Auswirkungen der Finanzkrise
Finanzmärkte brechen ein
Auswirkungen der Finanzkrise auf die deutsche Immobilienwirtschaft
Auch am deutschen Immobilienmarkt geht die internationale Finanzkrise nicht ohne Nebenwirkungen vorüber und trotzdem lockt er weiterhin Investoren an. Das Wachstum auf dem deutschen Immobilienmarkt wurde zwar gebremst, wird aber positiv bleiben.
Das Investitionsvolumen wird 2008 schätzungsweise um 30% zurückgehen, prognostizierte Peter Schreppel, Managing Director und Head of International Investment von CB Richard Ellis.
Die Art der Investoren wird sich ändern. Es sind nun professionelle Personen und Gesellschaften mit großem Eigenkapitalanteil und langfristigen Ideen und Planungen gefragt. Die Investitionsobjekte werden noch gründlicher und sorgfältiger beurteilt und selektiert. In Zukunft kommt unter anderem der Ökologie, der Ökonomie und den sozialen und technischen Hintergründen eine große Bedeutung zu, zum Beispiel der Berücksichtigung der Nachfrage am Immobilienmarkt nach umweltverträglicheren Gebäuden.
Dr. Dirk Schumacher, Chefvolkswirt Deutschland von Goldman Sachs: „Die USA gleiten in eine Rezession, Deutschland jedoch nicht”. Das Wachstum werde in Deutschland zwar gebremst, es wird aber keine Rezession geben. Die USA erbringen zwar über ein Drittel der Weltwirtschaftsleistung, jedoch ist die allgemeine globale Abhängigkeit von den USA geringer geworden. Deshalb wird die Weltwirtschaft die amerikanische Rezession zwar spüren, jedoch nicht so stark, wie es noch vor einigen Jahren der Fall gewesen wäre. Im vergangenen Jahr kamen in Deutschland 22% der Investitionen von außerhalb Europas. Nun kehren auch wieder verstärkt deutsche Investoren auf den einheimischen Markt zurück.
Marcellino Graf von Hoensbroech, Managing Director von CarVal Investors deutete darauf hin, dass die angebliche Trennung zwischen der Finanzmarktkrise und der Wirtschaft nur eine scheinbare sei: “Der Finanzmarkt versorgt die Wirtschaft mit Liquidität, deshalb wird die Krise in jedem Fall Auswirkungen haben.” Wie überall ist auch in Deutschland die Bankenwirtschaft stärker als die Immobilienwirtschaft von der Finanzkrise betroffen. Die Banken haben nicht nur ein Liquiditätsproblem sondern auch ein Vertrauensproblem untereinander, die Refinanzierung wird schwieriger. Es schlägt die Stunde der eigenkapitalstarken deutschen Investoren. Dr. Wulff Aengevelt, Geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, sah ebenfalls “Käufer mit stabilen Kreditlinien im Vorteil”. Langfristige Strategien, flexible Lösungen und aktive Wertsteigerungen der Immobilien seien nun gefragt.
Alle Prognosen deuten darauf hin, dass bis 2012 keine Wertsteigerungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erwarten seien. Ursachen dafür seien unter anderem die geringe Entwicklung des Realeinkommens und eine sinkende Bevölkerungszahl. Stark gestiegene Baukosten gegenüber nur gering steigender Mieten haben eine sehr schwache Neubautätigkeit zur Folge. Dr. Wulff Aengevelt geht davon aus, dass die Renditen steigen, die Preise sinken, sich die Transaktionszeiten verlängern und die Fungibilität wächst. Durch den immer größer werdenden Anteil älterer Menschen wird die Generation 50-plus immer mehr zu einer kapitalstarken Zielgruppe. Im Bereich altersgerechtes Wohnen besteht in Deutschland zur Zeit ein völlig unzureichendes Angebot.
Auf dem Büro-Immobilienmarkt ist bis 2009 ein geringer Wertzuwachs zu erwarten und 2010 sei der Zenit am Markt erreicht. Nur in den 1A-Lagen sei bis 2012 noch mit einem Wachstum an Büroflächen zu rechnen. Dazu zählen die sieben größten Immobilienstandorte Deutschlands: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Die gute Lage allein ist heutzutage nicht mehr ausreichend. Vielmehr bedarf es einer Mischung aus einer guten Lage, einem guten Konzept und einer guter Architektur. Es überwiegt das qualitative Wachstum gegenüber dem quantitativen Wachstum. Neue Wege, Ideen und Technologien sind gefragt, wie z.B. „Green Building”. Nachhaltige Gebäudetechnologien sollen die Immobilien flexibel auch über Jahre hinweg auf dem neusten Stand halten und teure Komplettsanierungen bzw. einen Abriss nach 10 Jahren verhindern. Der neue Trend wird sein, in 1A-Immobilien zu investieren und nicht ausschließlich in 1A-Lagen. Im Bezug auf umwelt- und energiebewusstes Bauen wird es in Zukunft immer neue Gesetze geben und neue Gesetze bedeuten zuerst einmal immer einen Investitionsstopp. Diese Zurückhaltung sei jedoch genau der falsche Weg. Eine effiziente Haustechnik verringert die Betriebs- und Instandhaltungskosten, bei gleichzeitiger Steigerung der Werterhaltung der Immobilie. Dadurch ergeben sich wiederum u.a. Steuervorteile, längerfristige Mieterbindungen, bessere Vermietbarkeit, höhere Kostentransparenz etc.
Haus zu verkaufen
In der momentanen Finanzkrise gelten bei deutschen Banken offene Immobilienfonds und Pfandbriefe als kreditwürdig und damit als sehr gefragt. Sie liefern den Banken, was diese zurzeit suchen, sofern sie überhaupt das Kreditneugeschäft noch aktiv betreiben: pfandbrieftaugliche Immobilien. Das Immobiliengeschäft werde sich dahingehend ändern, dass zukünftig ca. 60% die Beleihungsgrenze bilden werden. Sogenannte High-Leverage-Finanzierungen wird es nicht mehr geben.
Eigenheimbauer müssen sich aber trotz Bankenkrise keine Sorgen machen. Auch wenn zu beobachten ist, dass die Finanzierungsgespräche mit den Banken wesentlich länger dauern als bisher, da die Banken Ihre Kunden und die Kaufobjekte nun sehr viel intensiver prüfen bevor sie ihr Geld verleihen. Die Lösung der Immobilienmakler: “Keine Panik!”
Autor: Heiko Erxleben
Tags: Geld, Immobilien, Immobilienmarkt