Mietminderung
Minderung
Mietminderung
In Mietwohnungen treten immer wieder Mängel auf, die häufigsten sind u.a. Schimmel, Feuchtigkeit, Heizung, Baulärm etc. Jeder Mieter stellt sich dann früher oder später die Frage, ob er deswegen eine Mietminderung gegenüber seinem Vermieter durchsetzen könnte.
Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchsfertigen und makellosen Zustand zu übergeben und diese auch in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich und zeitnah durch den Vermieter zu beseitigen. In der Zeit vom Auftreten des Mangels bis zur Beseitigung, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Kannte der Mieter den oder die Mängel bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages oder hat diesen selbst verschuldet, so hat er keinen Anspruch auf eine Mietminderung.
Einen (gerechtfertigten) Minderungsbetrag muss der Mieter nach Beseitigung des Mangels nicht mehr nachzahlen. Als erstes steht jedoch immer wieder die Frage ob und in welche Höhe darf die Miete gemindert werden? Viele Mieter haben eine völlig falsche Vorstellung über die Höhe einer Mietminderung.
Für eine Mietminderung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- das Mietobjekt muss mit einem Mangel behaftet sein oder es muss eine zugesicherte Eigenschaft fehlen
- eine Minderung darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sein
- das Mietobjekt ist an den Mieter überlassen worden
Folgendes beeinflusst den Minderungsbetrag:
- das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung
- die Minderungsquote
- der für die Minderung anzusetzender Teil der Miete
Wann liegt ein Mangel vor:
Ein Mangel, welcher zu einer Minderung der Miete berechtigt, ist ein Fehler der Mietsache, der zu einer nicht unerheblichen Minderung der Gebrauchsfähigkeit führt. Man unterscheidet hier zwischen Rechtsmängeln und Sachmängeln.
Wann fehlt eine zugesicherte Eigenschaft:
Eine Eigenschaft ist immer dann zugesichert, wenn der Vermieter für das Vorliegen eines bestimmten Umstandes garantiert. Hierzu sollten im Mietvertrag auch immer ausdrücklich die Worte „Zusicherung” oder „zugesichert” verwendet werden. Hier gibt es bei der Angabe der Wohnungsgrößen immer wieder besondere Probleme, denn die bloße Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag stellt für sich genommen noch keine Zusicherung dar.
Das Recht zur Minderung kann einerseits durch das Gesetz, andererseits durch eine vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen sein. Durch das Gesetz ist eine Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat.
Urteil OLG Frankfurt/Main Az. 16 U 56/99: Tritt während der Mietzeit ein Wohnungsmangel auf und zahlt der Mieter dennoch den vollen Mietzins ohne den Mangel anzuzeigen, verliert er nach sechs Monaten sein Recht auf Mietminderung, denn der Mieter gibt so zu erkennen, dass er aus dem Vorhandensein des Mangels keine Rechte ableiten will. Allerdings kann das Recht zur Mietminderung wegen des “altbekannten” Mangels wieder aufleben, wenn die Miete erhöht wird.
Bei der Vermietung eines Gewerberaums ist es möglich, das Recht auf Mietminderung zeitlich oder in der Höhe einzuschränken. Bei Vermietung von Wohnraum ist der vertragliche Ausschluss des Minderungsrechts unwirksam.
Wann liegt eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor:
Hier ist der Mietzweck entscheidend. Es ist festzustellen, welche Auswirkung der Mangel oder das fehlen der zugesicherten Eigenschaft auf die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch hat. Man kann hier zwei Fälle unterscheiden: Ist die Tauglichkeit des Mietobjektes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch nicht gegeben, so wird der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ganz befreit. Es ist allerdings nur selten der Fall, dass ein Mieter die Mietsache überhaupt nicht nutzen kann. Ist die Tauglichkeit des Mietobjekts nur teilweise nicht gegeben, so ist die Minderungsquote entsprechend dem Grad der Tauglichkeitseinschränkung zu bestimmen. Unerheblich ist insoweit, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder zu nutzen versucht hat.
Die jeweilige Höhe der Minderungsquote richtet sich nach dem Einzelfall. Eine pauschale Berechnung nach der Wohnfläche ist nicht zulässig. Angemessene Minderungsquoten sind z.B.:
- bei punktuellen Schäden (ein undichtes Fenster) 5 Prozent,
- bei mehrere Räume betreffenden geringen Feuchtigkeitserscheinungen oder Geräuschstörungen (Trittschall, Kinderlärm) 10 Prozent,
- bei Ausfall der Dusche, stärkeren Geräuschstörungen 15 Prozent,
- bei größeren Feuchtigkeitsstörungen, Lärmstörungen von Nachbarn 20 Prozent,
- bei Unbenutzbarkeit von Küche und Bad 50 Prozent,
- über 50 Prozent: nur bei Beeinträchtigung der Substanz des Mietobjekts.
Bei besonders schwerwiegenden Mängeln der Mietsache ist der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.
- fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache, § 543 BGB
- fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 569 BGB
Grundsätzlich ist das Thema Mietminderung besonders umfangreich und schwierig. Es ist auf jeden Fall anzuraten, vor der Geltendmachung einer Mietminderung ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung zu suchen. Weiterhin ist der Rat vom Mieterschutzbund oder vom Rechtsanwalt unbedingt vorher einzuholen.
Autor: Heiko Erxleben
Tags: Miete, Mietwohnungen, Wohnung