Wer passiert beim Zuschlag einer Zwangsversteigerung?

Das Eigentum an Grundstücken, Eigentumswohnungen und Teileigentumsrechten (Garagen, Einstellplätze etc.) wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung durch Zuschlag als einen staatlichen Hoheitsakt auf den Meistbietenden übertragen. Dieser wird ab dem Zeitpunkt der Zuschlagserteilung neuer Eigentümer des Grundbesitzes.

Zugleich geht die Gefahr des Untergangs, der Verschlechterung etc. auf den neuen Eigentümer über. Er hat für alle notwendigen Versicherungen der Immobilie zu sorgen. Der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt allerdings erst mit der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.

Der Versteigerungstermin

Aufgaben des Rechtspflegers beim Versteigerungstermin:

  • Feststellung der Verfahrensbeteiligten
  • Bekanntgabe der Grundstücksnachweisungen
  • Anmeldung der Rechte und Ansprüche
  • Anmeldung von etwaigen Mietern
  • Anmeldung des Verkehrswertes

Im Rahmen eines Versteigerungstermins wird vom verfahrensleitenden Rechtspfleger zunächst festgestellt, welche Verfahrensbeteiligten erschienen sind. Anschließend erfolgt die Bekanntgabe der Grundstücksnachweisungen, der das Verfahren betreibenden Gläubiger, die Anmeldungen der Rechte und Ansprüche der Verfahrensbeteiligten zu dem Versteigerungstermin, die Anmeldungen von etwaigen Mietern und des Verkehrswertes.

Die Beteiligten werden nach zu stellenden Anträgen befragt. Der Rechtspfleger stellt schließlich die Versteigerungsbedingungen vor und gibt das „geringste Gebot“ bekannt. Das geringste Gebot setzt sich aus den möglicherweise bestehen bleibenden, im Grundbuch eingetragenen Rechten und dem geringsten Bargebot zusammen.

Im Anschluss an die Aufforderung des Rechtspflegers zur Abgabe von Geboten folgt die eigentliche Versteigerung. Es gilt eine gesetzliche Mindestbietzeit von einer 1 1/2 Stunde. In dieser Zeit können Sie als Bieter Ihre Gebote abgeben. Ist die Bietzeit abgelaufen, wird das bis dahin vorliegende höchste Gebot dreimal durch den Rechtspfleger aufgerufen. Nach dem dritten Aufruf wird die Versteigerung geschlossen.

Es folgt in einem besonderen Verteilungstermin (ca. 6 bis 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin) eine Verhandlung mit allen erschienenen Verfahrensbeteiligten über die Erteilung des Zuschlags. Möglicherweise erfolgt unmittelbar nach der Verhandlung durch Gerichtsbeschluss die Verkündung einer Entscheidung über den Zuschlag. Das Gericht kann für seine Entscheidung über den Zuschlag jedoch auch einen gesonderten Termin anberaumen.

Bedeutung und Wirkung des Zuschlags

Grundsätzlich wird mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses durch das Gericht der Meistbietende neuer Eigentümer der Immobilie. Bis es soweit ist, hat das Gericht bei der Erteilung des Zuschlags bestimmte gesetzliche Mindestwertgrenzen zu beachten. So darf Ihnen als Bieter der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn Ihr Gebot – auch wenn Sie Meistbietender waren – die sogenannte „5/10-Grenze“ oder die „7/10-Grenze“ verfehlt.

Das heißt: Ihnen wird trotz Abgabe des Meistgebots der Zuschlag verwehrt, wenn es nicht mindestens 5/10 des Verkehrswertes der Immobilie erreicht. Für den Fall, dass Ihr Meistgebot zwar die 5/10-Grenze erreicht, aber nicht die 7/10-Grenze, muss das Gericht auf Antrag des die Versteigerung betreibenden Gläubigers den Zuschlag ebenfalls versagen.

Erstes Beispiel: Ausgangsfall

Ein Einfamilienhaus wird versteigert. Der Verkehrswert liegt bei 240.000 €. Daraus folgt eine 5/10-Grenze in Höhe von 120.000 € und eine 7/10-Grenze in Höhe von 168.000 €.
Den Versteigerungsbedingungen zufolge bleibt kein Grundbuchrecht bestehen. Daraus folgt wiederum, dass bis zum Erreichen der 5/10-Grenze mindestens 120.000 €, bis zum Erreichen der 7/10-Grenze mindestens 168.000 € zu bieten sind.

Zweites Beispiel: Abwandlung des Ausgangsfalls

Dasselbe Einfamilienhaus wird versteigert. Der Verkehrswert liegt wie gehabt bei 240.000 €. Die 5/10-Grenze beträgt 120.000 €, die 7/10-Grenze 168.000 €.
Dieses Mal bleibt nach den Versteigerungsbedingungen eine Grundschuld in Höhe von 100.000,00 € mit 18 % p.a. Zinsen bestehen. Das Bargebot bis zum Erreichen der 5/10-Grenze beträgt nunmehr mindestens 20.000 € (20.000 € Bargebot + 100.000 € Grundschuld = 120.000 €). Zum Erreichen der 7/10-Grenze sind mindestens 68.000 € notwendig (68.000 € Bargebot + 100.000 € Grundschuld = 168.000 €).

Mit Ihrem Gebot im Versteigerungstermin bieten Sie lediglich den Betrag, der durch Zahlung zu erbringen ist. Nicht enthalten in Ihrem Gebot sind die bestehen bleibenden Grundbuchrechte, möglicherweise außerhalb des geringsten Gebots bestehende Rechte und die etwaigen übrigen Belastungen. Diese Wertfaktoren sind nicht in Ihrem gebotenen Betrag enthalten und bleiben daneben bestehen.

