Grundbuch
Grundbuchakten
Wissenswertes über Grundbücher
Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht) handelt es sich um einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB), welcher im Grundbuch registriert wird. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt, dieses wiederum ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Jedes Grundstück muss im Grundbuch eingetragen werden. In das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen kann grundsätzlich jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann z. B. ein Käufer. Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit.
Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst. Es wird für jedes selbständige Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt, welches eine laufende Nummer enthält und mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks zu einem Band zusammengefasst wird.
Sämtliche Grundbuchblätter besitzen ein einheitliches Muster und sind wie folgt gegliedert:
- Aufschrift
- Bestandsverzeichnis
- I. Abteilung: Eigentümer
- II. Abteilung: Beschränkungen und Belastungen
- persönliche Dienstbarkeiten
- III. Abteilung: Grundpfandrechte
- Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
In der Aufschrift, auch Deckblatt genannt, werden die Angabe des Amtsgerichts, der Grundbuchbezirk, die Nummer des Blattes und eventuell auch noch der Schließungsvermerk und der Umschreibungsvermerk eingetragen. Bei Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort “Erbbaugrundbuch” und bei Wohnungseigentum das Wort “Wohnungsgrundbuch” oder “Teileigentumsgrundbuch” oder “Wohnungserbbaugrundbuch” eingetragen.
Im Bestandsverzeichnis werden Grundstücke aufgeführt. Es sind vom Kataster vorgeschriebene Angaben. Beim Kataster handelt es sich um ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke nummeriert aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt, wobei jede Gemarkung in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert wird. Für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt. Die in dieser Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführten Grundstücke werden “Flurstück” oder “Parzelle” genannt. Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte und Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte eingetragen werden. Im Bestandsverzeichnis sind weiterhin die Spalten “Bestand”, “Zuschreibungen” und “Abschreibungen” enthalten. In der Spalte “Bestand” wird eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung – Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist, und in der Spalte “Abschreibungen” wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.
In der I. Abteilung wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt, Grundlage der Eintragung können sein: Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren.
In der II. Abteilung werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, außer der Grundpfandrechte, diese werden in Abt. III eingetragen. Dieses können zum Beispiel sein:
- Lasten
- Grunddienstbarkeiten §§ 1018 ff. BGB (Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten, p.b. Dienstbarkeiten)
- Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht
- Reallasten
- Nießbrauch
- Vorkaufsrechte
- Auflassungsvormerkung
- Erbbaurecht
- Beschränkungen
- Nacherbenvermerk
- Testamentsvollstrecker-Vermerk
- Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk
- Insolvenzvermerk
- Sanierungs- und Umlegungsvermerk
- Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum
In der III. Abteilung werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen eingetragen.
Als Auflassung wird die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums bezeichnet. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
Um Überraschungen bezüglich wertmindernder Vorlasten zu vermeiden, sollten Hauskäufer vor dem Kauf von Haus und Grundstück das Grundbuch, welches beim Amtsgericht geführt wird, einsehen.
Autor: Heiko Erxleben
Tags: Grundstück, Haus