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Kündigung

Ersatzwohnung bei Eigenbedarfskündigung

Wird ein Mieter wegen Eigenbedarfs seines Vermieters gekündigt, so hat er Anspruch auf eine Ersatzwohnung des Hausbesitzers, wenn dieser über weitere freie Wohnungen vergleichbarer Qualität verfügt. Diese gesetzliche Verpflichtung, dem Mieter eine der freien Mietwohnungen anzubieten ist jedoch zeitlich begrenzt und endet mit Ablauf des aufgekündigten Mietvertrages. So der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 292/07).

Die deutsche Anwaltshotline berichtet von einem Fall, in dem die Erbin einer verstorbenen Hausbesitzerin einer Mieterin die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigte. Fast zeitgleich wurde im selben Haus eine Nachbarwohnung mit gleichem Grundriss frei. Die gekündigte Mieterin klagte gegen die Eigenbedarfskündigung. Ihrer Meinung nach sei das Vorgehen rechtsmissbräuchlich da die Vermieterin der langjährigen Bewohnerin die darunter frei werdende Alternativwohnung nicht angeboten habe.

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in der selben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten.

Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund in Deutschland. Manchmal wird Eigenbedarf aber auch nur vorgetäuscht, weil z.B. die Wohnung teurer vermietet oder unbewohnt verkauft werden soll. Vorangegangene Streitigkeiten über Mieterhöhungen, Nebenkosten, Mängel etc. können ebenfalls Indizien dafür sein, dass Eigenbedarf nur vorgeschoben wird, um lästige Mieter loszuwerden.

Grundsätzlich ist die Kündigung eines vertragstreuen Mieters nur möglich, wenn der Eigentümer ein „berechtigtes Interesse” daran hat. Der Wunsch, diese bestimmte Wohnung in Zukunft selber nutzen zu möchten, reicht als Kündigungsgrund nicht aus, es muss ein echter „Bedarf” vorhanden sein. Der Hauseigentümer muss also vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür haben, dass er ausgerechnet diese spezielle vermietete Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Haushalt gehörenden Person (z.B. Pflegekraft) oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Der Kündigungsschutz gegen Eigenbedarf hat sich in den letzten Jahren deutlich verschlechtert, eine Prüfung durch dem Mieterverein hat jedoch vereinzelt Erfolg, die Kündigung abzuwehren bzw. mindestens eine Abfindung zu erwirken.

Wer gehört zur Familie des Vermieters? Wenn der Sohn eines Schwagers des Vermieters einziehen möchte, dann muss der Mieter die Wohnung nicht ohne weiteres räumen. Zu den begünstigten Familienangehörigen, die eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich rechtfertigen, gehören neben dem Eigentümer selbst nur:

• Eltern
• Kinder
• Enkel
• Geschwister

Entfernte Verwandte (z.B. Neffe, Nichte, Onkel, Tante, Cuosin, Schwager, geschiedene Ehegatten etc.) zählen nicht zu den Familienangehörigen, zu dessen Gunsten eine Mietwohnung gekündigt werden darf. Es sei denn, der Verwandte steht in einem nachweislich besonders engen Kontakt zum Vermieter.

In seinem Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau darlegen, warum die Wohnung benötigt wird und für wen. Er muss den Sachverhalt konkret schildern, die derzeitigen Wohnverhältnisse des neuen Mieters / Verwandten müssen dargelegt werden. Dem momentanen Mieter soll damit die Chance gegeben werden, die angegebenen Gründe auf ihre Richtigkeit und Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen. Achtung! Fehlen die dafür nötigen Angaben, ist die Kündigung unwirksam und kann auch nicht durch das „Nachschieben” von Gründen wirksam werden. Pauschale Ausführungen wie z.B.: „geänderte Lebensumstände” genügen jedenfalls nicht. Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann unwirksam sein, wenn der vom Vermieter angegebene Kündigungsgrund schon vor Vertragsabschluss vorlag oder absehbar war. Möchte der Eigentümer die Wohnung nur gelegentlich oder nur vorübergehend für einige Monate nutzen, kann Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden.

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Vermieter gelogen und den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat oder der Kündigungsgrund vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder weggefallen ist und der Vermieter es versäumte, den Mieter darüber zu informieren, dann hat der gekündigte Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Zu den typischen Schadenpositionen zählen u.a. die Umzugskosten, die Maklerkosten, die Renovierungskosten und auch die eventuell höheren Mietkosten für die neue Wohnung. Achtung! Haben Mieter und Vermieter eine gemeinsame Aufhebungsvereinbarung getroffen, egal ob mit oder ohne Abfindung, so sind Schadensersatzansprüche ausgeschlossen.

Sozialklausel: Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung berechtigt ist, kann der Mieter laut Gesetz Widerspruch einlegen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine besondere „soziale Härte” darstellen würde. Schwangerschaft, schwere Krankheit oder hohes Alter sind typische Härtegründe, die in Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen können, dass

• die Kündigung entweder zurückgenommen wird oder zumindest
• die Räumungsfristen verlängert werden und/oder

eine angemessene Entschuldigung bzw. Abfindung gezahlt wird.

Autor: Heiko Erxleben

Tags: Mieter, Mietwohnung, Mietwohnungen, Wohnung