzimmer,Flur, Diele veranschlagten Kosten und 20 % der für die sonstigen Nebenräume veranschlagten Kosten.
Grüße & danke!
Benjamin
Werden die Schönheitsreparaturen nach Fälligkeit vereinbart, so ist das zulässig. Wird “in der Regel alle 3 oder 5 oder 7 Jahre” vereinbart, dann kann das auch länger oder kürzer sein, je nach Fälligkeit. Hier liegen also keine starren unwirksamen Fristen vor, solange der Vermieter nicht exakt nach den angegebenen 3, 5 oder 7 Jahren eine Renovierung ausdrücklich verlangt.
Eine Quotenklausel wurde vom Bundesgerichtshof als zulässig erklärt, da sie die Fristen je nach dem Zustand der Wohnung verlängert oder auch verkürzt, also keine starren Fristen vorschreibt.
Hallo,
ich hätte eine Frage und hoffe Sie können mir bei meinem Problem helfen. Ich habe eine schon ziemlich abgenutze Dienstwohnung vor 9 Monaten für eine Ausbildung übernommen und in einem Zimmer einen orangen Anstrich vorgenommen. Nun kündige ich und muss natürlich ausziehen. In meinem Vertrag werden nirgendwo “Schönheitsreperaturen” oder Instandsetzungen irgendeiner Art erwähnt und anscheinend ist hier auch vorher nie renoviert worden. Bin ich nun verpflichtet dieses Zimmer neu zu weißen?
Auf Ihrer Seite schreiben Sie:
“Während der Mietzeit ist erlaubt was gefällt, auch knallbunte Farbtöne. Beim Auszug sollten die Flächen jedoch wieder in gängigen dezenten Farbtönen gestrichen werden. War eine Wand beim Einzug Schneeweiß, so kann diese beim Auszug auch in einem hellen Beige gestrichen sein.”
ist es jetzt verpflichtend oder gehört es einfach zum guten Ton?
Danke für Ihre Hilfe
Gesetzlich ist kein Mieter bei Auszug verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen eine Angelegenheit des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, muss der Mieter auch renovieren.
Da die Gerichte jedoch auch in Mietangelegenheiten öfter mal abweichend entscheiden, würde ich mich an Ihrer Stelle auch nochmals beim Mieterbund erkundigen und eine weitere Meinung einholen.
hmmm…ist renovieren jetzt mit streichen gleich zusetzen?
der mieterbund sagt dazu nur:
“Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.
Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen. ”
so richtig weitergekommen bin ich dadurch noch nicht.
Meiner Meinung nach ist Streichen = Renovieren. Oder steht in Ihrem Mietvertrag noch an anderer Stelle etwas zur Übergabezustand geschrieben?
Streichen = Schönheitsreparaturen zur Wohnungsübergabe und dazu haben Sie doch in Ihrem Text bereits alles genannt: “Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren.”
danke sehr ich war nur etwas aufgeregt weil mein vermieter mir jetzt in einem bösen brief schrieb:
“Ihre Dienstwohnung wird Ihnen zusammen mit dem Arbeitsverhältnis bei uns frsitlos gekündigt.Sie können sich laut gängiger rechtssprechnung nicht auf den Mietschutz berufen die Geltung der §§574 bis 574cBGB ist ausgeschlossen…Wir halten uns an geltendes Recht!Wir fordern Sie auf die Wohnung bis zum 27.Juni.2009,24:00 Uhr in einem vermietbaren Zustand zu beräumen.Wir weisen daraufhin das nach aktueller Rechtssprechung des BGH ein derartiger(gelb-oranger) Frabanstrich KEINESFALLS einen vermietbaren Zustand darstellt,weshalb wir sie auffordern die wände provokationslos zu übermalen.
Sollte am sonntag den 28.juni 2009 eine nachmieterin gehindert sein,ihre vertragliche dienstwohnung beziehen zu können.stellen wir sie vorkostenpflichtige alternativen:
-Sie zahlen den vergeblichen umzug der mieterin und eine entschädigende Unterbringung in einer Pension
-ihre persönlichen sachen werden bei einer spedition eingelagert und müssen von ihnen kostenpflichtig ausgelöst werden.
Sie sollten davon ausgehen das mit diesem schreiben unsere geduld mit ihnen aufgebraucht ist und wir über einen anwalt u.a. mit räumungsklage gegen sie vorgehen werden.”
nun ist dies die erste Auszugsaufforderung und ich bin bis zum 30.6.09 krankgeschrieben.darf er mich zum umzug zwingen?muss ich meine persönlichen sachen von ihm verladen lassen?muss ich tatsächlich streichen wenn er das will?und vorallem…bis samstag?!?
bitte um dringende hilfe ich bin am ende meines lateins.
Hallo,
hab da imm Moment leider auch ein Problem, letzts Jahr im Juli habe ich eine Wohnung angemietet, habe sie unrenoviert vom Vormieter übernommen da bereits diverse Möbel drin waren die ich übernommen habe und das Bad auch komplett gefliest war usw.
Jetzt habe ich die Vorabnahme mit dem Hausmeister gemacht und der hat mir im Protokoll (was ich leider unterschrieben habe) auferlegt komplett neu zu tapezieren da die alte Tapete zum Teil eingerissen war.
Jetzt ist aber die Frage offen ob ich das überhaupt tun muss? Hab den hausmeister nochmal angerufen und der hat mir nochmal gesagt das ich das tun muss. Reicht es denn nicht wenn ich die Wohnung untapeziert übergebe?
Brauche dringend Rat, danke!