Instandhaltungsrücklage
Instandhaltungsrücklage
Bildung einer Instandhaltungsrücklage
Hierbei handelt es sich um das ansparen finanzieller Mittel durch den Hauseigentümer bzw. durch die Hausverwaltung, um davon zukünftige Instandhaltungen, Reparaturen und eventuell auch Modernisierungen vorzunehmen. Instandhaltungsrücklagen sollten bei allen vernünftig und vorausschauend bewirtschafteten Immobilien gebildet werden.
Bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen werden diese üblicherweise vom Hauseigentümer vom monatlichen Mietüberschuss gebildet. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen wird von jedem einzelnen Wohnungseigentümer mit der monatlichen Grundmiete ein bestimmter Betrag als die sogenannte Instandhaltungsrücklage kassiert und getrennt von den restlichen Mieteinnahmen und Geldern auf einem separatem Konto „geparkt”, damit im Falle einer Insolvenz des Hauseigentümers bzw. des Verwalters diese Rücklagen-Gelder nicht mit in die Insolvenzmasse einfließen.
Eine Eigentümergemeinschaft darf keine Freistellungsaufträge stellen, somit müssen eventuell anfallende Zinsen der Rücklage auch voll versteuert werden. Diese sogenannte Zinsabschlagsteuer können sich die einzelnen Wohnungseigentümer aber bei ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung anteilig anrechnen lassen.
Achtung! Eine Instandhaltungsrücklage gehört zum Gemeinschaftseigentum des gesamten Wohnobjektes und wird beim Verkauf der Wohnung nicht wieder an den Einzahler ausgezahlt.
Alle Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich auf einer Wohnungseigentümerversammlung die Höhe der Rücklage. In den meisten Fällen richtet sich die Höhe dieser Rücklage nach der Größe (Quadratmeter Wohnfläche) der Eigentumswohnung. Viele Wohnungseigentümer plädieren für eine geringe Rücklage, dieses kann aber bei notwendig werdenden Instandhaltungsmaßnahmen von Nachteil sein. Reichen die angesparten Gelder für die nötige Instandhaltung nicht aus, entsteht eine Finanzierungslücke. Um diese zu kompensieren wird eine Sonderumlage als Einmalzahlung fällig, welche eine nicht unerhebliche Höhe erreichen kann. Als Faustregel sollten bei neu gebauten Häusern ca. 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage eingezahlt werden. Bei Altbauten bzw. bei bereits seit einigen Jahren in der Nutzung befindlichen Neubauten ist dieser Betrag jedoch zu gering. Hier kommt meist die sogenannte Peters`sche Formel zum Einsatz. Der Architekt Petersen entwickelte diese Formel zur Errechnung der Rücklagenhöhe unter Berücksichtigung einer Nutzungsdauer des Gebäudes von 80 Jahren und des 1,5-fachen der Herstellungskosten.
Beispiel bei angenommenen 1.500,- Euro Herstellungskosten:
1500 x 1,5 x 70
———————- = 19,68 Euro / m² jährlich
80 x 100
Eine zweckentfremdete Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist nur in besonderen Ausnahmefällen, bei einer bereits erreichten angemessenen Einzahlungshöhe und bei mehrheitlicher Zustimmung der Eigentümergemeinschaft möglich, z.B. für den rechtzeitigen Kauf von günstigem Heizöl oder drohenden kurzfristigen Liquiditätsengpässen.
Da Hauseigentümer oder Verwalter nicht verpflichtet sind darauf hinzuweisen, ob eine Instandhaltungsrücklage eventuell vor kurzem gerade aufgebraucht wurde oder in Kürze aufwendige Reparaturen geplant sind, sollten Sie sich auf jeden Fall vor dem Kauf einer Eigentumswohnung danach erkundigen und sich ggf. die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen lassen.
Die Instandhaltungsrücklage zählt nicht mit zum Kaufpreis der Wohnung, dass bedeutet, dass für diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.
Autor: Heiko Erxleben
Tags: Mietwohnungen, Wohnung