Baufinanzierung
Die Zinstricks der Bausparkassen
Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder modernisieren und sind auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung, dann bieten Bausparkassen eine Alternative zum klassischen Immobilienkredit an und werben mit hohen Sicherheiten, festen Raten und niedrigen Zinsen während der gesamten Laufzeit.
Die niedrigen Zinsen sind sehr verlockend, meist unter 5 Prozent für das Vorausdarlehen und um 4 Prozent für das anschließende Bauspardarlehen. Doch Vorsicht! Laut FINANZtest täuschen die Zinsangaben vieler Bausparkassen. Getestet wurden Kombikredite mit gleichbleibender bzw. sich nur geringfügig verändernder monatlicher Belastung während der Laufzeit. Der Test kam zum Ergebnis, dass die meisten Bausparangebote teurer sind als eine herkömmliche Bankfinanzierung. Geeignet sind diese Bauspardarlehen bestenfalls für Summen unter 50.000,- Euro.
Einige Ausnahmen bestätigten die Regel. So war das beste Testangebot (Huk-Coburg Bausparkasse) mit einem Effektivzins von 4,96 Prozent und einer Laufzeit von 20 Jahren sogar günstiger als ein klassisches Darlehen vieler Internetvermittler. Ebenso waren auch der Kombikredit der Badenia mit 24,5 Jahren Laufzeit und der Quelle Bausparkasse mit rund 30 Jahren Laufzeit günstig.
Im Vergleich gab es große Unterschiede. Ein 100.000,- Euro-Kredit hatte bei der Badenia 22,- Euro weniger Monatsrate als bei Wüstenrot und war dazu noch fast drei Jahre früher abbezahlt. Dieser Unterschied summierte sich am Ende auf stolze 28.000,- Euro!
Die Alte Leipziger, die Debeka, die Huk-Coburg und die Quelle Bausparkasse gaben den Effektivzins ihrer Kombiprodukte an. Alle übrigen getesteten Anbieter nannten den Effektivzins des Vorausdarlehens und den Effektivzins des Bauspardarlehens, ohne die Sparbeiträge und die volle Abschlussgebühr mit einzurechnen. Bei einigen Kassen wurde noch nicht einmal die nötige Soforteinzahlung in den Bausparvertrag mit berücksichtigt, diese beträgt z.B. bei der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg (Familyplus) stolze 43 Prozent der Finanzierungssumme und wird über ein aufgeblähtes Vorausdarlehen mitfinanziert.
Die LBS gibt für ihren Kombikredit von 100.000,- Euro mit rund 24 Jahren Laufzeit einen Effektivzins von 4,52 Prozent für das Vorausdarlehen und 3,97 Prozent für das Bauspardarlehen an. Werden jedoch sämtliche Kosten mit eingerechnet, so beträgt der Effektivzins für die gesamte Laufzeit 5,74 Prozent! Dieses Angebot ist teuer. FINANZtest stellte fest, dass der tatsächliche Effektivzins um 0,5 bis 2,0 Prozentpunkte höher lag als die gemachten Zinsangaben der Bausparkassen.
Als weiterer Nachteil der Bauspar-Kombikredite stellte sich die geringe Flexibilität heraus. Nur bei den relativ teuren Anbietern kann der Kreditnehmer ohne Einschränkungen Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag leisten. Wird der Vertrag durch diese Sonderzahlungen früher zugeteilt, kann der Bausparer das Vorausdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen und damit die teurere Vorfinanzierungsphase verkürzen. Bei den meisten Kassen war das jedoch nicht möglich. Hier sind herkömmliche Bankkredite mit langer Zinsbindung meist flexibler und lassen jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme bereits ein Jahr nach der Kreditauszahlung ohne Zinsaufschlag zu.
Steigt der Kreditnehmer vorzeitig aus der Finanzierung aus, können selbst günstige Kombikredite teuer werden. Grund dafür sind die besonderen Konstruktionen der Kombikredite. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages ist die Finanzierung teuer, danach wird sie billig. Bei einer vorzeitigen Kündigung muss der Kreditnehmer eine deutlich höhere Restschuld als bei einem vergleichbaren Bankdarlehen zurückzahlen.
Bei kleineren Kreditsummen (unter 50.000,- €) machen die Kombikredite eine bessere Figur. Viele Banken verlangen für solche kleineren Kredite Zinsaufschläge bis zu einem Prozentpunkt und Internetbanken sowie Direktbanken finanzieren diese Summen generell nicht. Die Konditionen der Bausparkassen gelten dagegen oft schon ab 10.000,- bis 20.000,- Euro. Für kleinere Umbaumaßnahmen oder für Anschlussfinanzierungen kann das von Vorteil sein.
Die staatliche Bausparförderung, mit der die Bausparkassen gerne werben, bringt nur wenig. Kreditnehmer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von bis zu 25.600,- Euro (Ehepaare 51.200,- Euro) bekommen auf ihre Bausparbeiträge höchstens 45,- Euro (Ehepaare 90,- Euro) Wohnungsbauprämie pro Jahr. Das ist viel weiniger Geld als manche sich erhoffen.
Als Fazit gilt für die meisten Bausparkassen: Vermeintlich niedrige Zinsen für teure Kredite.
Autor: Heiko Erxleben
Tags: Finanzierung, Geld, Haus, Kredit
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