ZwangsversteigerungZuschlagVerweigerung

Folgen der Zuschlagsverweigerung

Kommt es zur Versagung des Zuschlags, weil etwa:

  • die 5/10-Grenze mit dem Meistgebot nicht erreicht wurde, oder
  • zwar die 5/10-Grenze, nicht aber die 7/10-Grenze erreicht und ein entsprechender Antrag auf Zuschlagsversagung gestellt wurde,

wird von Amts wegen ein weiterer neuer Zwangsversteigerungstermin anberaumt. In diesem zweiten Termin müssen die genannten Mindestwertgrenzen nicht mehr beachtet werden. Im Rahmen dieses zweiten Versteigerungstermins kann das Gericht einen Zuschlag auch bei Nichterreichen der 5/10-Grenze oder 7/10-Grenze erteilen – es sei denn, der die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger ist dagegen. Auch in weiteren Versteigerungsterminen kann der die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger den Zuschlag versagen, wenn ihm das Gebot nicht genügt.

Die 3/10-Grenze: Für den Fall, dass das Meistgebot unterhalb der 3/10-Grenze liegt, kommt es zur Überprüfung, ob eine „Verschleuderung“ der Immobilie gegeben ist. Das Gericht setzt den Zuschlag aus und fordert Gläubiger wie Schuldner zur Stellungnahme auf. Erst hiernach ist ein endgültiger Zuschlag möglich.

Ausbietungsgarantie

Im Vorfeld des Versteigerungstermins ist es möglich, eine Vereinbarung zwischen Bieter und Gläubiger zu treffen. Die formelle Wirksamkeit einer Ausbietungsgarantie erfordert den Abschluss einer notariellen Form. Als Bieter verpflichten Sie sich bei einer Ausbietungsgarantie, einen Mindestbetrag zu bieten. Umgekehrt versichert der Gläubiger, Ihr Gebot anzunehmen.
Denkbar sind im Rahmen der Garantie auch ein späteres Zahlungsziel oder weitere Klauseln. Wird von einem Dritten (ein anderer Bieter) ein höheres Gebot als das Ihre abgegeben, kommt es zur Teilung des Mehrerlöses (wenn eine sogenannte Mehrerlösklausel vereinbart wurde). Der Zuschlag geht in jedem Fall an den Meistbietenden.

ZwangsversteigerungZuschlagAusbietung

Verfahrensgestaltende Erklärungen

Der Gläubiger besitzt durch verfahrensgestaltende Erklärungen immer die Möglichkeit, sowohl auf das Verfahren als solches als auch auf die Zuschlagserteilung Einfluss zu nehmen (Beispiel: Rücknahme des Versteigerungsantrags).
So ist selbst der Fall möglich, dass auch bei einem Meistgebot über 70 % der Zuschlag nicht erteilt werden muss, wenn der Gläubiger den Zuschlag durch das Gericht nicht erteilen lassen will, weil etwa am Rande des Versteigerungstermins eine andere Übereinkunft getroffen werden konnte.

Zahlung des Meistgebots, Zinsen und Kosten

Wenn Sie das Meistgebot abgegeben haben, auch die Mindestwertgrenzen eingehalten wurden und eine entsprechende Zuschlagserteilung erfolgt ist, sind Sie mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses neuer Eigentümer der Immobilie. Es folgt eine Verrechnung mit der von Ihnen möglicherweise geleisteten Sicherheit bei Abgabe des Gebots im Versteigerungstermin.
Den offenen Restbetrag müssen Sie an das Gericht im Rahmen des „Verteilungstermins“ einige Wochen später zahlen.

Wird Ihnen der Zuschlag nicht erteilt, erhalten Sie eine möglicherweise geleistete Sicherheit im Anschluss an den Versteigerungstermin zurück. Zu bedenken ist, dass das Meistgebot vom Zuschlag an bis zum Verteilungstermin mit 4 % zu verzinsen ist.

Die Verzinsung endet mit Einzahlung und Hinterlegung des Betrags bei der Amtsgericht-Hinterlegungsstelle. Zugleich ist ein Verzicht auf die Rücknahme für den Fall des Eintritts der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses abzugeben. Außerdem müssen Sie als Ersteher der Immobilie die Gerichtskosten für die Zuschlagserteilung tragen.

Zuschlagsbeschwerde

Beispiel: Eine vollstreckbare Ausfertigung des Schuldtitels im Zwangsversteigerungstermin liegt nicht vor.

Ein vom Zuschlagsbeschluss betroffener Schuldner kann innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen ab Kenntnis eines Beschwerdegrunds eine sofortige Beschwerde (Zuschlagsbeschwerde) einreichen. Voraussetzung für eine solche Beschwerde ist das Vorliegen eines groben Verfahrensfehlers. Schwerwiegende Verfahrensfehler können zur Aufhebung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren führen.

Folgen des Zuschlagsbeschlusses für Alteigentümer und Mieter

Mit dem vom Gericht ausgefertigten Zuschlagsbeschluss erhalten Sie zugleich gegen den bisherigen Eigentümer einen Räumungs- und Herausgabetitel. Bei einer ersteigerten Mietimmobilie müssen Sie eine Kündigung des Mietverhältnisses unter Beachtung der allgemeinen Mieterschutzvorschriften aussprechen, notfalls eine Räumungsklage gegen den Mieter erheben.