Finanzierung einer Immobilie
Beratungsgespräch
Finanzierungsarten zum Immobilienerwerb
Haben Sie eigentlich schon mal darüber nachgedacht, wieviel Geld Sie monatlich, jährlich oder gar in Jahrzehnten für Ihre Wohnungsmiete ausgeben? Nein? Das sollten Sie aber:
Denn bei einer Kaltmiete von 350,- Euro monatlich und einer eingerechneten geschätzten Mieterhöhung von 1,5 Prozent im Jahr zahlen Sie in 30 Jahren an Ihren Vermieter genau 157.662,46 Euro! Bei einer Kaltmiete von 600,- Euro zahlen Sie in 30 Jahren bereits 270.278,51! Kaum zu glauben. Mit einer gut durchdachten Finanzierung haben Sie in bereits weniger als 30 Jahren diese Summen als Kredit abbezahlt und nennen ein schönes Einfamilienhaus, ein Doppel- oder Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung Ihr Eigen.
Und Sie haben noch weitere Vorteile, denn in Ihrem eigenen Zuhause drohen Ihnen keine Mieterhöhungen oder Kündigungen mehr. Bei Veränderungen an und in Ihrer Wohnung oder im Haus brauchen Sie nicht mehr Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen. Nach Abzahlung der Finanzierung haben Sie im Alter mehr Geld zur freien Verfügung, da Sie keine Mietbelastung mehr haben. Eine Immobilie war und ist immer eine sichere Kapitalanlage mit dauerhaftem Wert und Wertsteigerungen.
Über ein Bankdarlehen, eine Lebensversicherung, einen Bausparvertrag oder über ein Fremdwährungsdarlehen ist eine Finanzierung grundsätzlich möglich. Dazu sollten Sie sich mehrere Angebote mit verschiedenen Modellen und Varianten einholen und vergleichen. Auch von Ihrer Hausbank, denn die kennt Ihre finanziellen Verhältnisse am besten und seit Jahren. Bei der Wahl des Finanzierungsmodells ist es auch wichtig zu wissen, ob die anzuschaffende Immobilie selbst genutzt oder als Altersvorsorge vermietet werden soll. Hier spielen steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle, wie Abschreibungsmöglichkeiten, Sonderabschreibungen bei Denkmälern und die steuerliche Berücksichtigung von Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen. Die einzelnen Kreditangebote sollten Sie prüfen und dabei auf folgendes achten:
- Höhe des benötigten Kapitals
- Laufzeit des Darlehens
- Höhe der monatlichen Tilgung
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Möglichkeiten zur vorzeitigen Darlehensablösung
- Zinsbindung
- Eigenkapital und andere Sicherheiten
- mögliche Eigenleistungen
- zinsfreie Bereitstellungszeit
- Vorfälligkeitsschutz in unvorhergesehenen Härtefällen
Am Anfang einer jeden Finanzierung sollte die Überlegung stehen: Wie viel kann ich mir leisten? Ermitteln Sie ehrlich Ihren monatlichen Spielraum, wie viel Geld Sie monatlich für einen Kredit ausgeben können. Machen Sie Ihre Haushaltsrechnung und stellen dabei sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Jetzt, anhand des ermittelten monatlichen Spielraums, können Sie sich ausrechnen, wie viel Ihre Wunschimmobilie kosten darf. Bei diesen Rechenbeispielen werden häufig die Nebenkosten vergessen, welche nicht unerheblich sind:
- Grunderwerbsteuer (3,5%)
- Notarkosten (ca. 1,0%)
- Kosten des Grundbuchamtes (ca. 0,5%)
- Maklerprovision (ca. 3%)
- Eventuelle Umbau- und Renovierungskosten
- Umzugskosten (ca. 2%)
- Kosten für teilweise neue Einrichtung, Möbel (ca. 5%)
- Bereitstellungszinsen
Bei einem Immobilien-Kaufpreis von ca. 190.000,- Euro fallen hier schon mal schnell ca. 20.000,- bis 30.000,- Euro an Nebenkosten an!
Je mehr Eigenkapital vorhanden, desto geringer sieht die finanzierende Bank ihr Risiko, je weniger Kredit wird benötigt und die Bank belohnt Sie mit günstigeren Zinskonditionen. Als absolutes Minimum sollten die Nebenkosten des Kredites vom Eigenkapital abgedeckt sein. Bei der eigentlichen Finanzierungssumme sollten in der Regel ca. 20 Prozent aus Eigenmitteln beigesteuert werden. Für eigengenutzte Objekte sollte möglichst viel Eigenkapital eingebracht werden, für vermietete Immobilien hingegen sollte aus steuerlicher Sicht möglichst wenig Eigenkapital verwendet werden. Eine Faustregel besagt, dass ca. sechs Netto-Monatsgehälter nicht für das Eigenkapital verwendet und als Rücklage auf dem eigenen Konto oder unter dem Kopfkissen verbleiben sollten.
