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Eigentumswohnung

Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Wenn Sie genug Geld besitzen, um sich jederzeit eine neue Wohnung kaufen zu können, dann brauchen Sie nicht viel zu beachten. Sollten Sie jedoch eine längere Zeit in Ihrer Wohnung verbringen wollen, so sind vor dem Kauf doch einige wichtige Dinge zu beachten. Anfangs scheinen sie eventuell nebensächlich, doch sobald man erst einmal einige Zeit in der neuen Wohnung wohnt, betrachtet man einiges aus einer ganz anderen Sichtweise.

• die Lage der Wohnung im Gebäude
• die Lage der Wohnung zur äußeren Umgebung
• Innenstadtlage oder unverbaubarer Blick ins Grüne - worauf legen Sie Wert
• der Kaufpreis
• die generelle Vermietbarkeit (wenn sie nicht eigen genutzt wird)
• die Infrastruktur der Umgebung
• dicht angrenzende Gebäude (Schule, Gewerbe, etc.)
• Altbau oder Neubau
• steht die Wohnung schon länger leer
• die laufenden Kosten (Wohngeld, Rücklagenbildung, Nebenkosten)
• welche Heizungsart ist im Haus vorhanden
• Ausstattung (Fußböden, Fenster, Türen, Sanitärobjekte, Wände etc.)
• Zustand der Ausstattung (Kratzer im Parkett, offene Fugen im Laminat, Haarrisse in den Wänden, veraltete oder neue Isolierfenster, dicht schließende Wohnungstür, Zustand der Sanitärobjekte, etc.)
• werden Terrasse, Keller, Boden, Stellplatz, Garage mit erworben
• gibt es eine Tiefgarage
• ist ein Aufzug vorhanden
• allgemeiner Zustand der Wohnung (offensichtliche Baumängel oder Schäden)
• bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung (verwirklicht oder geplant)
• Hausreinigung, Pflege der Außenanlagen, welche Hausverwaltung / Hausmeister
• macht das Treppenhaus einen gepflegten Eindruck
• wie viele Parteien leben noch im Haus
• welche Menschen bewohnen das Haus (Alter, Kinder, usw.)
• wie viele Rücklagen wurden durch die Eigentümer bereits gebildet
• sind größere Reparaturen am Haus in naher Zukunft geplant
• werden Straßenausbaubeiträge o.ä. in naher Zukunft fällig
• wer ist Verkäufer, Privatperson oder eine Gesellschaft
• sind Baugenehmigung, Teilungsgenehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung usw. vorhanden
• notariellen Kaufvertrag prüfen bzw. prüfen lassen
• Fertigstellungstermin (bei Neubau) mit Vertragsstrafenvereinbarung
• Erschließungskostenklausel im Kaufvertrag
• Abnahme, Gewährleistung und Gewährleistungseinbehalt
• ETW mit dem Exposè / Prospekt vergleichen
• Maklerprovision
• steuerliche Fragen / Finanzierung / Eigenkapital
• liegen Gerichtsbeschlüsse gegen den Eigentümer vor
• Tierhaltung
• Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten oder erlaubt
• Gartennutzung

Haben Sie eine passende Wohnung gefunden, so lassen Sie sich Einblick in die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen gewähren. Hier stehen u.a. wichtige Details drin, ob die Eigentümergemeinschaft verstritten ist, ob in der Vergangenheit häufig Reparaturen am Haus waren und ob in Zukunft etwaige kleinere oder größere Reparaturen oder Veränderungen geplant sind. Die Kaufabwicklung einer Wohnung kostet auch etwas, z.B. für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungen, eventuell eine Rechtsberatung oder eine fachliche Beratung eines Baugutachters. Hier sollten schon mal je nach Größe der Wohnung und Wohnort ca. 10.000,- Euro auf dem eigenen Konto schlummern. Auch wenn Sie kein eigenes Auto besitzen ist ein Stellplatz oder eine Garage doch wichtig. Im Falle eines Wiederverkaufs haben Sie hier bessere Chancen. Gleiches gilt für Balkon oder Terrasse. Sie sollten die Wohnung nicht nur nach Ihren persönlichen Gesichtspunkten auswählen sondern auch an die Möglichkeit eines späteren Verkaufs denken. Hier sollten auch Belange der Allgemeinheit mit einbezogen werden.

Hören Sie auf Ihr Gefühl. Gefällt Ihnen die Wohnung und die Umgebung? Sagen Ihnen die Nachbarn zu? Sie müssen einige Jahre mit ihnen Tür an Tür wohnen. Gibt es viele Kinder im Haus, mögen Sie Kinder? Am Treppenhaus kann man auch eine Menge über die Bewohner und den Hauseigentümer bzw. die Hausverwaltung erkennen, ist es gepflegt oder nicht? Besteht die Möglichkeit, so lassen Sie sich den Wohnungsschlüssel aushändigen und halten sich ohne Makler und Hausverwaltung mal etwas länger alleine in der Wohnung auf, auch zu verschiedenen Zeiten. Eine idyllische Ruhe am Vormittag kann sich zum Nachmittag oder Abend in schreckliches Getöse ändern! Viele Makler wissen genau, zu welchen Zeiten die Besichtigungen der einzelnen Wohnungen am besten sind! Lernen Sie Ihr Umfeld kennen, unternehmen Sie ausgedehnte Spaziergänge rund um die Wohnung. So können Sie am besten einschätzen, ob die Infrastruktur stimmt und ob Ihnen die Umgebung zusagt. Tun Sie dieses Wochentags und auch am Wochenende.

Weiterhin bleiben Ihre weiteren Planungen und Ihr weiterer Lebensweg zu berücksichtigen. Sie sollten sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen, ob die Einnahmen einer eventuellen Vermietung die laufenden Kosten decken würden. Müssten Sie dann zuzahlen? Wie lange könnten Sie einen Leerstand der Wohnung überbrücken? Wenn Sie im schlechtesten Fall auch mit geringem Einkommen die Wohnung ein halbes Jahr im Leerstand überbrücken könnten, dann haben Sie eine Sorge weniger, denn das ist eine gute realistische Faustregel.

Vorsicht bei Superschnäppchen oder besonders angepriesenen „Perlen”! Hier steckt oft ein Hacken dahinter. Versuchen Sie herauszufinden warum noch keiner vor Ihnen dieses „Schnäppchen” entdeckt hat bzw. warum man gerade Ihnen diese Superwohnung anbietet. Hier sind persönliche, offene und ehrliche Gespräche mit anderen Hausbewohnern meist sehr aufschlussreich.

Wenn Sie nicht gerade eine Wohnung in Gebieten mit sehr hoher Nachfrage suchen, dann sei Ihnen das handeln mit dem Verkäufer erlaubt. Fragen Sie nach einem Entgegenkommen im Preis oder nach Sonderausstattungen. Handeln Sie eventuell noch die eine oder andere Renovierung, eine Einbauküche, eine Markise am Balkon, einen neuen Anstrich oder beispielsweise einen neuen Bodenbelag im Flur heraus. Viele Verkäufer zeigen sich in kleineren Dingen entgegenkommend.

Haben Sie bereits eine ETW erworben und andere bzw. weitere Erfahrungen gemacht? Dann berichten Sie doch hier davon, damit auch andere Leser davon profitieren können.

Autor: Heiko Erxleben

Tags: Haus, Wohnen, Wohnung