Im Gegensatz zu der Auktion als einer freiwilligen ist die Zwangsversteigerung, wie das Wort sagt, eine erzwungene Versteigerung. Sie wird von einem Gläubiger beantragt, der keine andere Möglichkeit sieht, seine Forderung durchzusetzen. Die Auktion ist eine besondere, ganz eigene Form des Kaufvertrages. Der kommt durch Angebot und Annahme zustande. Die Angebotshöhe steht nicht endgültig fest, sondern sie erhöht sich durch mehrere aufeinander folgende Angebote, die sogenannten Gebote. Wer am meisten bietet, der bekommt den Zuschlag.

Die Zwangsversteigerung hingegen ist ein Vollstreckungsverfahren. Der Staat wendet den gesetzlich vorgesehenen Zwang dazu an, damit der Gläubiger nicht nur recht hat, sondern auch recht bekommt. Rechtsgrundlage dafür ist das ZVG, das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, kurz Zwangsversteigerungsgesetz aus dem Jahre 1900. Grundstücke, Immobilien sowie Eigentumswohnungen, allgemein als Grund und Boden bezeichnet, sind ein unbewegliches Vermögen. Im Gegensatz zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag aus dem Grundstück beziehungsweise aus der Eigentumswohnung ausgerichtet ist, soll die Zwangsversteigerung zur Substanzverwertung, das heißt zum Verkauf und zu einem Eigentumswechsel führen.

Sachliche und örtliche Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichtes

Die Zwangsversteigerung wird, wie es genannt wird, durch das Vollstreckungsgericht betrieben. Es gehört zum Zuständigkeits- und Verantwortungsbereich des einzelnen Amtsgerichtes. Das wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Vollstreckungsgericht desjenigen Amtsgerichtes, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Von dieser Zuständigkeitsregelung gibt es Ausnahmen dahin gehend, dass für Zwangsversteigerungen in mehreren Bezirken ein einziges Amtsgericht mit seinem Vollstreckungsgericht zuständig sein kann. Das ist häufiger in ländlichen Regionen der Fall. Am Vollstreckungsgericht des Amtsgerichtes ist der Rechtspfleger für die Sachbearbeitung personell zuständig.

Er ist der direkte Ansprechpartner für Gläubiger und Schuldner. Als ein Beamter des gehobenen Justizdienstes arbeitet er auf Grundlage des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiet der Gerichtsverfassung und des Verfahrensrechts, kurz Rechtspflegegesetz. Seine Aufgaben sind im § 3 RPflG aufgeführt; unter i) sind es die Verfahren nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Vergleichbar mit Richtern sind Rechtspfleger weisungsunabhängig; sie sind, wie es heißt, nur an das Recht und Gesetz gebunden.

Rechtspfleger erhält Gläubigerantrag auf Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung kann von jedem beliebigen Gläubiger veranlasst werden. Als ein sogenannter betreibender Gläubiger muss er sie schriftlich beantragen. Wenn dem Gläubiger bekannt ist, dass der Schuldner Grundvermögen besitzt und keine andere Chance zur Forderungsbegleichung gesehen wird, dann bleibt als letzte Möglichkeit die Zwangsversteigerung. Sie verspricht einen finanziellen Erfolg, der im Vorfeld jedoch in keiner Weise einschätzbar ist. Die erste Aufgabe des Rechtspflegers ist eine Prüfung des ordnungsgemäßen Antrages auf Zwangsversteigerung.

Bei Vorliegen und nach sachgemäßer Prüfung dieser Unterlagen beschließt das Vollstreckungsgericht die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Davon erhalten Gläubiger und Schuldner sowie diejenigen eine Ausfertigung zugestellt, deren mögliche Interessen sich aus den Grundbucheintragungen für das Haus oder für die Eigentumswohnung ergeben. In ihrer Gesamtheit sind sie Verfahrensbeteiligte. Mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner gilt das im Grundbuch eingetragene Eigentum als beschlagnahmt. Das ist eine zwangsweise Sicherstellung gegen den Willen des Eigentümers durch einen staatlichen Verwaltungsakt.

Vielseitige Zuständigkeit des Rechtspflegers

Die Zwangsversteigerung ist nur eines von vielen Aufgabengebieten des Rechtspflegers. Sie sind in die beiden Bereiche der freiwilligen sowie der streitigen Gerichtsbarkeit gegliedert. Zu den Aufgaben gehören weiterhin das Mahnverfahren, die Zwangsverwaltung und Zwangsvollstreckung, das Insolvenzverfahren sowie die Strafvollstreckung. Die Zwangsversteigerung ist eines der besonders zeitintensiven Verfahren innerhalb der streitigen Gerichtsbarkeit. Der Rechtspfleger veranlasst auch, dass ein Vermerk über die Anordnung der Zwangsversteigerung in der Abteilung II des Grundbuches für das betreffende Grundstück, beziehungsweise im Wohnungsgrundbuch für die zu versteigernde Eigentumswohnung eingetragen wird. Damit ist für jeden öffentlich einsehbar, dass die Zwangsversteigerung angeordnet worden ist.

Ansonsten führt der Rechtspfleger eigenverantwortlich die gesamte Korrespondenz und Kommunikation im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung. Die Tatsache, dass der Rechtspfleger sowohl unabhängig als auch weisungsungebunden ist, erfordert von ihm ein hohes Maß an Kompetenz, Verantwortung und Erfahrung. Er kann sich mit Kollegen und Vorgesetzten beraten, trifft die notwendigen Entscheidungen jedoch eigenständig und auch eigenverantwortlich. Sofern dagegen Rechtsbehelfe wie Erinnerung oder Beschwerde zulässig sind, werden sie ebenfalls am Vollstreckungsgericht bearbeitet.

Die Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichtes ergibt sich aus § 828 ZPO, der Zivilprozessordnung. Danach erfolgen alle gerichtlichen Handlungen zu einer Zwangsvollstreckung, zu denen auch die Zwangsversteigerung gehört, durch das Vollstreckungsgericht. Rechtspfleger können sich ihrer Berufsvertretung VdR, dem Verband der Rechtspfleger mit Sitz in der niedersächsischen Stadt Hameln, anschließen. Zu vielen Zwangsversteigerungen besteht für beide Seiten ein Informations- und Erklärungsbedarf. Wenngleich der Rechtspfleger hoheitlich, also im staatlichen Auftrag tätig wird, so gehört es auch zu seinen Aufgaben, besonders den Schuldner in seiner schwierigen Situation zu unterstützen.

In diesem Stadium ist die Zwangsversteigerung nicht mehr aufzuhalten. Die formellen Voraussetzungen sind vom Rechtspfleger geprüft worden. Der Schuldner hat noch die eine oder andere Möglichkeit, das Verfahren hinauszuzögern; an der Zwangsversteigerung selbst kann er nichts mehr ändern.