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Betriebskosten

Erläuterungen zu den Betriebskosten

Auf Grund der allgemeinen Kostensteigerungen bei den verbrauchsabhängigen Betriebs- und Energiekosten entwickeln sich die Nebenkosten immer mehr zu einer „zweiten Miete”. Die Nebenkosten treten heute stärker in den Vordergrund und spielen bei der Auswahl einer Mietwohnung, einer Eigentumswohnung oder von einem Haus eine entscheidende Rolle.

Objekte, welche alternative oder regenerative und damit günstige Energieformen für die Beheizung und Warmwasserbereitung nutzen, liegen im Trend.

Vermieter möchten die Nebenkosten möglichst umfassend umlegen, problemlose Abrechnungen gestalten und Nachzahlungsbeträge bei den Mietern möglichst unkompliziert abfordern. Mieter hingegen betrachten die Anzahl und die Höhe der Nebenkosten heutzutage mit größter Skepsis, nicht zuletzt geschürt durch wiederkehrende Aufrufe und plakative Artikel der Mieterorganisationen, durch Artikel in Zeitungen und im Fernsehen und auch auf Grund steigender gerichtlicher Auseinandersetzungen in diesem Bereich.

Nach der Reform des Zivilprozessrechtes entscheidet nunmehr auch der Bundesgerichtshof in Wohnraummietsachen über Betriebskostenproblematiken. Damit wurden zwischenzeitlich zahlreiche zwischen den Instanzgerichten verschieden beurteilte Fragen dem Bundesgerichtshof (BGH) zur einheitlichen Klärung zugeführt.

Was sind Betriebskosten? Die Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Nebenkosten, sie sind in regelmäßigen Abständen wiederkehrend. Es sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen  Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Betriebskosten sind nur diejenigen Kosten, die gerade durch das Eigentum oder das Erbbaurecht an einer Immobilie laufend entstehen, einmalige Kosten sind deshalb keine Betriebskosten.

Zu den Betriebskosten zählen:

• laufende öffentliche Lasten des Grundstückes (Grundsteuer)
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Kosten der zentralen Heizungsanlage
• Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
• Kosten verbundener Heiz- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs-, Personen- oder Lastenaufzuges
• Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr
• Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswartkosten
• Kosten für Antenne und Kabelgebühren
• Kosten der Einrichtungen für Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten

Bei einmalig auftretenden Kosten handelt es sich meist nicht um Betriebskosten sondern um Kosten durch eine besondere Belastung in einer Ausnahmesituation. Nicht zu den Betriebskosten gehören die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforder­lichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleiste­ten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Hausverwaltungskos­ten). Auch die Kosten, welche während der Nutzungsdauer zur Erhal­tung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewen­det werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (In­standhaltungs- und Instandsetzungskosten), gehören nicht zu den Betriebskosten.

Im Gewerbemietrecht verhält es sich anders. Hier können bei klarer Vereinbarung im Mietvertrag nahezu alle Kostenarten umgelegt werden, auch Verwaltungskosten, Management-Kosten, Bewachungskosten, andere Servicekosten und auch die Betriebskosten an der anteiligen Instandhaltung der Gebäudeinfrastruktur. Hier gelten nicht die starren Begrenzungen des Wohnraummietrechtes.

Die Vereinbarung von Betriebskosten. Eine ausreichende Vereinbarung der Betriebskosten im Mietvertrag ist Entscheidend für die Umlage von Betriebskosten. Grundsätzlich ist die Miete eine „Inklusivmiete”, das Gesetz lässt es jedoch zu, dass die Betriebskosten gesondert abgerechnet und auf die Mieter umgelegt werden, alles jedoch im Rahmen der Festlegungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Im Wesentlichen werden drei Mietstrukturen unterschieden, die Inklusivmiete, die Teilinklusiv-/Bruttokaltmiete und die Nettomiete zuzüglich Betriebskosten/Heizkosten.

Die Abrechnung von Betriebskosten. Für Wohnraum- mietverhältnisse regelt das BGB ausdrücklich wie die Abrechnung erfolgt. § 556 BGB enthält hierzu folgende Bestimmungen:

„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zur Teilabrechnungen nicht verpflichtet.”

Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, regelt der § 556 a BGB folgendes zum Abrechnungsmaßstab:

„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.”

Der Vermieter muss die Abrechnung binnen eines Zeitraumes von 12 Monaten nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes vorzunehmen. Tut er das nicht, hat der Mieter nach Ablauf des 12. Monats einen einklagbaren Anspruch auf Erteilung der Abrechnung. Auch wenn der Vermieter für sich selber beschlossen hat, keine Ansprüche geltend zu machen, so bleibt er trotzdem in der Pflicht, eine Abrechnung zu erstellen. Wird dennoch keine Abrechnung gemacht hat der Mieter das Recht, Vorauszahlungsbeträge zurückzubehalten, bis eine Abrechnung erteilt wird.

Der BGH hat entschieden dass die Abrechnung eine Feststellung des Rechenergebnisses darstellt, deshalb sind folgende Mindestangaben notwendig:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung der zugrunde liegenden Umlageschlüssel
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Die Abrechnung muss dabei für den durchschnittlichen Mieter gedanklich und rechnerisch ohne große Schwierigkeiten verständlich sein, sie muss dem Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen. Dem Vermieter ist ausdrücklich anzuraten, so viel wie möglich in der Abrechnung zu erläutern. Denn nur eine umfassende Erläuterung der Betriebskostenabrechnung kann garantieren, dass bereits im Vorfeld erhebliche Einwendungen ausgeschlossen werden können. Bei den Gesamtkosten sind immer auch die tatsächlichen Gesamtkosten anzugeben. Umlagemaßstäbe und auch Änderungen dieser sind zu erläutern. Allgemein gilt, dass sämtliche Änderungen im Vergleich zum Vorjahr und Änderungen der Umlageschlüssel nachhaltig darzustellen und verständlich zu erläutern sind.

Wichtig ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit, danach ist der Vermieter gehalten, den Mieter nur mit solchen Nebenkosten zu belasten, die wirtschaftlich angemessen sind. Dieser Grundsatz gilt auch in gewerblichen Mietverhältnissen. Der Vermieter hat also darauf zu achten, dass er keine Betriebskostenpositionen umlegt, die betriebswirtschaftlich unsinnig sind. Vergibt der Vermieter Arbeiten an Dritte, so hat er vorher Vergleichsangebote einzuholen, um nur Angebote anzunehmen, welche ein akzeptables Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweisen.

Die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt innerhalb von drei Jahren und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Da die Nachforderung aus einer Abrechnung erst fällig wird, wenn die Abrechnung zugegangen ist, ist dieser Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich. Aber auch Rückforderungsansprüche des Mieters verjähren innerhalb von drei Jahren, sie unterliegen der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB.

Auch in Zukunft wird wegen des bestehenden und weiter steigenden Kostendrucks die Abrechnung von Betriebskosten für den Vermieter problematisch bleiben. Deshalb ist es ratsam, möglichst genau abzurechnen und umfassend zu beraten und zu erläutern. Mietverhältnis = Dauerschuldverhältnis. Vertrauen ist die Grundvoraussetzung für eine reibungslose Abwicklung. Daran sollten Mieter und Vermieter gleichermaßen arbeiten.

Autor: Heiko Erxleben

Tags:Eigentumswohnung, Haus, Miete, Mietwohnung