Immobilienrente
Ein Kredit ohne Rückzahlung?
Gibt es denn sowas überhaupt, einen Kredit ohne Rückzahlung? Ja! Die Immobilienrente. Hierbei handelt es sich um eine umgekehrte Hypothek, die Bank zahlt dem Kunden einen lebenslangen monatlichen Betrag und dieser muss dieses Geld bis an sein Lebensende nicht zurückzahlen.
Der Besitzer der Immobilie erhält weiterhin ein lebenslanges Wohnrecht von der Bank. Am Ende der Laufzeit, also am Lebensende des Hauseigentümers, kann die bis dahin ausgezahlte Summe zum Beispiel von den Angehörigen getilgt werden. Es kann aber auch die Immobilie verkauft und damit die Summe zurückgezahlt werden, unter Umständen erhalten die Erben dann sogar noch einen übrig bleibenden Restwert ausgezahlt.
In den USA ist diese Art einer umgekehrten Hypothek sehr beliebt und weit verbreitet, dort wird sie „reverse mortgage” genannt und ist ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung im Ruhestand. In Deutschland ist diese neue Variante noch relativ unbekannt und wird erst von wenigen Banken angeboten, unter anderem sich von öffentlichen Förderbanken, wie zum Beispiel der Investitionsbank Schleswig-Holstein.
Um eine Immobilienrente zu erhalten, sind jedoch einige Kriterien zu erfüllen. Der Hauseigentümer muss mindestens 60 Jahre alt sein und oft wird auch die Grundschuld zugunsten der Bank beschränkt, der übliche Beleihungswert, dessen Grenze bei 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie liegt, wird hier angesetzt.
Einige Punkte sollten bei der Inanspruchnahme einer Immobilienrente beachtet werden, so sollte die betreffende Immobilie weitestgehend bzw. vollständig abbezahlt sein, damit kann eine möglichst hohe Immobilienrente erzielt werden. Weiterhin sollten beide Eheleute als Empfänger der vollen Höhe der Immobilienrente berechtigt sein und auch beide ein lebenslanges Wohnrecht genießen. Wird dieses gewährte Wohnrecht auch bei einem Auszug vertraglich zugesichert, kann der Hauseigentümer, zum Beispiel bei einem Umzug in ein Altersheim, zusätzlich zu den festen monatlichen Zahlungen der Bank auch noch Einnamen durch eine Vermietung der Immobilie erzielen.
Die Rentenzahlungen der Bank sollten an die Inflationsrate gekoppelt werden, damit erhöht sich auch die Rente bei steigender Teuerungsrate. Kommt die Bank ihren monatlichen Zahlungen nicht nach, ist eine Rückübertragungsklausel von Vorteil. In diesem Fall verwirkt die Bank ihren Anspruch auf eine mögliche spätere Übertragung der Immobilie. Bei der Wahl des Notars sollte darauf geachtet werden, dass dieser bereits Erfahrungen mit Beurkundungen von Immobilienrenten vorweisen kann.
Autor: Heiko Erxleben
Tags:Finanzierung, Haus, Immobilien, Kredit
Tja, leider wird eine Rückzahlung des Darlehens auch bei dieser Form der “Altersnachsorge”, der “Umkehrhypothek” irgendwann fällig. Auf die Bedingungen hierfür sollte besondere Aufmerksamkeit gelegt werden, da bei einigen Angeboten eine Rückzahlung bei Ableben ODER zum 90. Lebensjahr verlangt wird. Nur was soll man tun, wenn man das 90. Lebensjahr bei bester Gesundheit erreicht? Wo soll das Geld für die dann fällige Rückzahlung kommen? Diese Fälligkeit bedeutet den faktischen Zwang zum Verkauf der Immobilie und zum Auszug. Und das mit 90 Jahren. Dann mal herzlichen Glückwunsch zum Geburtstag!
Das Modell des Verbandes öffentlicher Banken (als erste wird die Investitionsbank Schleswig-Holstein dies anbieten) sieht dies nicht vor – allerdings ist noch immer nicht sicher, wann es an den Markt kommen wird.
Auch dieses Angebot ist keine echte “Rente”, vielmehr handelt es sich um eine ratierliche Auszahlung eines Darlehens. Angebote mit Reinvestition des Darlehensbetrages in eine Rentenversicherung (nur so ließe sich eine echte lebenslange Rente darstellen) sind ebenfalls kritisch zu betrachten, da hier eine negative Zinsdifferenz entsteht (Anlagezins in der Rentenversicherung niedriger, als der sich kumulierende Zins des Darlehens) und die Zahlung aus der Rentenversicherung noch dazu der Ertragsanteilbesteuerung für Renten unterliegt. Von den zusätzlichen in der Rentenversicherung enthaltenen Abschlusskosten ganz zu schweigen…
Momentan gibt es in Deutschland nur eine “echte” Reverse Mortgage nach dem Vorbild der beiden größten Märkte (USA: ca. 120.000 Neuverträge p.a. und GB: ca. 30.000 Neuverträge p.a.), bei welchem die Immobilie im Eigentum des Immobilienbesitzers verbleibt, einen echten Erbenschutz bietet(bei möglicher Überschuldung durch Langlebigkeit oder Wertverfall der Immobilie) und sowohl als einmalige Auszahlung als auch als ratierliche Auszahlung in Anspruch genommen werden kann. Dies wird durch die DKB finanziert, ist jedoch nicht direkt über die DKB sondern nur über ausgewählte Vermittler und unter dem Namen ImmoRentenPlus erhältlich.
Es wird spannend sein zu beobachten, wie sich der Markt in Deutschland entwickelt. Ob nach einigen mehr oder minder gescheiterten Anläufen nun die Zeit in Deutschland endlich reif ist für Immobilienverzehrprodukte, die Rentnern die Möglichkeit schaffen, aus dem in der Immobilie gebundenen Vermögen ein Zubrot für die Rente zu erlangen. Es scheint auf jeden Fall so, da die ersten Resonanzen von Vermittlern und auch der Zielgruppe deutlich darauf schließen lassen.
Autor: Martin Lotz