Mietminderung
Miete
Eine Minderung der Miete bedarf einiger Voraussetzungen
Der bei einer Mietminderung einbehaltene Teil der Miete muss nach der Beseitigung des Mangels nicht zurückgezahlt werden. Immer wieder sind Mieter mit ihrer Mietwohnung oder der Umgebung unzufrieden und stellen sich die Frage, ob und in welchem Umfang die Miete gemindert werden kann. Sehr oft haben die Mieter auch falsche Vorstellungen über die Höhe einer Mietminderung. Für eine Mietminderung müssen zunächst einmal folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Die Mietsache muss mit einem Mangel behaftet sein oder es muss eine zugesicherte Eigenschaft fehlen. Bei der zentralen Frage, inwieweit die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann, kommen nicht nur die Mietsache selbst, sondern auch die Beziehungen der Mietsache zu ihrer Umwelt in Betracht. Hier kann es sich zum Beispiel um Baulärm, Geruchsbelästigung, Schmutz, Feuchtigkeit, Ausfall einer Heizungsanlage usw. handeln. Weiterhin muss der Fehler die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigen, um eine Mietminderung zu ermöglichen. Eine defekte Glühbirne im Treppenhaus obwohl noch genug Helligkeit vorhanden ist oder einen leicht tropfender Wasserhahn sind zum Beispiel keine Gründe für eine Mietminderung. Viele Probleme gibt es immer wieder bei der Größe der Wohnung, hier gilt jedoch, dass die bloße Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag noch nicht als eine Art Zusicherung zu werten ist. Hier wäre es sinnvoll bereits bei Abschluss des Mietvertrages das Wort “Zusicherung” im Zusammenhang mit der gewünschten Eigenschaft, zum Beispiel der Wohnungsgröße, schriftlich zu fixieren.
2. Die Mietsache ist an die Mieter überlassen worden. Hierzu ist es notwendig, dass nach Abschluss des Mietvertrages der Vermieter dem Mieter die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache und den Gemeinschaftsräumen ermöglicht, zum Beispiel durch die Übergabe einer ausreichenden Anzahl von Schlüsseln.
3. Eine Minderung darf nicht ausgeschlossen worden sein. Ein Ausschluss zu Mietminderung ist durch das Gesetz und auch durch vertragliche Vereinbarung möglich. Zeigt der Mieter dem Vermieter einen Mangel nicht unverzüglich an, so ist nach § 536c BGB eine Minderung ausgeschlossen. Zahlt ein Mieter trotz vorhandener Mängel über einen längeren Zeitraum die volle Miete, so kann der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter aus dem Vorhandensein des Mangels keine weiteren Rechte ableiten will. Ein genereller vertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts bei Wohnraum-Mietverhältnissen ist unwirksam. Dies gilt auch, wenn das Minderungsrecht nur vorübergehend oder teilweise ausgeschlossen werden soll.
Autor: Heiko Erxleben
Tags:Miete, Mieter, Mietvertrag, Mietwohnung, Wohnraum, Wohnung