Mängelbeseitigung durch Mieter
defektes Dach
Eigenmächtige Mängelbeseitigung durch den Mieter nur in Ausnahmefällen
Bei einem auftretenden Mietmangel, einem tropfenden Wasserhahn oder einer defekten Heizung, meldet es der Mieter im Normalfall seinem Vermieter bzw. der Hausverwaltung und diese beauftragen dann einen Handwerker mit der Reparatur. In manchen Fällen jedoch dauert die Reparatur ewig bzw. der Vermieter kümmert sich erst gar nicht darum.
Aber auch in solchen Fällen, sollte ein Mieter nicht von sich aus einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen. Unter Umständen kann er dann auf den Kosten sitzen bleiben, denn wer bestellt – bezahlt auch. Unter bestimmten Voraussetzungen können einzelne Instandhaltungspflichten auf den Mieter übertragen werden. Dazu bedarf es jedoch einer rechtlich einwandfreien schriftlichen Regelung im Mietvertrag. Ist das nicht geschehen, so hat der Vermieter bei der Mängelbeseitigung immer den Vorrang.
Das bedeutet nicht ausschließlich nur eine finanzielle Belastung des Vermieters, sondern dient auch zu seinem Schutz, weil er dadurch in der Lage ist, etwaige Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen des Mieters abzuwenden. Weiterhin wird es dem Vermieter dadurch auch ermöglicht zu prüfen, ob der angezeigte Mangel wirklich besteht, welche Ursachen dazu führten und wie er beseitigt werden kann. Eine Möglichkeit der Untersuchung und Beweissicherung wären dem Vermieter nicht möglich, wenn er vom Mieter vor beseitigte Mängel und damit vor vollendete Tatsachen gestellt werden dürfte, so der Bundesgerichtshof (BGH).
Nur in zwei Situationen darf der Mieter ausnahmsweise im Zuge einer Ersatzvornahme die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben. Wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerät oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, so das bürgerliche Gesetzbuch. In diesen Fällen darf der Mieter anschließend seine für die Mängelbeseitigung aufgewandten Kosten vom Vermieter zurück verlangen bzw. mit seinen laufenden Mietzahlungen verrechnen.
Für dringende Eilmaßnahmen ist eine vorherige Aufforderung zur Mängelbeseitigung des Mieters an den Vermieter entbehrlich, zum Beispiel wenn der Mieter ein besonders dringendes objektives Interesse an einer sofortigen Beseitigung des Mangels hat, weil er nur damit erhebliche Schäden von sich abhalten kann. (BGH, Az.: VIII ZR 222/06)
Autor: Heiko Erxleben
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