Immobilie mit Mängeln verkauft
Verkäufer haftet auch nach Vertragsabschluss
Die derzeit niedrigen Preise am Immobilienmarkt sind ein wichtiger Grund für private Investoren, Wohnimmobilien oder Renditeobjekte zu kaufen. Stellt der neue Eigentümer nach dem Kauf Mängel fest, so hat er oft die Justiz auf seiner Seite, denn in bestimmten Fällen haftet der Alteigentümer für Mängel, sogar noch nach Vertragsabschluss.
Eine grundsätzliche Voraussetzung ist es, dem Verkäufer eine “arglistiger Täuschung” nachweisen zu können, ohne diesen Nachweis kann der neue Eigentümer seine Ansprüche nicht durchsetzen.
Der Verkäufer hat die Pflicht, dem Kaufinteressenten sämtliche ihm bekannten Mängel auch ohne vorherige Aufforderung zu benennen, zum Beispiel Risse, Feuchtigkeitsschäden, defekte Bauteile und Ausstattungen, Schädlingsbefall und vieles mehr. Tut er das nicht, muss der Käufer ihm nachweisen, dass er die Schäden bereits vor Vertragsabschluss kannte.
Oft ist das gar nicht so schwer wie es scheint. So können zum Beispiel Menschen aus dem sozialem Umfeld des Verkäufers, Nachbarn, Mieter und auch ehemalige Mieter meist einiges zu vorhandenen Mängeln berichten. Dem Verkäufer die “Arglist” nachzuweisen ist dann schon schwieriger, denn ihm muss bekannt sein, dass es sich um einen „schwerwiegenden” Schaden handelt und muss diesen dann absichtlich verschweigen.
Hier können eventuell ortsansässige Handwerker helfen. Wurden in der Vergangenheit Kostenvoranschläge für Reparaturen abgefragt, wurden Angebote eingeholt oder kennen einige Handwerker eventuell mehr zur Geschichte der verkauften Immobilie.
Im Falle eines nach dem Verkauf entdeckten Mangels geht es einzig und allein darum, ob der Verkäufer es hätte wissen müssen oder können. Dazu zeigt die Praxis, dass man gerade vor Ort viele nützliche Informationen erhalten kann. Auch Gerüchte sollten aufgegriffen werden, denn die Wahrheit ist ja in Form des vorhandenen Mangels bereits bekannt.
Der neue Eigentümer kann seine Ansprüche innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf geltend machen. Wird ein Mangel festgestellt, sollten die Verhandlungen mit dem Verkäufer schnellstmöglich begonnen werden. Lassen Sie die Schadenshöhe von einem zugelassenen Sachverständigen rechtsverbindlich feststellen.
Autor: Heiko Erxleben
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