Bereitstellungszinsen fallen auf noch nicht abgerufene Darlehensanteile an, in der Regel nach einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit. Ungefähr 2,4 bis 3,0% p.a. können einen scheinbar günstig geglaubten Kredit ungeahnt verteuern. Bei der Auswahl des Kreditgebers sollten diese Kosten nicht unberücksichtigt bleiben.
Bei der Tilgung gilt: je höher sie ist, desto eher sind Sie schuldenfrei. Man unterscheidet zwei Arten der Tilgung, die annuitätische und die endfällige Tilgung. Bei der annuitätischen Tilgung wird eine monatliche Tilgungsrate an die Bank zurückgezahlt und damit schrittweise die Darlehenssumme verringert. Bei der endfälligen Tilgung wird diese regelmäßige Tilgungsrate in einen Vermögensaufbauplan (Wertpapiere, Aktien o.ä.) gesteckt, mit dessen Gewinn am Ende der Vertragslaufzeit das Darlehen komplett abgelöst wird.
Ein Annuitätendarlehen ist die Standartlösung und für Kreditnehmer geeignet, welche das zu finanzierende Objekt selber nutzen wollen. Hier haben Sie eine feste monatliche Rate und eine feste Laufzeit ohne Zinsrisiko. Der gleichbleibende Zinssatz wird meist für 5 bis 15 Jahre festgeschrieben. Die Höhe des anfänglichen Tilgungsanteils legen Sie selbst fest, dieser muss mindestens 1,0 Prozent betragen. Im Laufe der Rückzahlungsjahre werden die Zinsen immer geringer und die Tilgung wird höher.
Beim Festdarlehen handelt es sich um ein Tilgungsfreies Darlehen, vorwiegend für Baufinanzierungen von Kapitalanlegern. Konstante Zinsen während der Laufzeit, welche steuerlich geltend gemacht werden können. Parallel wird in Wertpapiere, Aktien oder Fonds investiert, um mit der Ausschüttung der Geldanlage am Ende der Vertragslaufzeit das Darlehen zurückzuzahlen.
Bei einem Konstant-Darlehen sind die Zinsen komplett über die gesamte Laufzeit immer gleich, damit haben Sie eine hohe Kalkulationssicherheit. Sie haben hier die Wahl zwischen der normalen Variante mit ca. 30 Jahren Laufzeit oder aber einer schnelleren Variante, mit nur ca. 11 Jahren Laufzeit. Bei der schnelleren Variante wird mit Zuteilreife des Bausparvertrages das Darlehen mit dem Bausparguthaben zum Teil getilgt. Der dann übrig bleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter.
Bei sogenannten Kombi-Darlehen oder teilvariablen Darlehen ist die Möglichkeit eines Sondertilgungsrechtes gegeben. Ein beliebig hoher Anteil der Finanzierungssumme wird als normales Darlehen mit langfristiger (mind. 5 Jahre) Zinsbindung abgeschlossen. Der Rest der Finanzierungssumme wird als spezielles Sondertilgungsdarlehen aufgenommen. Dieses kann immer zum Zinsanpassungstermin teilweise oder komplett zurückgezahlt werden.
Bei variablen Darlehen oder Flex-Darlehen erfolgt die Zinsfestschreibung immer nur auf kurze Zeit. Eine 100prozentige Sondertilgungsmöglichkeit gibt Ihrer Immobilienfinanzierung allerhöchste Flexibilität. Ein variables Darlehen kann jederzeit in ein Festzinsdarlehen umgewandelt werden.
Fragen Sie Ihre Finanzierungspartner auch nach Fördermitteln, hierbei handelt es sich z.B. um KFW-Darlehen, Wohnungsbauprämien, Arbeitnehmersparzulagen und um Förderprogramme für die Modernisierung von Altbauten, für den Erwerb von Passivhäusern, für ökologisches bauen und auch für den Einbau von Solaranlagen, Wärmepumpen und regenerativen Energien. Das CO2-Gebäude-Programm ist bestens zur Modernisierung und damit zur Senkung des Energieverbrauchs geeignet.
Bevor Sie jedoch eine Immobilie kaufen, neu bauen, umbauen oder modernisieren sollten Sie sich bei fachlich Kompetenten Ansprechpartnern grundlegend über alle Sachverhalte informieren. Über das Objekt (Lage, Alter, Zustand), die Kosten, die Finanzierungsmöglichkeiten, die Fördermittel etc. und alle Risiken genau abwägen und unterschätzen Sie nicht die Chance, auch online einen Kredit-Antrag zu stellen, denn oft ergeben sich hier ungeahnte Möglichkeiten.
Autor: Heiko Erxleben
Tags:Eigentumswohnung, Finanzierung, Kredit